Помощь студентам в учебе
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (на примере складского помещения ООО «Агроторг»)
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 12
1.1 Недвижимое имущество в оценочной деятельности 12
1.2 Характеристика различных подходов к оценке недвижимого имущества 14
1.3 Теоретические аспекты согласования результатов оценки недвижимого
имущества 28
2 ОПИСАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 32
2.1 Характеристика предприятия и описание объекта оценки 32
2.2 Анализ рынка складских помещений г. Челябинска 36
2.3 Особенности определения рыночной стоимости складских помещений ... 39
3 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 43
3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным
подходом 43
3.2 Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом . .. 46
3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом 53
3.4 Согласование результатов оценки стоимости складских помещений 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 12
1.1 Недвижимое имущество в оценочной деятельности 12
1.2 Характеристика различных подходов к оценке недвижимого имущества 14
1.3 Теоретические аспекты согласования результатов оценки недвижимого
имущества 28
2 ОПИСАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 32
2.1 Характеристика предприятия и описание объекта оценки 32
2.2 Анализ рынка складских помещений г. Челябинска 36
2.3 Особенности определения рыночной стоимости складских помещений ... 39
3 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 43
3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным
подходом 43
3.2 Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом . .. 46
3.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом 53
3.4 Согласование результатов оценки стоимости складских помещений 59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
Актуальность темы исследования. В настоящее время на рынке недвижимости появляется очень много различных объектов, поэтому работа оценщика сейчас очень актуальна. Недвижимость занимает особое место в экономике, так как с её помощью происходят процессы производства, а также она является объектом потребления. В случае, когда речь идет о процессах производства, недвижимость подразделяется на: административную,
производственную, складскую, торговую и земельные участки, используемые для коммерческих целей. Как объект потребления недвижимость подразделяется на: жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, земельные участки. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью .
Определение рыночной стоимости недвижимости всегда выполняется по определенной методологии и с соблюдением определенных требований к оценке. Выполнение качественной оценки недвижимости очень важно при определении стоимости.
Актуальность темы данной выпускной квалификационной работы связана с тем, что основной целью коммерческой недвижимости является направленность на получение дохода. Для того, чтобы коммерческая недвижимость приносила необходимый доход, подобрать нужно коммерческую недвижимость, удовлетворяющую условиям для получения этого дохода. Поэтому тщательное исследование предложений рынка недвижимости поможет подобрать объект, отвечающий необходимым требованиям. Кроме того, исследование рынка коммерческих объектов недвижимости поможет оценить и выбрать наиболее выгодное предложение.
Целью выпускной квалификационной работы является определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости и применение полученных результатов для повышения эффективности работы предприятия. Соблюдение основных применяемых на практике методах оценки и непосредственной оценке с кладского помещения (на примере предприятия ООО «Агроторг»).
Задачи исследования. Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;
2) исследовать, описать и дать характеристику объекту оценки;
3) проанализировать рынок складских помещений г. Челябинска;
4) выявить особенности определения рыночной стоимости складских помещений;
5) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием различных подходов;
6) согласовать результаты оценки, полученные тремя способами расчета рыночной стоимости.
7) определить пути повышения эффективности работы предприятия за счёт средств, полученных от продажи объекта недвижимости.
Объектом исследования является складское помещение предприятия ООО «Агроторг», расположенное в Калининском районе г. Челябинска. Данный объект был выбран в связи с тем, что он расположен в удобном месте города для осуществления какой-либо деятельности.
Предмет исследования - рыночная стоимость складского помещения и факторы, которые на неё влияют.
Методы исследования. В работе использовались такие методы исследования, как: анализ теоретического материала, экономико-статистические методы
исследования, методы анализа абсолютных и относительных показателей, табличные отображения данных и т.д.
...
производственную, складскую, торговую и земельные участки, используемые для коммерческих целей. Как объект потребления недвижимость подразделяется на: жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, земельные участки. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью .
