Помощь студентам в учебе
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, проводимая в интересах клиента оценочной компании ООО «НЭО»
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Обзор рынка недвижимости,сущность и содержание понятия 10
«объект недвижимости»
1.2 Классификация объектов недвижимости 17
1.3 Методики оценки объектов недвижимости 21
2 ХАРАКТЕРИСТИКА ООО «НЭО»
2.1 Общая характеристика ООО «НЭО» 27
2.2 Методика оценки объектов недвижимости, применяемая
31 оценочной компанией ООО «НЭО», и анализ ее клиентов
2.3 Анализ финансового состояния и эффективности деятельности
37 ООО«НЭО»
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОВОДИМАЯ В ИНТЕРЕСАХ КЛИЕНТА КОМПАНИИ ООО «НЭО»
3.1 Сведения о заказчике оценки и об оценщике, задание на
47 оценку
3.2 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов влияющих на его стоимость
3.3 Результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
58 в соответствии со стандартом организации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 90
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Обзор рынка недвижимости,сущность и содержание понятия 10
«объект недвижимости»
1.2 Классификация объектов недвижимости 17
1.3 Методики оценки объектов недвижимости 21
2 ХАРАКТЕРИСТИКА ООО «НЭО»
2.1 Общая характеристика ООО «НЭО» 27
2.2 Методика оценки объектов недвижимости, применяемая
31 оценочной компанией ООО «НЭО», и анализ ее клиентов
2.3 Анализ финансового состояния и эффективности деятельности
37 ООО«НЭО»
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОВОДИМАЯ В ИНТЕРЕСАХ КЛИЕНТА КОМПАНИИ ООО «НЭО»
3.1 Сведения о заказчике оценки и об оценщике, задание на
47 оценку
3.2 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов влияющих на его стоимость
3.3 Результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
58 в соответствии со стандартом организации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 90
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество обладает социальной значимостью и считается важным критерием уровня жизни. Обладание недвижимостью престижно в обществе и очень важно для развития культурного среднего социального слоя. Рынок недвижимости за последние 5 лет характеризуется положительной динамикой, отмечается увеличение количества операций по продаже, приобретению в собственность и аренде данного имущества.
В связи с повышением количества операций на рынке недвижимости, увеличивается и потребность в объективной и специализированной оценке стоимости недвижимого имущества. По этой причине с растущей необходимостью эта проблема требует продвижения в её изучении и решении.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение оценки недвижимого имущества для одного из клиентов оценочной компании ООО «НЭО».
Задачи исследования. Для достижения цели поставлены следующие задачи:
1) произвести обзор рынка недвижимости;
2) раскрыть сущность понятия и классификацию недвижимости;
3) провести обзор методик оценки объектов недвижимости;
4) дать характеристику оценочной компании ООО «НЭО» и провести анализ её клиентской базы;
5) провести анализ финансового состояния и эффективности деятельности ООО «НЭО»;
6) ознакомиться с методиками оценки недвижимости имущества, разработанными и применяемыми компанией ООО «НЭО» в своей работе;
7) провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости для одного из клиентов оценочной компании ООО «НЭО» по методике данной компании;
8) составить отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по стандарту организации и оценку рыночной стоимости объекта недвижимости по усовершенствованной методике.
Объектами исследования явились недвижимое имущество и рынок недвижимости Челябинской области.
Предметом исследования выступило нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0403006:109, общей площадью 25592,4кв.м., расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 2, а также факторы, влияющие на рыночную стоимость данного объекта оценки. Информационная база исследования. Бухгалтерская (финансовая) отчётность ООО «НЭО», данные о состоянии внутренней и внешней среды организации (маркетинговом окружении), аналитические и информационные материалы, опубликованные в российской периодической печати и представленные в компьютерной сети Интернет, справочные материалы, связанные с выбранной темой исследования, данные о конкурентах, методики по оценке объектов недвижимости, применяемые оценочной компанией ООО «НЭО» и пр.
Методы исследования. При написании выпускной квалификационной работы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости были использованы: затратный, сравнительный и доходный подходы.
Структура работы. Структурно работа состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографического списка. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе приведена характеристика оценочной компании ООО «НЭО», анализ финансового состояния и эффективности деятельности компании. В третьей представлены результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, проводимая в интересах клиента ООО «НЭО». Определение рыночной стоимости данного объекта недвижимости проведена по методике, разработанной и применяемой в настоящее время в оценочной компании ООО «НЭО».Также проведено согласование результатов оценки.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные результаты исследования могут быть использованы оценочной компанией с целью улучшения применяемых методов и инструментов оценки объектов недвижимости, а также клиентом компании, чей объект оценивался в данной работе.
В связи с повышением количества операций на рынке недвижимости, увеличивается и потребность в объективной и специализированной оценке стоимости недвижимого имущества. По этой причине с растущей необходимостью эта проблема требует продвижения в её изучении и решении.
