ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретические аспекты долевого строительства и страхования 10
1.1 Договор участия в долевом строительстве 10
1.2 Требования, предъявляемые к застройщику 17
1.3 Использование денежных средств застройщиком 21
1.4 Способы обеспечения обязательств застройщика 28
1.5 Основные понятия страхования и особенности страхования в
строительной отрасли 39
2 Общеэкономическое состояние строительной отрасли в Российской
Федерации и в Красноярском крае 43
2.1 Краткая характеристика жилищного и ипотечного кредитования на
территории Российской Федерации за 2010-2017 гг 43
2.2 Состояние строительной отрасли в Красноярском крае 51
2.3 Эконометрические исследования 65
3 Вопросы страхования в строительстве 77
3.1 Особенности страхового случая в строительной отрасли 77
3.2 Обоснование страхового тарифа 79
3.3 Страхование через общество и через страховую организацию 84
3.4 Предлагаемые нововведения 92
3.5 Практическое применение разработанной модели 104
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 109
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 114
Приложения
Купить

Строительная отрасль считается одной из самых развивающихся, но в тоже время рискованных отраслей народного хозяйства.
Жилищное строительство является актуальным вопросом современности. Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. В этих условиях при увеличении спроса на жилье и увеличении количества предприятий- застройщиков зачастую возникают проблемы, связанные с достройкой объектов.
Актуальность данного исследования. Актуальность состоит в том, что на сегодняшний день система долевого строительства не является универсальным механизмом, поскольку зачастую застройщики тратят денежные средства, предназначенные для строительства одних объектов, на другие цели, то есть используют не по целевому назначению. Показатели незавершенного строительства являются достаточно существенными и подтверждены статистическими данными.
В связи с этим требуется комплексный подход непосредственно к управлению денежными средствами долевого строительства. Решение данного вопроса требует разработки необходимого механизма, который бы учитывал риски участников долевого процесса, риски самого строительного проекта, был направлен на снижение неопределенностей, предусматривал компенсационные выплаты и в определенной мере обеспечивал финансовую поддержку строительства. Этим и предопределена потребность в более углубленном изучении данной темы.
В работе рассмотрены определения риска, которые были даны французским экономистом Р.Кантильоно, представителем немецкой школы И. фон Тюненом, английский экономистом Д.С.Миллем. Среди представителей неоклассиков в области изучения риска следует отметить труды А. Маршалла, А.С. Пигу, Я. Магнуссена и др.
Вопросы взаимного страхования изучены на основе нормативной базы и мнений Алешиной А.В. и Косовской А.В.
Проведенный анализ отечественных публикаций по вопросам определения договоров долевого участия показал, что в настоящее время существует порядка тридцати понятий, что существенно затрудняет точность и конкретику в управлении и контроле. Аспекты договоров долевого участия и их особенностей рассмотрены с позиций таких авторов, как Дурнов А.С., Козлова Е., Ростошинский А., Бунина Н.В., Марьянкова Н., Андреев Ю. Мельник В. В., Капица О. Л., Романец Ю., Ершов О.Г., Фокин С., Корнеева С. Петрухин М. В., Соболев Д. А.
В ходе работы был выявлен тот факт, что специфику управления денежными средствами долевого строительства изучают и исследуют единицы авторов. Регулирование и учет денежных средств отражен не в полном объеме в существующих трудах авторов. Необходимость проведения дальнейших исследований в этой области определила цель, задачи, предмет и объект работы.
Цель исследования. Цель состоит в разработке механизма управления денежными средствами долевого строительства на основе страхования.
В связи с этим были поставлены следующие задачи:
- изучить теоретические аспекты долевого участия;
- выявить требования, предъявляемые к застройщикам, страховым организациям, банкам и обществу взаимного страхования в процессе страхования;
-проанализировать общеэкономическую ситуацию строительной отрасли Российской Федерации и Красноярского края;
- определить тенденции объектов незавершенного строительства Российской Федерации и Красноярского края;
- сформулировать условия и указать размер страховых тарифов для определения объема средств, необходимых на достройку страховых объектов.
Объект исследования. Объектом являются финансовые отношения, возникающие в сфере страхования средств долевого строительства.
Предмет исследования. Предметом выступает система страхования средств долевого строительства.
Теоретическая основа диссертационного исследования. Теоретической основой послужили научные работы в области строительства, риска, страхования, публикации российских авторов, основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий.
Методологическая основа исследования. Методология представляет собой комплексный анализ, в первую очередь, общенаучные методы - анализа и синтеза, приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения, диалектический подход, количественный и качественный анализ.
Эмпирическая база диссертационного исследования. Эмпирическую базу составили нормативно-правовые материалы Российской Федерации, официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка РФ, данные научно-практических конференций и семинаров по проблемам управления денежными средствами долевого строительства.
Научная новизна результатов диссертационного исследования. Научная новизна заключается в формировании механизма страхования возникновения объектов злокачественного недостроя, в обосновании выбора базы и формы страхования, в методике расчета страховых взносов.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
1. Обозначены особенности долевого участия, цели использования денежных средств застройщиком, требования, предъявляемые к застройщикам, способы обеспечения обязательств и основные понятия страхования в строительной отрасли;
2. Проведен анализ общеэкономической характеристики строительной области, материалов строительства, этажности, цен, жилищного и ипотечного кредитования в Российской Федерации и Красноярском крае;
3. Обоснован механизм страхования денежных средств долевого строительства через общество взаимного страхования, через создание компенсационного фонда и расчета страховых тарифов с целью определения объемов, необходимых для достройки объектов незавершенного строительства;
4. Предложены методические и практические рекомендации по управлению денежными средствами долевого строительства на основе более детального и глубокого анализа, заключающего в выявлении тенденций недостроя у каждого застройщика.
Теоретическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость состоит в обосновании и возможности применения нового механизма при принятии решений, касающихся незавершенного строительства и управления денежными средствами долевого строительства.
Практическая значимость диссертационного исследования. Практическая значимость состоит в возможности использования ряда методических разработок и рекомендаций на стадии формирования проектных деклараций, сметных расчетов либо на стадии заключения договоров долевого участия.
Апробация и реализация основных положений диссертационной работы. Основные теоретические и практические выводы и результаты диссертации рассмотрены, обсуждены и одобрены на региональных научно-практических конференциях.
Публикации. Основные положения и результаты исследования отражены в 5 опубликованных работах Общий объем выполненных публикаций 29 печатных листов.
Структура магистерской диссертации. Объем работы составляет 121 страница. Исследование состоит из введения, трех глав и заключения, содержит список литературы, 14 приложений, 51 таблица и 18 рисунков.
Основные положения магистерской диссертации, выносимые на защиту.
1. Среди важных понятий отмечен договор долевого участия, в котором оговариваются пункты: объект ДДУ, сроки передачи объекта, цену, гарантийный срок, способы обеспечения обязательств. Обеспечение обязательств может осуществляться через страхование в форме участия в обществе взаимного страхования и с помощью услуг страховых организаций.
2. В ходе работы были выявлены требования, предъявляемые к застройщикам. Общее количество требований составляет более 10 пунктов, среди которых важными фиксируются: наличие проектной документации, положительной экспертизы, наличие собственных средств не менее 10% от стоимости строительства, отсутствие обязательств по кредитам, перед третьими лицами, в реестре недобросовестных поставщиков.
3. Состояние строительной отрасли:
а) средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию по состоянию на июль 2017 года составляет 3,4 месяца. В Красноярском крае преобладающие материалы - кирпич (31%) и панели (31%) и дерево (30%).
б) Ежегодно на территория края увеличивается количество построенных квартир, наибольшая доля приходится на однокомнатные (порядка 48%).
Площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, и по стране, и по краю составляет приблизительно 24 м2.
в) Цена 1 квадратного метра на первичном рынке за 7 лет варьировалась в диапазоне 42325,49 руб. до 55660,29 руб., на вторичном рынке - от 43988,82 руб. до 50281,11 руб. В 2017 г. самая низкая величина - 42138,57 руб.
г) По состоянию на май 2016 года в среднем на один строящийся в Красноярском крае дом приходится 222 квартиры. По итогам 3 квартала 2017 г. на территории края с привлечением средств участников ДДУ осуществляли деятельность 130 застройщиков, в отношении 368 объектов недвижимости.
д) В 2017 году введены процедуры банкротства в отношении 6-ти застройщиков Красноярского края, которые осуществляли строительство 13-ти высотных МКД, и 11 малоэтажных. В реестр пострадавших граждан по состоянию на 30.11.2017 включено 570 граждан.
4. Задача разработки страховых тарифов раскрывается в третьей главе. Метод описывает страхование через поправочные коэффициенты. Идея заключается в том, чтобы своевременно отслеживать план реализации строительства. При отклонении от плана строительства в размере до 30% применять страховой тариф 1,1, если отклонение более 30% от плана, то 1,3.
5. Кроме того, в работе рассмотрен принцип страхования через общество взаимного страхования с применением страхового тарифа равным 1,05 и через страховую организацию с страховым тарифом 1,554. Было выявлено, что с каждого участника необходимо собрать по 1670,86 тыс.руб. при количестве участников 442.
6. Рекомендации по решению проблемы в виде создания 2 видов страховых фондов.При использовании гарантии исполнения страховой взнос с одного рубля продаж составил 0,01686 руб., с одного квадратного метра 1017,84 руб. При использовании гарантии возврата страховой взнос с одного рубля продаж составил 0,0652 руб., с одного квадратного метра 3914,57 руб.
7. Далее были выявлены тенденции злостности строительства каждого застройщика, рассчитаны с помощью анализа тенденций злостности незавершенного строительства всех застройщиков и в отдельности каждого отклонения и среднее значения отклонений. После этого был сделан выбор в пользу одного застройщика, того, который будет осуществлять достройку объектов незавершенного строительства с маленьким диапазоном отклонений от среднего значения и небольшой себестоимостью одного квадратного метра.
Выводы и рекомендации.
Механизм долевого строительства очень важен как с экономической, гражданско-правовой, так и социальной точек зрения. Его основное предназначение - регулирование и контроль денежных средств.
Рационализация управления денежными средствами долевого строительства на основе страхования обеспечивается посредством формирования метода организации страховой системы, заключающегося в создании компенсационного фонда на основе денежных средств долевого строительства с целью завершения строительства злокачественного недостроя.
Кроме того, в работе рассмотрены возможные страховые тарифы и идея страхования через общество взаимного страхования, а также предложения по устранению данной проблемы в форме нормативных показателей: страховых взносов с одного рубля продаж, и с одного квадратного метра.
Данное исследование содержит новые конкретные решения проблем, связанных непосредственно с контролем и регулированием денежных средств долевого строительства, что непосредственно отвечает изначально поставленным целям.

Купить