Определение рыночной стоимости недвижимости всегда выполняется по определенной методологии и с соблюдением определенных требований к оценке. Выполнение качественной оценки недвижимости очень важно при определении стоимости.
Актуальность темы данной выпускной квалификационной работы связана с тем, что основной целью коммерческой недвижимости является направленность на получение дохода. Для того, чтобы коммерческая недвижимость приносила необходимый доход, подобрать нужно коммерческую недвижимость, удовлетворяющую условиям для получения этого дохода. Поэтому тщательное исследование предложений рынка недвижимости поможет подобрать объект, отвечающий необходимым требованиям. Кроме того, исследование рынка коммерческих объектов недвижимости поможет оценить и выбрать наиболее выгодное предложение.
Целью выпускной квалификационной работы является определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости и применение полученных результатов для повышения эффективности работы предприятия. Соблюдение основных применяемых на практике методах оценки и непосредственной оценке с кладского помещения (на примере предприятия ООО «Агроторг»).
Задачи исследования. Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;
2) исследовать, описать и дать характеристику объекту оценки;
3) проанализировать рынок складских помещений г. Челябинска;
4) выявить особенности определения рыночной стоимости складских помещений;
5) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием различных подходов;
6) согласовать результаты оценки, полученные тремя способами расчета рыночной стоимости.
7) определить пути повышения эффективности работы предприятия за счёт средств, полученных от продажи объекта недвижимости.
Объектом исследования является складское помещение предприятия ООО «Агроторг», расположенное в Калининском районе г. Челябинска. Данный объект был выбран в связи с тем, что он расположен в удобном месте города для осуществления какой-либо деятельности.
Предмет исследования - рыночная стоимость складского помещения и факторы, которые на неё влияют.
Методы исследования. В работе использовались такие методы исследования, как: анализ теоретического материала, экономико-статистические методы
исследования, методы анализа абсолютных и относительных показателей, табличные отображения данных и т.д.
...
В работе были рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, в которых были подробно раскрыты применяемые в оценочной деятельности подходы к оценке. Данные подходы обязательны к применению в оценочной деятельности и указаны как основные в Федеральном стандарте оценки N 1 - «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) ».
Заключительным этапом оценки недвижимости является согласование результатов оценки рассчитанными тремя подходами.
Основываясь на эти результаты, необходимо:
4) провести проверку полученных данных о величине стоимости;
5) анализ допущений и ограничивающих условий, которые могут быть обусловлены полнотой и достоверностью используемой информации;
6) выведение итоговой величины стоимости.
Заключение об оценке основывается на анализе преимуществ и недостатков каждого применяемого подхода, а также на анализе качества данных в обосновании каждого подхода. В этом случае необходимо полагаться на профессионализм и суждения оценщика.
В рамках написания работы было исследовано предприятие ООО «Агроторг», складское помещение которого будет являться объектом оценки в данной выпускной квалификационной работе. Определив цели предприятия для проведения оценки было установлено, что складское помещение будет оценено с целью продажи. Цель продажи заключается в следующем: складское помещение, имеющееся в собственности у ООО «Агроторг» необходимо продать для того, чтобы приобрести необходимое оборудование для функционирующего склада, чтобы повысить эффективность его работы.
Было дано подробное описание объекту оценки, которое находится по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица Механическая д.14. Описание было произведено после личного осмотра помещения и его технического паспорта. Опираясь на полученные данные будет производится расчет рыночной стоимость склада.
Проанализировав рынок производственных помещений, а именно складского назначения, было выявлено, что спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой в 2020 году будет оставаться на высоком уровне.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 8 762 руб. Средние арендные ставки составили: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 170 руб.
