Тип работы:
Предмет:
Язык работы:


АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Работа №36259

Тип работы

Дипломные работы, ВКР

Предмет

юриспруденция

Объем работы82
Год сдачи2019
Стоимость6500 руб.
ПУБЛИКУЕТСЯ ВПЕРВЫЕ
Просмотрено
845
Не подходит работа?

Узнай цену на написание


ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Общие положение о договоре нежилого помещения 5
1.1. Понятие, признаки и виды договора аренды нежилого
помещения 5
1.2. История развития и современные источники правового регулирования
договора аренды нежилого помещения 10
Глава 2. Элементы договора аренды нежилого помещения 22
2.1. Нежилое помещение как самостоятельный предмет договора
аренды 22
2.2. Форма, срок и цена договора аренды нежилого помещения 29
2.3. Права, обязанности и ответственность сторон договора аренды нежилого
помещения 39
Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения 49
3.1. Заключение договора аренды нежилого помещения 49
3.2. Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


Договор аренды нежилых помещений по праву занимает ведущее место в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Тем не менее, несмотря на широкую распространенность такого договора, в гражданском праве ему не уделяется достаточного внимания, есть пробелы в регулировании этих видов сделок.
Актуальность темы заключается в том, что в настоящее время договор аренды в целом, в том числе и аренды нежилых помещений, является одним из наиболее часто используемых договоров. Нежилое помещение используют юридические и физические лица в различных административных целях, используются государственные, складские, коммерческие, производственные здания и др. Аренда нежилых помещений постоянно пользуется высоким спросом, и занимает важное место в гражданском обороте.
Степень научной проработанности рассматриваемой темы достаточно обширна. Правовое регулирование аренды нежилых помещений часто является предметом споров среди ученых и законодателей. Материалы на выбранную тему имеет довольно обширное, теоретическое и правильное заключение о сущности договора аренды.
Некоторые вопросы этой проблемы в гражданско-правовой литературе были проанализированы в тезисах, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать Беджаше Л.К., Дедиков С., Дорогавцева Е.Е., Ерш А.В.
Целью настоящей дипломной работы является формирование комплексного научного представления о гражданско-правовом регулировании договора аренды нежилого помещения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
-раскрыть понятие, признаки и виды договора аренды нежилого помещения;
-охарактеризовать историю развития и современные источники правового регулирования договора аренды нежилого помещения;
-рассмотреть объект недвижимости - нежилое помещение как предмет договора аренды;
-охарактеризовать форму, срок и цену договора аренды нежилого помещения;
-исследовать права, обязанности и ответственность сторон договора аренды нежилого помещения;
-исследовать вопросы заключения договора аренды нежилого помещения;
-рассмотреть способы изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения.
Методологической основой исследования стали диалектический метод познания, методы формальной логики, а также историко-правовой, системноструктурный, сравнительно-правовой методы.
Теоретической основой для данного дипломного исследования послужил учебная литература, монографии, статьи из периодических изданий, раскрывающие суть договора аренды помещений.
При проведении исследования были исполнены анализы материалов правоохранительных органов, в том числе собранных при прохождении стажировки.
Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь самостоятельных параграфов, обобщающего заключения и списка литературы.

Возникли сложности?

Нужна помощь преподавателя?

Помощь в написании работ!


