Тема: Механизмы повышения качества государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в условиях реализации концепции «Умный город»

Актуальность темы. В последнее время проблематика кадастровой оценки широко обсуждается обществом и государством, освещается в средствах массовой информации. На государственном уровне проблема обоснованности результатов государственной кадастровой оценки впервые была обозначена Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в рамках Послания Федеральному Собранию от 1 марта 2018 года. Глава государства подчеркнул, что «...кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает... Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость».
Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия, а именно:
- при занижении - уменьшаются налоговые поступления, что затрудняет финансирование государственных проектов, в том числе социальной направленности, что приводит к росту социальной напряженности;
- при завышении - увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес, что снижает уровень благосостояния граждан, а также делает бизнес неконкурентоспособным, что в конечном итоге негативно влияет на экономику страны в целом, и также приводит к росту социальной напряженности.
Большинство спорных результатов возникает в случае проведения массовой оценки, основанной на стандартизации процедур статистического анализа, так как в некоторых случаях расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, в связи с этим не подлежат учету многие факторы, влияющие на значение кадастровой стоимости земельного участка, и в результате происходит некорректная оценка.
Теоретические основы оценки недвижимости заложены в трудах В. Петти, А. Смита, Р. Олми, Р. Вессели, Дж. К. Эккерта. Вопросы, связанные с совершенствованием методики кадастровой оценки в рамках применения методов регрессионного анализа, нашли свое отражение в работах таких ученых как Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В., Круглова И.В., Кияшко Г.А., Трибуц О.А., Шабаева Ю.И. и др. Тем не менее, несмотря на достигнутые успехи недостатки, приводящие к искажению результатов кадастровой оценки, не были устранены.
В связи с чем, было выдвинуто предположение, что использование технологий концепции Умного города в рамках определения кадастровой стоимости повысит эффективность результатов массовой оценки.
Цель работы - исследование возможности повышения качества результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов, предполагающих торговое и производственное использование, за счет применения технологий Умного города.
Задачи работы:
1. Провести анализ современного состояния системы кадастровой оценки земель населенных пунктов Российской Федерации;
2. Провести анализ понимания концепции Умного города с целью определения технологий, применение которых позволит повысить результаты государственной кадастровой оценки;
3. Выделить ценообразующие факторы, применяемые для определение кадастровой стоимости в ходе проведения массовой оценки, а также ценообразующие факторы, влияющих на ценообразование по мнению экспертов;
4. Определить стоимость земельных участков земель населенных пунктов, предполагающих торговое и производственное использование, с учетом индивидуальных характеристик, таких как инженерная оснащенность;
5. Сравнить результаты оценки кадастровой стоимости, полученной в ходе государственной кадастровой оценки, а также определенной с учетом индивидуальных характеристик земельных участков.
Предметом исследования являются закономерности изменения кадастровой стоимости земельных участков промышленного и торгового назначения в зависимости от принципов построения процедуры оценки.
Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков, предполагающих производственное и торговое использование.
Научная новизна. В настоящей работе продемонстрированы возможности применения технологий концепции «Умный город» при проведении массовых работ по государственной кадастровой оценке, которые позволят повысить точность ее результатов.
Публикации. Актуальность работы, а также анализ и обобщение информации о цифровых технологиях, обеспечивающих высокое качество результатов кадастровой оценки в штате Новый Южный Уэльс Австралии и королевстве Нидерланды с рассмотрением возможности применения указанных цифровых технологий в системе государственной кадастровой оценки Российской Федерации отражены в 2 публикациях.
Объем и структура работы. Выпускная квалификационная работа изложена на 133 страницах машинописного текста, содержит 3 главы, введение, заключение, 7 приложений, библиографический список из 101 наименований. В работе 13 рисунков, 19 таблиц.

Купить

Настоящая работа направлена на то, чтобы показать, что изменение только законодательного регулирования государственной кадастровой оценки не приведет к повышению ее точности. Повышение качества результатов кадастровой оценки возможно в том числе за счет применения информационных технологий Умного города.
В результате проведения исследования методом экспертной оценки было выявлено, что на ценообразование земельных участков торгового и производственного назначения, по мнению экспертов, прежде всего влияют его физические характеристики, а затем экономические факторы.
Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков торгового и производственного назначения применяют фактор, относящийся к физическим характеристикам земельного участка и его месторасположения, такой как расстояние от объекта до административного центра населенного пункта, фактор численности населения в населенном пункте, относящийся к группе социальных и демографических факторов, а также экономический фактор: уровень среднемесячной заработной платы в городе.
Не применение в массовой оценке факторов, связанных с физическими характеристиками, объяснимо тем, что оценщики используют информацию об объектах оценки и аналогах из Единого государственного реестра недвижимости, тогда как в ЕГРН не включена вся информация, влияющая на результаты оценки; отсутствием единого источника информации о сделках на рынке недвижимости, а также отсутствием налаженного взаимодействия бюджетного учреждения с органами местного самоуправления, органами исполнительной власти субъекта по предоставлению информации необходимой для проведения массовой оценки.
Также в ходе работы были сопоставлены кадастровая и рыночная стоимости земельных участков торгового и промышленного назначения, определенные по состоянию на 01.10.2014 и 01.01.2020, при этом рыночная стоимость определена в том числе с учетом их локального местоположения, а также инженерной оснащенности земельных участков. В результате такого сопоставления было выявлено, что кадастровая стоимость обоих земельных участков, определенная по состоянию на 2014 и 2020г., превышает в среднем на 32% их рыночную стоимость, определенную на эти же даты.
Следовательно, чтобы повысить точность результатов кадастровой оценки необходимо изменить не только законодательство, но и решить вопросы, связанные с процессом формирования актуальных, полных и непротиворечивых баз данных ЕГРН; уточнить сведения о виде использования, категории, назначении, площади, дополнить информацией о характеристиках объектов оценки, отсутствующих в ЕГРН, а также обеспечить эффективный обмен данными об объектах недвижимости между органами государственной власти, местного самоуправления, налоговыми органами и органом регистрации прав.
Это возможно сделать путем смартизации процедуры государственной кадастровой оценки, в том числе через внедрение географической информарционной системы, включающей различные слои, в том числе об инженерной оснащенности, соседстве с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами, близостью социальных объектов и т.п. Это позволит при построении математических моделей учитывать индивидуальные характеристики объектов оценки, их локальное местоположение и др.
Применение информационных технологий концепции «Умного города» в рамках проведения государственной кадастровой оценки в России позволит повысить достоверность ее результатов. Что в свою очередь, приведет к снижению налогового бремени и, как следствие, повышение качества и уровня жизни жителей Челябинской области.

Купить