Таким образом, подводя итог теме исследования можно сделать следующие выводы.
15 июля 2011 года был опубликован Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства дольщиков. В соответствии с принятым законом, ранее действующая редакция закона № 127-ФЗ, а именно его глава IX была дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности (специальный порядок) банкротства лиц, которые привлекают средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов.
2. Банкротство застройщика признается в судебном порядке по инициативе самой компании или на основании соответствующего заявления от заинтересованного гражданина. Последним может быть физическое и/или юридическое лицо, чьи интересы не удовлетворяются в связи с экономической или иной составляющей компании-ответчика.
Положения о банкротстве застройщиков применяется к организациям- банкротам на основании определения арбитражного суда при принятии заявления о признании должника банкротом, либо после его принятия по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, либо по своей инициативе.
Основным критерием для применения положений о банкротстве застройщиков является наличие к должнику требований о передаче жилых помещений или иных денежных требований, связанных с передачей жилых помещений. Требования о передаче жилых помещений может возникнуть из различных договоров, в том числе договора участия в долевом строительстве, договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и иных договорах, полный перечень которых приведен в п. 6статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Лица, имеющие требования о передаче жилых помещений или иное денежное требование, связанное с договорными отношениями с застройщиком по передаче жилых помещений являются участниками строительства.
3. Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", которыми являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.
Лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.
4. В соответствии со ст. 2 Закона о банкротстве кредиторы - это лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору.
5. Объектом строительства при банкротстве застройщиков признается только реально существующий многоквартирный дом, в отношении которого у участника имеется или имелось требование о передаче жилого помещения.
Заметим, что объект незавершенного строительства, т.е. многоквартирный дом, строительство которого не завершено, также признается объектом строительства в соответствии с параграфом 7 Закона о банкротстве.
Участники строительства могут предъявлять требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования. Требования граждан - участников строительства к застройщику имеют различный характер, а именно неденежное требование, т.е. требование на получение объекта недвижимости или требование о возврате денежных средств, а следовательно, необходимо обеспечить одинаковый уровень правовой защиты интересов граждан - участников строительства независимо от характера их требований.
При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества.
Для признания арбитражным судом денежного требования участника строительства обоснованным требуется совокупность фактов. Во-первых, наличие отчета оценщика об оценке стоимости жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства. Во-вторых, необходимо расторжение (или односторонний отказ от исполнения) договора, предусматривающего передачу жилого помещения. В-третьих, необходимо доказать наличие убытков.
Таким образом, участник строительства предъявляет свои требования к застройщику и в том случае, если спорный объект недвижимости уже перешел от застройщика к ЖСК, который принял на себя обязательство по завершению строительства. Данный вывод поддерживается судебной практикой.
6. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:
-возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения);
-погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;
-участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
- участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
- необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;
- требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома.
Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам - участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.
7. Требования кредиторов, приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства на основании сделок, заключенных с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений независимо от даты закрытия такого реестра и погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
8. Во время действия конкурсного производства происходит удовлетворение требований в следующем порядке:
1. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью граждан
2. Оплата по обязательствам в трудовых отношениях в виде выходных пособий, заработных плат и других компенсационных выплат
3. Выплачиваются средства дольщикам, участвующим в строительстве
4. После указанных очередей, удовлетворяются иные требования кредиторов
Рассчитавшись по очередям, застройщик выполняет требования по недействительным сделкам, если таковые имеются. Имеющиеся залоговые требования подлежат удовлетворению за счет залогового имущества. Если застройщик застраховал свой риск неисполнения обязательства, то страховщик истребует средства у должника по произведенным выплатам.
9. С даты введения процедуры банкротства реализация права собственности и иные способы защиты прав участников долевого строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства. Уведомление дольщиков-кредиторов происходит путем публикации арбитражным управляющим сообщения о введении наблюдения в официальном издании. Согласно п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов дольщики-кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Соответствующее заявление, содержащее требование к должнику- застройщику, дольщик должен направить в арбитражный суд, а также временному управляющему.
Также к числу важных процессуальных прав кредитора в период после принятия требований к должнику до их включения в реестр следует отнести:
- право на обращение с заявлениями о принятии обеспечительных мер;
- право обжалования решений первого собрания кредиторов.
Применительно к обжалованию решений первого собрания кредиторов представляет интерес процессуальный статус кредитора, требования которого еще не включены в реестр. По нашему мнению, правильным является подход, продемонстрированный судебной практикой, согласно которому в этом случае кредитор обладает статусом заинтересованного лица.
Таким образом, согласно поправкам в ФЗ № 214, принятым за 2015¬2016 года, можно сделать вывод, что государство пытается создать федеральный закон, который бы отвечал реалиям современного мира. Из последних изменений мы видим, что были ужесточены требования к страховым организациям, которые могут страховать деятельность застройщиков, введены новые требования к застройщику, которые ставят прямую зависимость суммы уставного (складочного) капитала от площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство, которых осуществляет застройщик. Так же изменения, вступившие в силу с 01.01.2017 года, устанавливают обязанность застройщика размещать проектную декларацию в интернете и при этом устанавливают ответственность застройщика за то, чтобы информация была актуальной. Необходимо отметить, что государство предприняло попытку создания единого реестра застройщиков, который будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. Из этого всего можно сделать вывод, что государство пытается исключить из этой сферы не крупные строительные компании, которые могут быть финансово не устойчивы в современной экономической ситуации, что позволит сократить количество организаций банкротов и обманутых дольщиков. Следует констатировать, что сегодня законодательством не предусмотрены эффективные меры защиты прав пострадавших при банкротстве дольщиков.
Так, согласно п. 1 ст. 201.10 права застройщика на объект незавершенного строительства в случае его банкротства передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками. Таким образом, закон всю ответственность за дальнейшую судьбу «недостроя» возлагает на дольщиков, которые в результате оказываются в чрезвычайно сложном положении. Ведь от них в данном случае потребуются не только новые финансовые вложения, необходимые для достраивания такого объекта, но и поиск квалифицированной строительной организации, осуществление контроля над строительством. При этом действующее законодательство пока не предусматривает выкуп объектов незавершенного строительства юридическими лицами.
Устранить этот пробел призван законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации, в котором предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юридическим лицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик обязан будет исполнить переданные ему дольщиками обязательства.


Купить