Тема: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

Актуальность темы исследования обусловливается требованиями изучения различных аспектов правового регулирования строительной деятельности как предпринимательской. Пути и возможности совершенствования правового регулирования строительной деятельности неразрывно связаны с изменениями в правовом регулировании предпринимательской деятельности, так как пробелы в законодательстве могут создать неблагоприятную среду для деятельности участников строительства и функционирования системы в целом в данной отрасли.
Строительство домов, зданий и сооружений является важнейшим фактором жизнедеятельности человека, который обеспечивает развитие, экономический рост, необходимость в современных условиях строящихся современных улиц и домов, отвечающих потребностям граждан. В 2018 году по России в эксплуатацию были введены 1 076 000 квартир . В Татарстане на 01 апреля 2019 года введено в эксплуатацию 935 020 кв. м
жилья .
Происходят изменения непосредственно в правовом регулировании сферы строительства. В 2018 году Путин В.В. в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от конструкции договора долевого участия к 01 июля 2019 года. В конце 2018 года 478-ФЗ от 25.12.2018 года внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила
долевого строительства в 2019 году. Например, с 01 июля 2018 года застройщики вправе, а с 01 июля 2019 года обязаны использовать схему эскроу-счетов. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после сдачи объектов эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не будут начислены.
Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Введено требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности. Также внесены изменения в порядок раскрытия информации застройщиком. Сведения о застройщике должны быть актуальными и
-5
размещены в единой информационной системе жилищного строительства.
Катализатором изменений законодательства можно назвать огромное количество обманутых участников долевого строительства по стране. Проблема строительства и сдачи в эксплуатацию объектов остро напомнила о себе в процессе банкротства холдинга «СУ-155» , его руководителя Михаила Балакина, а в дальнейшем - застройщика «Urban Group», который взял на себя обязательство по завершению строительства объектов, начатых «СУ-155», но не смог его исполнить.
Говоря о степени разработанности темы: «Правовое регулирование строительной деятельности: предпринимательско-правовой аспект»
необходимо учесть тот момент, что в литературе достаточно сложно найти работу, в которой бы был проведен анализ осуществления строительной деятельности с точки зрения предпринимательского права. Вопросы правового регулирования строительной деятельности были предметом исследования Ганеева Р.Р., Теняковой Л.К., Фахрутдинова Р.Д. и некоторых других. Важно отметить, что в рамках практики отношения в указанной сфере динамично развиваются и, соответственно, происходит изменение законодательства (прямо или косвенно регулирующего данную сферу) и формирование представления о новых или видоизменяющихся правовых конструкциях.
Объектом данного исследования являются отношения, складывающиеся или возникающие в связи с осуществлением строительной деятельности в рамках предпринимательско-правовых отношений.
Предметом данного исследования являются нормы гражданского, градостроительного, жилищного законодательства, а также правоприменительная практика, положения правовой доктрины отношений, возникающих в сфере осуществления строительной деятельности.
Цель настоящей работы - формирование целостного представления о современном правовом регулировании строительной деятельности в Российской Федерации в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1. раскрыть понятие и значение строительной деятельности;
2. проанализировать историю правового регулирования строительной деятельности в России;
3. обозначить субъекты и объекты строительной деятельности;
5
4. дать критическую оценку договору строительного подряда;
5. выявить закономерности и тенденции инвестиционного договора;
6. оценить перспективы применения договора долевого участия строительства жилья;
7. дать оценку деятельности государственных органов в сфере надзора за осуществлением строительной деятельности;
8. проанализировать контроль организации в строительстве.
Методологическую основу диссертационного исследования
составили общенаучные методы (анализ, синтез), диалектический метод познания, который позволил разрешать поставленные вопросы в связи с реальными противоречиями на основании данных правоприменительной практики. В работе также были использованы частные научные методы исследования: системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретносоциологический.
Теоретической основой диссертационной работы послужили труды ученых-правоведов советского и современного этапов развития правовой науки: В.С. Белых, М.И. Брагинского, С.А. Верещагина, В.В. Витрянского, Р.Р. Ганеева, В.П. Гринева, И.В. Дроздовой, С.М. Зырянова, О.С. Иоффе, В.С. Мартемьянова, М.С. Мустакимова, Л.Г. Селютиной, Е.А. Суханова, В.Н. Ткачева, М.Ю. Челышева и других.
