Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости объектов собственности
в целях залога 6
1.1. Место и роль залога в кредитной сделке 6
1.2. Недвижимость как основной предмет залога 15
1.3. Подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости
в целях залога 25
2. Методические основы определения стоимости недвижимости
в целях залога 38
2.1. Порядок проведения залоговой экспертизы объектов
недвижимости 38
2.2. Методика определения залогового дисконта 51
2.3. Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимости 56
3. Расчет стоимости офисного помещения для целей залога 61
3.1. Характеристика офисного помещения как объекта оценки 61
3.2. Анализ рынка офисной недвижимости 63
3.3. Расчет рыночной стоимости офисного помещения для целей
залога 69
Заключение 75
Список использованных источников 77
Приложения
В процессе своей деятельности коммерческие банки сталкиваются с совокупностью различных видов риска кредитования, отличающихся между собой местом и временем возникновения, внешними и внутренними факторами, влияющими на их уровень, следовательно, на способы их анализа и методы описания. Все виды рисков взаимосвязаны и оказывают воздействие на работу банков.
Так как основную часть прибыли банк получает от своих ссудных операций, то становится очевидным важность минимизации именно кредитного риска, риска дефолта заемщика и соответственно неплатежа по ссудам. Как правило, именно непогашение ссуд заемщиками приносит банкам крупные убытки и служит одной из наиболее частых причин банкротства кредитных учреждений.
Сейчас, в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто просто недобросовестности контрагентов все больше необходимо развивать, рассматривать и применять на практике различные способы обеспечения исполнения обязательств по кредитным сделкам.
Обеспечение возврата кредита - это сложная целенаправленная деятельность банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ предусматриваются следующие способы обеспечения исполнения обязательств: залог, неустойка,
поручительство, банковская гарантия, задаток, удержание имущества должника. Данный перечень не является исчерпывающим.
В данной работе рассмотрен один из основных способов обеспечения исполнения обязательств - залог. Залог служит мерой стимулирования заемщика к построению паритетных отношений с кредитной организацией в
кредитно-залоговых сделках. Такие отношения позволяют развиваться каждой из сторон сделки с достаточной степенью контроля за финансовой независимостью заемщика от банка, а банку минимизировать кредитный риск. Поэтому значительная роль должна отводиться разработке методологии и формализации инструментария обеспечительных механизмов возвратности размещенных банком кредитных ресурсов.
Образовавшаяся тенденция развития кредитования под залог обуславливает необходимость проведения научных исследований, результаты которых могут быть использованы для совершенствования подхода к управлению кредитным риском за счет залогового имущества залогодателя. Анализ научных исследований и решений, предложенных в работах по развитию банковской системы и оценке залогового имущества, показал, что не все проблемы, возникающие при оценке и прогнозировании стоимости залогового имущества, полностью решены. На основе вышеизложенного, можно сделать вывод, что исследование методик оценки формирования стоимости залога и залогового дисконта, методов определения рисков, выявление системных факторов влияющих на стоимостные и ликвидные характеристики отдельных видов залога в настоящее время весьма актуально.
Целью данной работы является рассмотрение теоретикометодологических положений к оценке объектов собственности для целей залога в коммерческом кредитовании.
Исходя из цели, в работе поставлены следующие задачи:
- исследовать функции залогового обеспечения;
- определить виды залогов и их особенности;
- определить понятия «стоимость для целей залога» и «залоговый дисконт»;
- рассмотреть методику определения залогового дисконта;
- выявить риски, возникающие при работе с залогом, и предложить пути их минимизации;
- провести расчет стоимости объекта для целей залога.
Объектом исследования выступают теоретические и методические вопросы оценки стоимости объектов собственности в целях залога.
Предметом исследования являются подходы и методы оценки рыночной стоимости недвижимости, как основного предмета залога.
Теоретической и информационной базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области оценки залогового имущества, влияния рисков на залоговое обеспечение, развития российской банковской системы и роли залога в коммерческом кредитовании, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации.
Среди трудов российских авторов, занимающихся исследованием влияния рисков на залоговое обеспечение, можно выделить работы Кабушкина С.Н., Радаева Н.Н., Савинской Н.А., Соколинской Н.Э., Филина С.А., Чернова В.А. и других.
Исследования в области оценки залогового имущества опубликованы в работах таких авторов как Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова А.И., Оськина И.Ю., Джангирян Р.Г. и других.
В процессе исследования использовались методы системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки, логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность работы. Графическое описание выполнено посредством схем и таблиц.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Первая глава содержит общие вопросы теории оценки стоимости залогов. Вторая глава включает методику проведения оценки. В третьей главе представлен практический расчет стоимости объекта для целей залога. Заключение имеет выводы, опирающиеся на практику, которые делаются в результате исследования.
В рамках настоящей работы были проанализированы теоретические аспекты оценки стоимости объектов собственности с учетом особенностей применения результатов оценки - для целей залога, а также проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества (офисного помещения). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.
В первой главе работы были рассмотрены понятие залога и его роль, правовое поле в области залога недвижимого имущества, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости для целей залога.
Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, были сделаны следующие заключения:
- затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов;
- наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов;
- то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов;
- при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.
Во второй главе были изучены методические основы определения стоимости недвижимости в целях залога, а именно порядок проведения залоговой экспертизы, методика расчета залогового дисконта, а также факторы, влияющие на величину ликвидности недвижимости, среди которых были выделены основные: ситуация на рынке, месторасположение, состояние имущества и масштабность.
Полученные выводы были подкреплены в третьей главе настоящей работы, в которой был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, проведен анализ рынка и оценка рыночной стоимости офисного помещения для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.
В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.
Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из существующих тенденций на рынке аренды недвижимости, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.
В результате проделанных расчетов была получена рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, которые несущественно отличаются друг от друга. Учитывая изложенное при согласовании результатов оценки указанным подходам были присвоены соответствующие удельные веса с получением итоговой рыночной стоимости офисного помещения.
Стоимость для целей залога рассчитывалась на основе рыночной с учетом залогового дисконта, определенным на уровне 30% и средним уровнем ликвидности объекта.
Таким образом, в ходе выполнения данной работы была достигнута ее основная цель и решены все задачи, поставленные в начале.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