Целью выпускной квалификационной работы является проведение оценки недвижимого имущества для одного из клиентов оценочной компании ООО «НЭО».
Задачи исследования. Для достижения цели поставлены следующие задачи:
1) произвести обзор рынка недвижимости;
2) раскрыть сущность понятия и классификацию недвижимости;
3) провести обзор методик оценки объектов недвижимости;
4) дать характеристику оценочной компании ООО «НЭО» и провести анализ её клиентской базы;
5) провести анализ финансового состояния и эффективности деятельности ООО «НЭО»;
6) ознакомиться с методиками оценки недвижимости имущества, разработанными и применяемыми компанией ООО «НЭО» в своей работе;
7) провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости для одного из клиентов оценочной компании ООО «НЭО» по методике данной компании;
8) составить отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по стандарту организации и оценку рыночной стоимости объекта недвижимости по усовершенствованной методике.
Объектами исследования явились недвижимое имущество и рынок недвижимости Челябинской области.
Предметом исследования выступило нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0403006:109, общей площадью 25592,4кв.м., расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 2, а также факторы, влияющие на рыночную стоимость данного объекта оценки. Информационная база исследования. Бухгалтерская (финансовая) отчётность ООО «НЭО», данные о состоянии внутренней и внешней среды организации (маркетинговом окружении), аналитические и информационные материалы, опубликованные в российской периодической печати и представленные в компьютерной сети Интернет, справочные материалы, связанные с выбранной темой исследования, данные о конкурентах, методики по оценке объектов недвижимости, применяемые оценочной компанией ООО «НЭО» и пр.
Методы исследования. При написании выпускной квалификационной работы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости были использованы: затратный, сравнительный и доходный подходы.
Структура работы. Структурно работа состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографического списка. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе приведена характеристика оценочной компании ООО «НЭО», анализ финансового состояния и эффективности деятельности компании. В третьей представлены результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, проводимая в интересах клиента ООО «НЭО». Определение рыночной стоимости данного объекта недвижимости проведена по методике, разработанной и применяемой в настоящее время в оценочной компании ООО «НЭО».Также проведено согласование результатов оценки.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные результаты исследования могут быть использованы оценочной компанией с целью улучшения применяемых методов и инструментов оценки объектов недвижимости, а также клиентом компании, чей объект оценивался в данной работе.
Рынок недвижимости - концепция законных, финансовых, координационных также цивилизованных взаимоотношений среди субъектами торга недвижимости согласно предлогу формирования, развития, распределения, размена, пользования нужных качеств, но, кроме того, справедлив также обязательств, следующих с обладания предметами недвижимости.
К принципам оценки недвижимого имущества относят: принцип замещения; принцип ожидания; принципы, объединенные с территорией и её освоением (улучшениями); принцип остаточной продуктивности; принцип вклада (предельной продуктивности); принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности; принцип сбалансированности
(пропорциональности); принцип экономического размера; принцип экономического разделения прав; принципы, связанные с рыночной средой.
Классифицировать объекты недвижимости можно по двум составляющим: искусственные объекты (постройки) и естественные (природные) объекты. Также классификацию объектов недвижимости можно произвести по методу «дерево признаков».
На сегодняшний день действенны разные методы и приемы, которые используются при оценке объектов недвижимости и земли.
Существует три основных метода оценки недвижимости:
• сравнительный;
• затратный;
• доходный.
Анализ предприятия ООО «НЭО» - Общество с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертная организация».
Анализ клиентской базы показал, что количество клиентов обратившихся в ООО «НЭО» с каждым годом увеличивается. К 2018 году процентное увеличение по физическим лицам составило 13,3 %, по юридическим лицам 32,2 %. В 2019 году в сравнение 2018 годом увеличение физических лиц на 13,9 %, юридических лиц - 3,2 %.
Анализируя финансовое состояние можно сделать выводы:
• темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;
• ООО «НЭО» испытывает существенный недостаток величины собственного капитала, т.к. за анализируемый период его доля в общей величине источников финансирования хозяйственных средств предприятия в среднем не превышает 20 %. Это указывает на чрезвычайно высокую финансовую зависимость предприятия от заемных средств, что является отрицательным фактором в функционировании предприятия, т. к. может возникнуть ситуация, когда необходимо будет вернуть средства кредиторам, при этом у предприятия к моменту возврата долга, может не оказаться достаточного количества ликвидных средств. Собственный капитал предприятия к концу 2019 года увеличился на 117 %, в сравнении с 2017 годом (-144 000 руб. в 2017 году и 98 000 руб. в 2019 году), что является положительной тенденцией.
В процессе анализа соотношения заёмного и собственного капитала необходимо отметить, что предприятие имеет большую зависимость от внешних источников средств.