Эмпирическую основу исследования составили судебно
арбитражная практика по спорам, возникающим в процессе осуществления строительной деятельности в рамках предпринимательского права.
Основные результаты исследования:
1. Строительная деятельность в силу присущих ей особенностей и признаков является предпринимательской деятельностью.
2. Под строительной деятельностью следует понимать
совокупность последовательных, обязательных действий застройщика,
связанных с подготовкой к строительству, с оформлением и согласованием
6
необходимой документации, с непосредственным строительством, а также с оформлением прав на результат строительства, предусмотренных градостроительным законодательством.
3. В сфере строительства в качестве предпринимателя рассматриваются разные субъекты (инвестор, девелопер, застройщик, заказчик, подрядчик, саморегулируемые организации (СРО) изыскателей, проектировщиков и строителей, государство),к которым законодатель предъявляет ряд требований.
В виде объектов предпринимательской деятельности в строительной среде подразумеваются прежде всего объекты капитального строительства: здания, построения, сооружения, объекты, строительство которых еще не закончено. Под объектами строительства также имеются ввиду и территории поселений, муниципальных районов и городских округов. Территории, подчиняющиеся особенному правовому регулированию, являются специфичными объектами градостроительства. К таковым относят, например, объекты культурного наследия, полосы отвода железных дорог и зон железных дорог, леса и особо защитные участки лесов, водоохранные зоны и т.д.
4. Особенностью договора строительного подряда является наличие технической документации и сметы, подрядчик обязан осуществлять строительство в строгом соответствии с этими документами. При этом непосредственно предмет договора строительного подряда детализирован в технической документации. Цена же определяется в соответствии со сметой, содержащей перечень работ и необходимых материалов.
5. Инвестиционным будет называться договор, в котором одна
сторона выступает как «генеральный» инвестор, который определяет во
многом дальнейшую юридическую участь инвестиций. По
инвестиционному договору в строительстве одна сторона, являющаяся
инвестором, берет на себя обязанность передачи инвестиции, а другая
7
сторона, выступающая заказчиком, берет на себя обязанность провести их вложение, за соответствующую оплату, руководствуясь инвестиционным проектом, с целью строительства объекта недвижимости и дальнейшей передачей его в собственность инвестору в срок, указанный в договоре.
6. Договор долевого участия - это самостоятельный договор,
обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых - наличие особых участников: застройщика и участника долевого
строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации. В связи с принятием новых нормативноправовых актов происходят масштабные изменения в сфере строительства и продажи объектов долевого строительства.
7. Основными задачами государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком и подрядчиком нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации. Необходимым становится государственный строительный надзор в условиях, когда государство делегировало часть своих полномочий саморегулируемым организациям, которые самостоятельно допускают строительные компании к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.
8. Цель саморегулирования - переложить контрольные и надзорные функции за деятельностью субъектов в определённой сфере с государства на самих участников рынка. То есть выбор саморегулирования как альтернатива государственному регулированию должен определяться исходя из уровня развития общественных отношений и в регулируемой области. Наличие саморегулируемых организаций в строительстве носит положительный характер, так как развивает конкурентоспособность на рынке строительных услуг.
Нормативной базой исследования является законодательство Российской Федерации, Федеральные законы, подзаконные акты, правоприменительная и судебная практика.
Практическая значимость диссертационной работы обусловлена тем, что сформулированные в ней положения могли бы позволить создать более ясное представление об осуществлении предпринимательской деятельности в сфере строительства. Также, на основании изложенного, есть основания предпринять попытку конкретизировать понятийный аппарат данной сферы деятельности путем принятия новых нормативноправовых актов или путем внесения изменений в существующие.
Основные выводы и положения диссертации были использованы при регулировании спорных ситуаций, вытекающих из строительных договоров, заключенных ООО «ЖИК г. Казани», ООО «Казанские окна», ООО «ЖК «Победа» со сторонними контрагентами.
Настоящая квалификационная работа состоит из трёх глав. Первая глава содержит общие положения о строительной деятельности РФ и её правовом регулировании. Вторая глава раскрывает особенности системы договоров в строительной деятельности. Третья глава раскрывает положения о контроле в сфере осуществления строительной деятельности.


Купить

Подводя итоги проведенного исследования, представляется важным обратить внимание на следующие положения, которые явились основанием для теоретических выводов по выпускной квалификационной работе.
