Тема: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА) ЗАСТРОЙЩИКА

В современном мире приобретение основной массой населения жилых помещений является первоочередной задачей, решение которой стоит перед большинством граждан, и ввиду этого данная задача приобретает массовый и социальный аспект. Необходимо признать, что основную часть населения России можно отнести к категории нуждающихся, по данным исследований около 30- 35 % населения низко оценивают своё материальное положение и степень удовлетворения финансовым положением. Более 50% населения относят себя к людям, уровень жизни которых находится ниже того, который, по их мнению, является минимальным, и ввиду этого не видят возможности в приобретении жилья, что в первую очередь говорит о существенных различиях в средних и реальных доходах граждан. Низкий уровень покупательной способности населения, граждан приобретающих жилые помещения доказывает и появление социальных программ в регионах. Например, в Республике Татарстан государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан реализуются программы «Социальная ипотека» и «Молодая семья», которые предназначены для граждан, нуждающихся в жилом помещении, но не имеющих финансовой возможности приобретения его по цене, которую диктует для них рынок.
По перечисленным причинам вопрос приобретения жилых помещений, в том числе и посредством финансирования строительства, в настоящее время в России заслуживает особого внимания, а массовые случаи неплатежеспособности и несостоятельности застройщиков крайне негативно влияют на экономику и государство. В результате чего проблема финансовой несостоятельности застройщиков приобретает социально-правовой характер. В конечном итоге возникает потребность в четко разработанном механизме, взаимодействующих и взаимосвязанных элементах внутри механизма, которые не противоречили бы друг другу и были направлены на защиту интересов
граждан, инвестирующих в строительство, и недопущение финансовой "гибели" застройщиков, занимающихся строительством жилых помещений. Особая социальная значимость и негативные последствия, вызванные финансовой несостоятельностью организаций в сфере строительства, проявляется в том, что государство вынуждено выделять бюджетные средства для того, чтобы достраивать дома.
Таким образом, нестабильность экономической ситуации, проявившаяся в последние годы, негативным образом сказывается практически на всех сферах деятельности организаций, в том числе наносит большой вред и строительной отрасли. Поэтому актуальность вопросов, связанных с банкротством застройщика, увеличивается с каждым годом, а, следовательно, и актуальность темы данной дипломной работы высока. В правовом сообществе в большинстве обсуждаются пути реформирования законодательства, вносятся изменения в действующие законы и ведется поиск оптимальных решений по борьбе со стремительно растущим числом банкротств среди застройщиков. Если проанализировать нюансы строительной деятельности, то напрашивается вывод о том, что данная область наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы приводит к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок.
Целью работы является формирование целостного представления о правовых основах несостоятельности (банкротства) застройщика.
Для достижения поставленной цели необходимо разрешить следующие задачи:
• исследовать правовые основы функционирования института несостоятельности (банкротства) застройщиков;
• определить лиц, участвующих в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика;
• исследовать основные процедуры, используемые при
несостоятельности (банкротстве) застройщиков, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;
• проанализировать проблемы действующего законодательства о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
Объектом исследования в работе является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с признанием застройщика несостоятельным (банкротом).
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие несостоятельность (банкротство) застройщика, участие в долевом строительстве, система воззрений ученых-правоведов, а также судебная практика.
Для получения выводов, которые содержатся в данном исследовании, были применены как общенаучные, так и специальные методы научного познания: сравнительно-правовой, конкретно-социологической, формальнологический, исторический, статистический, была изучена специальная литературы по проблемам правового регулирования несостоятельности (банкротства), а также проведен комплексный анализ законодательства.
Изучению проблемных аспектов регулирования несостоятельности (банкротства) посвящено множество научных работ. К ним относятся, в частности, труды таких авторов: П.Д. Баренбойма, B.C. Белых, В.В. Витрянского, Е.В. Дементьева, С.Э. Жилинского, Р. Калнана, Н.Г. Лившица,
О.А. Никитиной, В.Ф. Попондопуло, Т.П. Прудникова, В.В. Степанова, Е.А. Суханова, М.В. Телюкиной, В.Н. Ткачева, Г.Ф. Шершеневича, Д.В. Туткевича, В. Садовского, Д.М. Генкина, А..А. Маттель и других. Так, в частности, в области несостоятельности (банкротства) застройщика особо следует отметить следующие труды: монографию С.А Карелиной и И.В. Фролова, и монографию А.П. Кузнецова, которые посвящены банкротству застройщиков. Отдельными вопросами, касающимися правовой характеристики требований участников строительства в деле о несостоятельности застройщика и их удовлетворения, занимаются Р.Т. Мифтахутдинов и О.Р. Зайцев. Также отдельным проблемам, возникающим в связи с банкротством застройщика, посвятили свои диссертационные исследования А.В. Алтухов, Е.И. Пивцаев.
Структура работы обусловлена поставленной целью, объектом, предметом и задачами исследования. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, 8 параграфов и списка использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы. В первой главе исследуется общая характеристика института несостоятельности (банкротства) застройщика, его правовая природа и источники правового регулирования несостоятельности (банкротства). Во второй главе автор раскрывает правовой статус субъектов несостоятельности (банкротства) застройщиков. В третьей главе выделяются особенности проведения процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика, особое внимание уделяется конкурсному производству, так как именно эта процедура имеет ряд отличительных особенностей.
Купить