Объектом оценки является нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0403006:109, общей площадью 25 592,4кв.м. Местонахождение объекта оценки Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 2.
Цель оценки - определение рыночной стоимости.
Нежилое здание -двухэтажный торговый комплекс, общей площадью 25 592,4кв. м, с кадастровым номером 74:36:0403006:109 расположено на Землях населенных пунктов.
В ходе исследования был проведен анализ объектов ОКС торгово-офисного назначения г. Челябинска по состоянию на 30.12.2019 г. и установлен диапазон цен.
По состоянию на 2019 год на рынке торгово-офисных помещений Челябинской области к продаже предлагалось более 800 тыс.кв. м помещений. Метраж предложения различен: от 20 кв. м до 55 тыс.кв.м, большинство помещений имеет площадь 100-1000 кв.м.
Средняя цена кв.м производственно-складской недвижимости составляет 18 000 руб. Более 50% предложения имеет цену кв.м 8000-20 000 руб.
В рамках данного отчета оценка производилась двумя подходами - затратным и доходным, отказ от сравнительного подхода обоснован.Таким образом, в результате сделанных расчетов и проведённого анализа, рыночная стоимость нежилого здания, с учетом округления характерного для данного сегмента рынка, на дату оценки составляет:446 081 000 (Четыреста сорок шесть миллионов восемьдесят одна тысяча) рублей.
К принципам оценки недвижимого имущества относят: принцип замещения; принцип ожидания; принципы, объединенные с территорией и её освоением (улучшениями); принцип остаточной продуктивности; принцип вклада (предельной продуктивности); принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности; принцип сбалансированности
(пропорциональности); принцип экономического размера; принцип экономического разделения прав; принципы, связанные с рыночной средой.
Классифицировать объекты недвижимости можно по двум составляющим: искусственные объекты (постройки) и естественные (природные) объекты. Также классификацию объектов недвижимости можно произвести по методу «дерево признаков».
На сегодняшний день действенны разные методы и приемы, которые используются при оценке объектов недвижимости и земли.
Существует три основных метода оценки недвижимости:
• сравнительный;
• затратный;
• доходный.
Анализ предприятия ООО «НЭО» - Общество с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертная организация».
Анализ клиентской базы показал, что количество клиентов обратившихся в ООО «НЭО» с каждым годом увеличивается. К 2018 году процентное увеличение по физическим лицам составило 13,3 %, по юридическим лицам 32,2 %. В 2019 году в сравнение 2018 годом увеличение физических лиц на 13,9 %, юридических лиц - 3,2 %.
Анализируя финансовое состояние можно сделать выводы:
• темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;
• ООО «НЭО» испытывает существенный недостаток величины собственного капитала, т.к. за анализируемый период его доля в общей величине источников финансирования хозяйственных средств предприятия в среднем не превышает 20 %. Это указывает на чрезвычайно высокую финансовую зависимость предприятия от заемных средств, что является отрицательным фактором в функционировании предприятия, т. к. может возникнуть ситуация, когда необходимо будет вернуть средства кредиторам, при этом у предприятия к моменту возврата долга, может не оказаться достаточного количества ликвидных средств. Собственный капитал предприятия к концу 2019 года увеличился на 117 %, в сравнении с 2017 годом (-144 000 руб. в 2017 году и 98 000 руб. в 2019 году), что является положительной тенденцией.
В процессе анализа соотношения заёмного и собственного капитала необходимо отметить, что предприятие имеет большую зависимость от внешних источников средств.
Объектом оценки является нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0403006:109, общей площадью 25 592,4кв.м. Местонахождение объекта оценки Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 2.
Цель оценки - определение рыночной стоимости.
Нежилое здание -двухэтажный торговый комплекс, общей площадью 25 592,4кв. м, с кадастровым номером 74:36:0403006:109 расположено на Землях населенных пунктов.
В ходе исследования был проведен анализ объектов ОКС торгово-офисного назначения г. Челябинска по состоянию на 30.12.2019 г. и установлен диапазон цен.
По состоянию на 2019 год на рынке торгово-офисных помещений Челябинской области к продаже предлагалось более 800 тыс.кв. м помещений. Метраж предложения различен: от 20 кв. м до 55 тыс.кв.м, большинство помещений имеет площадь 100-1000 кв.м.
Средняя цена кв.м производственно-складской недвижимости составляет 18 000 руб. Более 50% предложения имеет цену кв.м 8000-20 000 руб.
В рамках данного отчета оценка производилась двумя подходами - затратным и доходным, отказ от сравнительного подхода обоснован.Таким образом, в результате сделанных расчетов и проведённого анализа, рыночная стоимость нежилого здания, с учетом округления характерного для данного сегмента рынка, на дату оценки составляет:446 081 000 (Четыреста сорок шесть миллионов восемьдесят одна тысяча) рублей.