Раскрыв понятие и значение строительной деятельности, можно отметить, что предпринимательская деятельность в области строительства - это направленная на систематическое получение прибыли, самостоятельная, профессиональная, осуществляемая на свой риск, деятельность лиц зарегистрированных в установленном законом порядке, по созданию зданий, строений, сооружений, урегулированная
специальным набором частноправовых и публично-правовых средств правового регулирования.
Изучив историю правового регулирования строительной
деятельности в России, важно сказать, что в результате анализа понятий «строительство», «градостроительная деятельность» и «строительная деятельность» выявлен такой недостаток современного законодательства, как отсутствие законодательного определения понятия «строительная деятельность». Под определением «строительная деятельность» следует понимать совокупность последовательных, обязательных действий
застройщика, связанных с подготовкой к строительству, с оформлением и согласованием необходимой документации, с непосредственным строительством, а также с оформлением прав на результат строительства, предусмотренных градостроительным законодательством. По сути законодательной основой строительной деятельности являются Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года.
В среде строительной деятельности в виде предпринимателя
рассматриваются разные субъекты. В основном это строительные
90
организации (заказчики) и подрядчики, реализующие заказ организации. Вместе с тем заказчиками строительных работ могут являться различные субъекты гражданского права: государство, муниципальные образования, юридические и физические лица.
В виде объектов предпринимательской деятельности в строительной среде подразумеваются прежде всего объекты капитального строительства: здания, построения, сооружения, объекты, строительство которых еще не закончено. Под объектами строительства также имеются ввиду и территории поселений, муниципальных районов и городских округов. Территории, подчиняющиеся особенном правовому регулированию, являются специфичными объектами градостроительства. К таковым относят, например, объекты культурного наследия, полосы отвода железных дорог и зон железных дорог, леса и особо защитные участки лесов, водоохранные зоны и т.д.
Анализируя договоры в строительной деятельности, можно отметить, что особенностью договора строительного подряда в отличие от многих других гражданско-правовых договоров является наличие технической документации и сметы. Соответственно, подрядчик обязан осуществлять строительство в строгом соответствии с технической документацией и сметой. При этом предмет договора строительного подряда детализирован в технической документации.
Важно, что инвестиционным будет называться не любой договор, а
только тот, в котором одна сторона выступает как «генеральный»
инвестор, который определяет во многом дальнейшую юридическую
участь инвестиций. Возможен следующий вариант определения: по
инвестиционному договору в строительстве одна сторона, являющаяся
инвестором, берет на себя обязанность передачи инвестиции, а другая
сторона, выступающая заказчиком, берет на себя обязанность провести их
вложение, за соответствующую оплату, руководствуясь инвестиционным
проектом, с целью строительства объекта недвижимости и дальнейшей
91
передачей его в собственность инвестору в срок, указанный в договоре. Инвестиционный договор не включен в систему договоров, установленную ГК РФ и не является поименованным договором. Поэтому в спорных ситуациях регулирование взаимоотношений сторон происходит по правилам ГК РФ, общепринятых началах и аналогии права. Существенными условиями данного договора являются предмет, цена, срок.
Договор долевого участия - это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых - наличие особых участников: застройщика и участника долевого
строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т.д.
В течение 2018-2019г. происходят масштабные изменения в данной сфере правового регулирования. Есть большая вероятность и риск, что снизится покупательская способность объектов строительства, так как возможно существенное повышение цены. Но при этом покупатели станут более защищенными со стороны банка и государства.
Проанализировав деятельность государственных органов в сфере надзора за осуществлением строительной деятельности можно сделать вывод, что основной задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком и подрядчиком нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации. Особенно необходимым становится государственный строительный надзор в условиях, когда государство делегировало часть своих полномочий саморегулируемым организациям, которые теперь сами выдают строительным компаниям свидетельства о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Рассмотрев контроль саморегулируемой организации в строительстве необходимо добавить, что основная идея саморегулирования - переложить контрольные и надзорные функции за деятельностью субъектов в определённой сфере с государства на самих участников рынка. То есть выбор саморегулирования как альтернатива государственному регулированию должен определяться исходя из уровня развития общественных отношений вообще и в регулируемой области в частности. Наличие саморегулируемых организаций в строительстве носит по большей части положительный характер, поскольку развивает конкурентоспособность на рынке строительных услуг. А, как известно, наличие конкуренции всегда мотивировало организации к предоставлению более качественных услуг.

Купить