ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 8
§1.1. Понятие и признаки договора купли - продажи недвижимости 8
§1.2. Источники правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 14
§1.3. Место договора купли-продажи недвижимости в системе договоров купли-продажи 20
Глава 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 25
§2.1. Недвижимое имущество как предмет договора купли-продажи недвижимости 25
§2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности 35
§2.3. Форма договора купли-продажи недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности по договору 39
§2.4. Срок и цена договора купли-продажи недвижимости 43
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ,ИСПОЛНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОСОБЕННОСТИ ЕГО ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ 46
§3.1. Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости 46
§3.2. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости 52
§3.3. Особенности отдельных видов договора купли-продажи недвижимости (купли-продажи предприятий, жилых помещений, земельных участков) 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 78
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Актуальность. Тема написания работы «Договор купли - продажи недвижимости» выбрана мной, так как недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Уровень правовой культуры в российском обществе, на сегодняшний день, оставляет желать лучшего. И поэтому для надлежащего оформления сделок с недвижимостью, в том числе и сделок по передаче недвижимого имущества в собственность на возмездной основе, вынуждает граждан обращаться за помощью к профессионалам (юристам). Но и между правоведами не по всем вопросам в отношении сделок с недвижимостью достигнут консенсус. Кроме того, суды сталкиваются с проблемами определения законного владельца в отношении недвижимого имущества, которое было продано, но в отношении которого, право собственности покупателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.
В ст. 130 Гражданского кодекса РФ к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.
С недвижимостью можно совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 статьи 454 ГК РФ).
Купля-продажа недвижимости является наиболее распространенной сделкой с недвижимостью. Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом.
Договор купли-продажи недвижимого имущества - гражданско- правовой договор, который является разновидностью договора купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.
Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются:
• Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
• Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли- продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.
• Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.
• Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131). Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте.
Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества.
Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Цель настоящей выпускной квалификационной работы:формирование комплексного представления о правовом регулировании договора купли- продажи недвижимости в Российской Федерации
Для того что бы достичь данной цели были определены следующие задачи:
1. раскрыть понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости;
2. проанализировать источники правового регулирования договора купли-продажи недвижимости;
3. показать место договора купли-продажи недвижимости в системе договоров купли-продажи;
4. исследовать недвижимое имущество как предмет договора купли- продажи недвижимости;
5. охарактеризовать стороны договора купли-продажи недвижимости, раскрыть их права и обязанности;
6. выявить особенности формы договора купли-продажи недвижимости, осветить вопросы государственной регистрации перехода право собственности по данному договору;
7. рассмотреть срок и цену договора купли-продажи недвижимости;
8. исследовать особенности заключения и исполнения договора купли- продажи недвижимости;
9. рассмотреть особенности изменения и расторжения договора купли - продажи недвижимости;
10. проанализировать особенности отдельных видов договора купли - продажи недвижимости, таких как договор купли-продажи предприятия, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи земельного участка.
В данной дипломной работе рассмотрены особенности договора купли- продажи недвижимого имущества как основания возникновения правоотношения. Показано, что договору данного вида присущи признаки взаимности, возмездности и консенсуальности.
Отличительные особенности лежат в области формы и содержания договора. Особенностью является также наличие публично - правового элемента в регулировании частноправовых отношений - государственной регистрации.
Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества можно разделить на два основных действия, с одной стороны - это передача имущества в собственность, с другой - оплата. Если оплата по договору не отличается какими-либо правовыми особенностями, то передача имущества в собственность имеет отличия от иных сделок купли-продажи. Передача недвижимости предполагает исполнение двух обязанностей: фактическая передача и передача права собственности. Исполнение этих обязанностей не происходит одномоментно, что является источником различных правовых проблем.
Проблемы, связанные с исполнением, можно свести к двум основным: приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя и так называемая двойная продажа. Для решения первой проблемы некоторыми учеными предлагается включить в перечень оснований для регистрации права собственности передаточный акт. В качестве другого решения предлагается законодательно установить осуществление передачи до государственной регистрации права собственности. Двойная продажа выявляет противоречия связанные с защитой прав фактического владельца и не владеющего собственника.
Применение виндикации собственником невозможно, т.к. истребовать возможно только у незаконного владельца. Приобретатель имущества по договору таковым не является. Несмотря на отсутствие у него права собственности, он является титульным владельцем, т.е. на основании договора. Требований к собственнику для узаконивания своего положения быть не может.
В отношении проблемы «двойной продажи» в научных работах выдвигается идея введения института посредственного и непосредственного владения и переноса прав продавца на второго покупателя. Смысл идеи в том, чтобы обозначить права нового собственника на владение. Конфликт между обоими покупателями можно устранить, четко определив их права на владение.
В силу того, что источником многих проблем является несовпадение моментов перехода права собственности и фактической передачи, моё видение к решению проблемы состоит в объединении данных юридических фактов. Подобно тому, как при передаче движимых вещей традиция предполагает передачу и права собственности, предлагается установить подобный механизм для недвижимости, но в иной последовательности. А именно, считать, что вместе с переходом права собственности переходит и фактическое владение, т.е. установить презумпцию фактического владения вместе с переходом права собственности.
В работе проанализирован механизм перехода права собственности. Показано, что этот механизм включает в себя основание и способ. Основание - это юридический факт, лежащий в основе правоотношения, являющийся отправной точкой для возникновения прав и обязанностей (договор). Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Способ — это то, каким образом осуществляется переход права, т.е. какие действия необходимо совершить для перехода права собственности. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности.
Государственная регистрация является неотъемлемым элементом в конструкции перехода права собственности на недвижимое имущество, т.к. именно с моментом регистрации закон связывает переход права собственности.
Кроме того, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, несмотря на важность данного элемента, до сих пор отсутствует единая позиция ученых по вопросу юридического значения государственной регистрации. Основные позиции сводятся к тому, носит ли государственная регистрация правоподтверждающий или правообразующий характер. Представляется, что государственная регистрация играет служебную роль (доказательственную, подтверждающую), хотя при этом и является необходимым элементом юридического состава в конструкции приобретения права собственности.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