Аренда (имущественный найм) - представляет собой предоставление имущества его владельцем (наймодателем) за плату во временное владение и пользование другому лицу (нанимателю) на договорных условиях.
Недвижимость является одним из наиболее распространенных предметов договора аренды. Аренде недвижимости свойственен особый правовой режим. В силу того, что правовой статус здания (нежилого помещения) в соответствии с действующим законодательством не определен, совершение сделок с ними предполагает определенные трудности.
Договор аренды является договором, регулирующим отношения сторон по передаче имущества во временное владение и пользование. В отличие от договора о передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет за собой смену права собственности, и поэтому в экономическом смысле, такой договор устанавливает бартерные отношения, при которых ничто не является товаром. Договор аренды нежилого помещения широко распространен в гражданско-правовых отношениях.
Аренда нежилых помещений может быть классифицирована по разным критериям. В зависимости от срока действия договора, существуют краткосрочные или долгосрочные договора аренды, например, с целью аренды помещений под офис, склад, производственный объект, и т.п.
Одной из разновидностей арендных отношений является финансовый лизинг (финансовая аренда), который существенно отличается от аренды с последующим правом покупки арендованного имущества.
Условия аренды устанавливаются и регулируются гражданским законодательством, а в случае наличия разногласий, касающихся тех или иных условий договора, возникают индивидуальные арендные отношения, которые могут быть определены сторонами в договоре в процессе его заключения.
В зависимости от того, предусматривают ли условия договора аренды последующую передачу права собственности на нежилое помещение арендатору по истечении срока аренды или до его окончания, аренда нежилого помещения может быть подразделена на аренду с правом выкупа арендованного имущества или без права такого выкупа.
Итак, мы выяснили, что договор аренды нежилого помещения - это разновидность соглашения между собственником (владельцем) недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.
Договор аренды имеет долгую историю развития, первое упоминание о нем встречается в древнем Вавилоне, а четкая нормативно-правовая база, положившая начало современности, была осуществлена в римском праве. В советский период существовали ограничения на отношения аренды имущества по предметному составу В советский период существовали также ограничения и на арендные отношения по предметному составу. Граждане и организации все еще могут выступать в качестве арендаторов и арендодателей, но закон специально предусматривал, что социалистические организации имеют право сдавать в аренду только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и другие помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая передача имущества была разрешена только при условии, что такие сделки были включены в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве арендодателей по другой причине, поскольку считалось, что в этом случае договор аренды имущества использовался для получения фиксированных доходов. Еще одной тенденцией в правовом регулировании арендных отношений в советский период стало снижение стоимости аренды имущества, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных актов. Коренные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-х - 90-х годах привели к пересмотру существующих правовых отношений в обществе, в том числе в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения впервые стали эволюционировать в этот момент. Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, был Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР» (закон утратил силу).
13 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном смысле, и в то же время регулировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий.
С 1992 года процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий начался с создания на их основе акционерных и других хозяйственных обществ.
Приватизационное законодательство предусматривало в качестве одной из его форм преобразование в акционерные общества и арендные предприятия. Таким образом, применение договора аренды предприятий как метода денационализации экономики постепенно исчезло.
Завершающим этапом в разработке законодательства об аренде стало принятие второй части Г ражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, как мы видим, договор аренды имеет длинную историю развития, начиная с первого упоминания в древнем Вавилоне и становлением четкой нормативно-правовой базы, положившей начало современности в
римском праве.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года договор аренды получил широкое правовое регулирование, основанное на взаимном урегулировании прав сторон на арендные отношения.
В конце 20-го века договор аренды широко использовался как один из способов повышения независимости экономических субъектов. В настоящее время, в правоприменительной практике договор аренды является одним из самых распространенных. Среди разновидностей арендных отношений преобладает аренда недвижимости, а именно, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в своей коммерческой деятельности в качестве офисных, рабочих, торговых, производственных и иных площадей.
Важнейшим источником права в целом, включая гражданское право, является Конституция (Основной закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу. В системе источников гражданского права важное место после Конституции занимает Гражданский кодекс Российской Федерации. Это кодифицированный акт для Российской Федерации. В новом Гражданском кодексе, принимая во внимание многие положения Основ гражданского законодательства, а также некоторые стабильные нормы Гражданского кодекса 1964 года, была создана всеобъемлющая система, которая формирует объективное понимание характера арендных отношений.
Предмет договора аренды - условие о том имуществе, которое арендатор получает от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование. Это имущество называется объектом аренды.
Если условие о предмете не согласовать, то суд признает договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) . Чтобы этого избежать, в договоре нужно индивидуализировать недвижимое имущество, которое получит арендатор.