Необходимость новых подходов в предупреждении несостоятельности (банкротства) застройщиков очевидна. Для их поиска требуется обращение к вопросам теории и практики применения механизмов, используемых при банкротстве застройщиков. Каждый способ предупреждения должен отвечать первостепенному требованию - в первую очередь, ориентированность на защиту прав граждан - участников долевого строительства, так как они являются непрофессиональными участниками инвестирования, в большей степени не защищены от существенных финансовых, бытовых и в определенном смысле социальных потерь при приостановлении строительства.
При этом, следует иметь ввиду, что сложность и наличие значительных социальных последствий, вызванных несостоятельностью (банкротством) застройщика, отягощаются ввиду "потери" или умышленного "вывода" со стороны должностных лиц строительной организации значительных денежных сумм, внесенных гражданами на строительство.
К стратегическим задачам правовой модели банкротства застройщика, кроме недопущения финансовой несостоятельности строительной организации, следует отнести построение точных и адаптированных к технологии строительства контрольно-надзорных механизмов по выявлению злоупотреблений в привлечении денежных средств инвесторов, а также в финансировании и расчете с соответствующими субподрядчиками. Именно для данных целей суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, имеет право принять ряд специальных мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запретов на: расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком; заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды; распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
В результате в делах о несостоятельности (банкротстве) застройщика можно выделить несколько особенностей.
Во-первых, особенностью банкротства застройщика можно считать необходимость оформления двух реестров: реестр по передаче жилых помещений, который ведётся арбитражным управляющим, в него должны быть включены требования участников долевого строительства на основании их заявлений, и реестр денежных требований, который оформляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика, что является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Во-вторых, к новой особенности следует причислить возможность финансирования завершения строительства жилого дома за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), который выдается застройщику Фондом или третьими лицами. Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
В-третьих, к следующей особенности банкротства застройщика состоит отнести возможности признания недействительными сделок застройщика, которые совершены с целью увода денежных средств, полученных от дольщиков на строительство дома. Арбитражный управляющий обязан принимать все возможные действия по возврату денежных средств и активов. Дольщик, либо его представитель, имеет право требовать совершения необходимых действий и оспаривать бездействия арбитражного управляющего.
В-четвертых, установлен особый порядок очередности удовлетворения требований кредиторов. В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, во вторую очередь осуществляются расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, в третью очередь удовлетворяются денежные требования граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с законодательством, и в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. После расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной
Некоторые положительные изменения были введены с 1 января 2018 года, которые включили в себя иную, по сравнению с ранее действовавшим порядком, систему защиты граждан - участников долевого строительства, с использованием механизмов компенсационного фонда, который фактически дублирует страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Данный механизм предполагает, что в случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда будет обеспечена выплата денежного возмещения либо профинансировано завершение строительства объекта новым застройщиком. При этом соответствующее решение будет приниматься общим собранием участников долевого строительства в отношении каждого строящегося дома.
К ключевым изменениям в сфере строительства стоит отнести те, которые вступят в силу для застройщиков и будут действовать с 1 июля 2019 года. Согласно указанным изменениям все застройщики должны перейти на расчеты с использованием эскроу-счетов. Даже те застройщики, которые заключили договоры долевого участия в строительстве до этой даты. Исключения составят лишь проекты, которые соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.
Подводя итоги, можно отметить, что проблема приостановления строительства помещений в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, вызванная финансовой несостоятельностью застройщиков, имеет перспективу преодоления. Конечно, преодоление требует значительных усилий по качественному совершенствованию и адаптации юридической техники и механизмов банкротства застройщиков к условиям рынка. Процесс этот труден, но необходим для повышения привлекательности российской юрисдикции и обеспечения защиты прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования объектов жилищного фонда.

Купить