Аренда (имущественный найм) - представляет собой предоставление имущества его владельцем (наймодателем) за плату во временное владение и пользование другому лицу (нанимателю) на договорных условиях.
Недвижимость является одним из наиболее распространенных предметов договора аренды. Аренде недвижимости свойственен особый правовой режим. В силу того, что правовой статус здания (нежилого помещения) в соответствии с действующим законодательством не определен, совершение сделок с ними предполагает определенные трудности.
Договор аренды является договором, регулирующим отношения сторон по передаче имущества во временное владение и пользование. В отличие от договора о передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет за собой смену права собственности, и поэтому в экономическом смысле, такой договор устанавливает бартерные отношения, при которых ничто не является товаром. Договор аренды нежилого помещения широко распространен в гражданско-правовых отношениях.
Аренда нежилых помещений может быть классифицирована по разным критериям. В зависимости от срока действия договора, существуют краткосрочные или долгосрочные договора аренды, например, с целью аренды помещений под офис, склад, производственный объект, и т.п.
Одной из разновидностей арендных отношений является финансовый лизинг (финансовая аренда), который существенно отличается от аренды с последующим правом покупки арендованного имущества.
Условия аренды устанавливаются и регулируются гражданским законодательством, а в случае наличия разногласий, касающихся тех или иных условий договора, возникают индивидуальные арендные отношения, которые могут быть определены сторонами в договоре в процессе его заключения.
В зависимости от того, предусматривают ли условия договора аренды последующую передачу права собственности на нежилое помещение арендатору по истечении срока аренды или до его окончания, аренда нежилого помещения может быть подразделена на аренду с правом выкупа арендованного имущества или без права такого выкупа.
Итак, мы выяснили, что договор аренды нежилого помещения - это разновидность соглашения между собственником (владельцем) недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.
Договор аренды имеет долгую историю развития, первое упоминание о нем встречается в древнем Вавилоне, а четкая нормативно-правовая база, положившая начало современности, была осуществлена в римском праве. В советский период существовали ограничения на отношения аренды имущества по предметному составу В советский период существовали также ограничения и на арендные отношения по предметному составу. Граждане и организации все еще могут выступать в качестве арендаторов и арендодателей, но закон специально предусматривал, что социалистические организации имеют право сдавать в аренду только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и другие помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая передача имущества была разрешена только при условии, что такие сделки были включены в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве арендодателей по другой причине, поскольку считалось, что в этом случае договор аренды имущества использовался для получения фиксированных доходов. Еще одной тенденцией в правовом регулировании арендных отношений в советский период стало снижение стоимости аренды имущества, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных актов. Коренные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-х - 90-х годах привели к пересмотру существующих правовых отношений в обществе, в том числе в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения впервые стали эволюционировать в этот момент. Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, был Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР» (закон утратил силу).
13 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном смысле, и в то же время регулировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий.
С 1992 года процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий начался с создания на их основе акционерных и других хозяйственных обществ.
Приватизационное законодательство предусматривало в качестве одной из его форм преобразование в акционерные общества и арендные предприятия. Таким образом, применение договора аренды предприятий как метода денационализации экономики постепенно исчезло.
Завершающим этапом в разработке законодательства об аренде стало принятие второй части Г ражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, как мы видим, договор аренды имеет длинную историю развития, начиная с первого упоминания в древнем Вавилоне и становлением четкой нормативно-правовой базы, положившей начало современности в
римском праве.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года договор аренды получил широкое правовое регулирование, основанное на взаимном урегулировании прав сторон на арендные отношения.
В конце 20-го века договор аренды широко использовался как один из способов повышения независимости экономических субъектов. В настоящее время, в правоприменительной практике договор аренды является одним из самых распространенных. Среди разновидностей арендных отношений преобладает аренда недвижимости, а именно, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в своей коммерческой деятельности в качестве офисных, рабочих, торговых, производственных и иных площадей.
Важнейшим источником права в целом, включая гражданское право, является Конституция (Основной закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу. В системе источников гражданского права важное место после Конституции занимает Гражданский кодекс Российской Федерации. Это кодифицированный акт для Российской Федерации. В новом Гражданском кодексе, принимая во внимание многие положения Основ гражданского законодательства, а также некоторые стабильные нормы Гражданского кодекса 1964 года, была создана всеобъемлющая система, которая формирует объективное понимание характера арендных отношений.
Предмет договора аренды - условие о том имуществе, которое арендатор получает от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование. Это имущество называется объектом аренды.
Если условие о предмете не согласовать, то суд признает договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) . Чтобы этого избежать, в договоре нужно индивидуализировать недвижимое имущество, которое получит арендатор.