Форма договора свободна, но есть несколько основных моментов, в которых должны быть изложены основные условия и нюансы договора. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и пожеланий сторон. Этот документ является согласованным - он не вступает в силу с момента передачи объекта арендатору, а только после того, как стороны достигли соглашения по всем вопросам. Кроме того, он платный, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением. Действие определенных обязательств и существующих прав, связанных с договором, начинается с момента его подписания, только если оно не требует обязательной государственной регистрации, в противном случае - с момента такой регистрации.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, предусмотренных законом, применяются цены (тарифы, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами и / или местными органами власти. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и исключительно на условиях, предусмотренных самим договором, законом или в порядке, установленном законодательством.
Из положений ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что в тех случаях, когда цена договора не оговорена и не может быть определена на основании условий договора, договор подлежит оплате по цене, которая при сопоставимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В договоре аренды цена договора является арендной платой. Арендатор обязан своевременно вносить арендодателю оплату за использование имущества.
Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы определяются самим договором аренды. В случае, когда эти условия не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сопоставимых рассматриваемым обстоятельствах. Срок действия договора определяется сторонами и является его дополнительным условием.
Таким образом, с точки зрения срока действия, существует три вида договоров аренды: краткосрочный договор (действует менее одного календарного года); долгосрочный (действует на год и более); бессрочный договор (точный срок действия не указан).
Основополагающим содержанием договора аренды нежилых помещений является согласование прав и обязанностей сторон договора. При рассмотрении этого вопроса наибольшее внимание будет уделено пункту «с учетом прав арендатора», поскольку именно эта сторона договора имеет менее устойчивую позицию при использовании арендованных нежилых помещений и, как правило считается «слабой» стороной договора.
Право арендатора по договору выражается в возможности требовать от арендодателя передачи ему нежилых помещений, если последний не предоставил помещение в течение определенного периода времени, либо уклоняется от исполнения своих обязательств.
Арендатор также имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных запоздалой передачей ему арендованного имущества. В случае, если в результате задержки при передаче имущества арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды нежилых помещений, он имеет право заявить требование о прекращении договора и возмещении убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств (статья 611 Гражданского кодекса).
В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о существующем обременении, например, правах третьих лиц на передачу нежилых помещений, и не исполнил это обязательство, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (статья 613 Гражданского кодекса).
Некоторые из своих прав арендатор может реализовать только с согласия арендодателя. К ним относятся: право сдачи имущества в субаренду; право передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, внесения права аренды в качестве взноса в уставный капитал и т.п.
В указанных случаях требуется согласие арендодателя, поскольку реализация арендатором таких прав может повлечь утрату арендодателем прав собственности на арендованное имущество.
Одним из важнейших вопросов для арендаторов является наличие у него права передачи арендованного помещения в субаренду.
В процессе заключения договора аренды нежилого помещения сторонами производится обсуждение всех его условий, в том числе достижение согласия, по которым стороны считают обязательным. Четкая выработка таких условий, которые стороны признают для себя существенными важна как для самих сторон в процессе исполнения такого договора, так и для регистрирующего органа, если договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Если регистрирующим органом принято решение о приостановлении регистрации (на срок до трех месяцев) или в регистрации отказано, целесообразнее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий аренды приобретает важное значение и при возможных последующих судебных разбирательств.
Рассмотрим, каковы же существенные условия аренды.
Нами приведены существенные условия аренды: указание цели использования имущества; точное указание местоположения (адреса) арендуемого здания или помещения и точное указание площади арендуемого помещения, позволяет однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; указание суммы аренды, так как это соглашение является одним из возмездных; указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год; устанавливается обязательство своевременной оплаты арендатором за использование имущества и ответственность сторон за нарушение эта и другие обязанности изложены в договоре; срок аренды; обязательная ссылка на субъект, который производит капитальный ремонт здания; указание на обязанность арендатора содержать имущество в хорошем состоянии, производить текущий ремонт за свой счет и нести бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды; указание порядка расторжения договора, его пролонгации, а также разрешение спора; количество копий договора; реквизиты и подписи сторон должны обязательно отражать номера банковских счетов сторон, ОГРН, ИНН, ОКВЭД и иных необходимых идентифицирующих сторону атрибутов.
Стороны, заключая договор аренды недвижимости: зданий, строений, сооружений или предприятий, берут на себя обязательства, которые должны быть ими безусловно выполнены. Но может возникнуть ситуация, когда условия договора для одной из сторон окажутся крайне невыгодны, или их выполнение станет невозможным, и сторона захочет поменять условия договора или даже прекратить его исполнение на будущее. Однако это сложно, поскольку требования закона относительно изменения либо расторжения договора являются строгими и в большинстве случаев ничего нельзя сделать без согласия другой стороны. Если сторона необоснованно заявляет отказ от исполнения договора или пытается односторонне изменить его условия, это может повлечь за собой предусмотренные законодательством гражданскоправовые последствия.
Общие правила, касающиеся изменения и расторжения любого договора содержатся в ст. 450 ГК РФ.
Последствия изменения или расторжения договора аренды сформулированы в законодательстве в ст. 453 ГК РФ и специальных правилах, которые зависят от обстоятельств, повлекших расторжение или изменение договора


1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. - 2014. - № 31. - Ст.4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (последняя редакция) // «Собрание законодательства Российской Федерации», 30.11.1994, № 32, Ст. 3301.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (последняя редакция) // «Собрание законодательства Российской Федерации», 21.07.1997, № 30, Ст. 3594.
4. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (ред. От 17.07.2009) // «Собрание законодательства Российской Федерации», 22.07.2008, № 30. Ст. 3615.
5. Указ Президента РФ от 14.10. 92 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента Российской Федерации, 1992 г, № 16, Ст. 1237.
6. Постановление Правительства РФ от 15.04.96 г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства Российской Федерации», 22.04.1996, № 17, Ст. 2004.
7. Письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» // СПС "КонсультантПлюс"
Судебная практика
8. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга» // СПС "КонсультантПлюс"
9. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), (ред. от 25.12.2013) // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС "КонсультантПлюс".
11. Информационное письмо ВАС РФ от 01.07.2001 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 7.
12. Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // эж-ЮРИСТ, 2000, № 6 (210).
Специальная литература
13. Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения // «Юридический мир», 2018 г., № 6. - С. 34 - 53.
14. Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., Центр ЮрИнфоР, 2018 г. - 456 с.
15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., Статут.,2015 г. - 254 с.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2016 г. 427 с.
17. Возчиков М. Учреждение-арендодатель // «ЭЖ-Юрист», 2016 г., № 46. - С. 43 - 56.
18. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений // «Корпоративный юрист», 2016 г., № 11. - С. 37 - 47.
19. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. М., Юстицинформ, 2017 г. - 654 с.
20. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины // «Бизнес-адвокат», 2018 г., № 1. - С. 34 - 38.
21. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как категории гражданского права // «Государство и право», 2018 г., № 3. - С. 23 - 34.
22. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // «Юрист», 2012 г., № 9. - С. 54 - 56.
23. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // «Юрист», 2017 г., №4. - С. 34 - 37.
24. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М., ВолтерсКлувер, 2017 г. - 365 с.
25. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // «Хозяйство и право», 1997 г., № 10. - С. 18 - 31.
26. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. // «Российская юстиция», 2016 г., № 10. - с. 34 - 36.
27. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // «Юридический мир», 2018 г., № 3. - С. 15 - 20.
28. Катунин Д. Судьба договора аренды // «Бизнес-адвокат», 2015 г., № 17. - С. 18 - 21.
29. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., Юрайт, 2017 г. - 276 с.
30. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового
регулирования и государственной регистрации // «Право и экономика», 2018 г., - №1. - С. 17 - 34.
31. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // «Бизнес-адвокат», 2017 г., № 15. - с. 18 - 21.
32. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения // «Юрист», 2018., № 4. - С. 16 - 34.
33. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // «Бизнес-адвокат», 2015 г., № 8. - С. 15 - 18.
34. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // «Бизнес-адвокат», 2018 г., № 1. - С. 14 - 18.
35. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Азбуковник, 2015 г. - 476 с.
36. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. М., Норма, 2017 г. - 523 с.
37. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». / Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статут, 2017 г. - 442 с.
38. Рыбалов А. Природа прав арендатора // «Вестник ВАС РФ», 2015 г., № 5. - С. 12 - 14.
39. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // «Юрист», 2016 г., № 4. - С. 43 - 45.
40. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // «Арбитражный и гражданский процесс», 2016 г., № 11. - С. 34 - 35.
41. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // «Вестник ВАС РФ», 2018 г., № 3. - С. 23-24.
42. Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи
быть не могут. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., Юридическая литература. 2015 г. - 463 с.
43. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // «Правовые вопросы недвижимости», 2014 г., № 1. - С. 45 - 48.
44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., Статут. 2015 г. - 432 с.


Работу высылаем на протяжении 30 минут после оплаты.



Подобные работы


©2024 Cервис помощи студентам в выполнении работ