Форма договора свободна, но есть несколько основных моментов, в которых должны быть изложены основные условия и нюансы договора. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и пожеланий сторон. Этот документ является согласованным - он не вступает в силу с момента передачи объекта арендатору, а только после того, как стороны достигли соглашения по всем вопросам. Кроме того, он платный, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением. Действие определенных обязательств и существующих прав, связанных с договором, начинается с момента его подписания, только если оно не требует обязательной государственной регистрации, в противном случае - с момента такой регистрации.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами и / или местными органами власти. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и исключительно на условиях, предусмотренных самим договором, законом или в порядке, установленном законодательством.
Из положений ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что в тех случаях, когда цена договора не оговорена и не может быть определена на основании условий договора, договор подлежит оплате по цене, которая при сопоставимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В договоре аренды цена договора является арендной платой. Арендатор обязан своевременно вносить арендодателю оплату за использование имущества.
Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы определяются самим договором аренды. В случае, когда эти условия не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сопоставимых рассматриваемым обстоятельствах. Срок действия договора определяется сторонами и является его дополнительным условием.
Таким образом, с точки зрения срока действия, существует три вида договоров аренды: краткосрочный договор (действует менее одного календарного года); долгосрочный (действует на год и более); бессрочный договор (точный срок действия не указан).
Основополагающим содержанием договора аренды нежилых помещений является согласование прав и обязанностей сторон договора. При рассмотрении этого вопроса наибольшее внимание будет уделено пункту «с учетом прав арендатора», поскольку именно эта сторона договора имеет менее устойчивую позицию при использовании арендованных нежилых помещений и, как правило считается «слабой» стороной договора.
Право арендатора по договору выражается в возможности требовать от арендодателя передачи ему нежилых помещений, если последний не предоставил помещение в течение определенного периода времени, либо уклоняется от исполнения своих обязательств.
Арендатор также имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных запоздалой передачей ему арендованного имущества. В случае, если в результате задержки при передаче имущества арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды нежилых помещений, он имеет право заявить требование о прекращении договора и возмещении убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств (статья 611 Гражданского кодекса).
В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о существующем обременении, например, правах третьих лиц на передачу нежилых помещений, и не исполнил это обязательство, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 Гражданского кодекса).
Некоторые из своих прав арендатор может реализовать только с согласия арендодателя. К ним относятся: право сдачи имущества в субаренду; право передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, внесения права аренды в качестве взноса в уставный капитал и т.п.
В указанных случаях требуется согласие арендодателя, поскольку реализация арендатором таких прав может повлечь утрату арендодателем прав собственности на арендованное имущество.
Одним из важнейших вопросов для арендаторов является наличие у него права передачи арендованного помещения в субаренду.
В процессе заключения договора аренды нежилого помещения сторонами производится обсуждение всех его условий, в том числе достижение согласия, по которым стороны считают обязательным. Четкая выработка таких условий, которые стороны признают для себя существенными важна как для самих сторон в процессе исполнения такого договора, так и для регистрирующего органа, если договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Если регистрирующим органом принято решение о приостановлении регистрации (на срок до трех месяцев) или в регистрации отказано, целесообразнее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий аренды приобретает важное значение и при возможных последующих судебных разбирательств.
Рассмотрим, каковы же существенные условия аренды.
Нами приведены существенные условия аренды: указание цели использования имущества; точное указание местоположения (адреса) арендуемого здания или помещения и точное указание площади арендуемого помещения, позволяет однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; указание суммы аренды, так как это соглашение является одним из возмездных; указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год; устанавливается обязательство своевременной оплаты арендатором за использование имущества и ответственность сторон за нарушение эта и другие обязанности изложены в договоре; срок аренды; обязательная ссылка на субъект, который производит капитальный ремонт здания; указание на обязанность арендатора содержать имущество в хорошем состоянии, производить текущий ремонт за свой счет и нести бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды; указание порядка расторжения договора, его пролонгации, а также разрешение спора; количество копий договора; реквизиты и подписи сторон должны обязательно отражать номера банковских счетов сторон, ОГРН, ИНН, ОКВЭД и иных необходимых идентифицирующих сторону атрибутов.
Стороны, заключая договор аренды недвижимости: зданий, строений, сооружений или предприятий, берут на себя обязательства, которые должны быть ими безусловно выполнены. Но может возникнуть ситуация, когда условия договора для одной из сторон окажутся крайне невыгодны, или их выполнение станет невозможным, и сторона захочет поменять условия договора или даже прекратить его исполнение на будущее. Однако это сложно, поскольку требования закона относительно изменения либо расторжения договора являются строгими и в большинстве случаев ничего нельзя сделать без согласия другой стороны. Если сторона необоснованно заявляет отказ от исполнения договора или пытается односторонне изменить его условия, это может повлечь за собой предусмотренные законодательством гражданскоправовые последствия.
Общие правила, касающиеся изменения и расторжения любого договора содержатся в ст. 450 ГК РФ.
Последствия изменения или расторжения договора аренды сформулированы в законодательстве в ст. 453 ГК РФ и специальных правилах, которые зависят от обстоятельств, повлекших расторжение или изменение договора

Купить