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы была произведена оценка рыночной стоимости складского помещения предприятия ООО «Агроторг» тремя подходами. На основании проведённых расчётов рыночная стоимость склада расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, д. 14 по состоянию на дату оценки, выполненная затратным подходом составила: 4 607 520 (четыре миллиона шестьсот семь тысяч пятьсот двадцать) рублей. Рыночная стоимость склада, выполненная доходным подходом составила: 5 573 123 (Пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи сто двадцать три) рубля. Рыночная стоимость склада, выполненная сравнительным подходом составила: 6 399 554 (шесть миллионов триста девяносто девять тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная путем согласования стоимостей, полученных доходным, затратным и сравнительным подходом и принимаемая для совершения сделок купли-продажи, рекомендуемая для этих целей составляет 5 713 358,24 (пять миллионов семьсот тринадцать тысяч триста пятдесят восемь) рублей 28 копеек.
Предприятие ООО «Агроторг» имеет в собственности склад в Челябинске по адресу ул. Радонежская, д. 9, с которого происходит отгрузка товаров в другие города и области. Имеющееся помещение в собственности является основным для функционирования предприятия ООО «Агроторг» в Челябинске. Поэтому руководство компании пришло к принятию такого решения как продажа второго складского помещения, которое находится по адресу: ул. Механическая, д. 14.
Полученные от продажи средства компания может вложить в приобретение оборудования для функционирующего склада. На сегодняшний день основной проблемой организации является поздняя доставка скомплектованного товара в магазины. Виной этому предшествуют частые простои распределительного центра из-за нехватки оборудования.
На полученные от продажи средства, организация может может закупить на действующий склад следующее оборудование:
4) 1 электроштабелёр
5) 3 электророхли
6) 2 паллетообмотчика
Исходя из расчета повышения эффективности видно, что покупка 1 электроштабелёра повысит эффективность работы склада на 14,5%, Зэлектророхлей - на 12%, а 2 паллетообмотчика - на 41%.
Следовательно, покупка дополнительного оборудования повысит общую эффективность работы склада на 22,5%.
Заключительным этапом оценки недвижимости является согласование результатов оценки рассчитанными тремя подходами.
Основываясь на эти результаты, необходимо:
4) провести проверку полученных данных о величине стоимости;
5) анализ допущений и ограничивающих условий, которые могут быть обусловлены полнотой и достоверностью используемой информации;
6) выведение итоговой величины стоимости.
Заключение об оценке основывается на анализе преимуществ и недостатков каждого применяемого подхода, а также на анализе качества данных в обосновании каждого подхода. В этом случае необходимо полагаться на профессионализм и суждения оценщика.
В рамках написания работы было исследовано предприятие ООО «Агроторг», складское помещение которого будет являться объектом оценки в данной выпускной квалификационной работе. Определив цели предприятия для проведения оценки было установлено, что складское помещение будет оценено с целью продажи. Цель продажи заключается в следующем: складское помещение, имеющееся в собственности у ООО «Агроторг» необходимо продать для того, чтобы приобрести необходимое оборудование для функционирующего склада, чтобы повысить эффективность его работы.
Было дано подробное описание объекту оценки, которое находится по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица Механическая д.14. Описание было произведено после личного осмотра помещения и его технического паспорта. Опираясь на полученные данные будет производится расчет рыночной стоимость склада.
Проанализировав рынок производственных помещений, а именно складского назначения, было выявлено, что спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой в 2020 году будет оставаться на высоком уровне.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 8 762 руб. Средние арендные ставки составили: для производственно-складских объектов в г. Челябинске - 170 руб.
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы была произведена оценка рыночной стоимости складского помещения предприятия ООО «Агроторг» тремя подходами. На основании проведённых расчётов рыночная стоимость склада расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, д. 14 по состоянию на дату оценки, выполненная затратным подходом составила: 4 607 520 (четыре миллиона шестьсот семь тысяч пятьсот двадцать) рублей. Рыночная стоимость склада, выполненная доходным подходом составила: 5 573 123 (Пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи сто двадцать три) рубля. Рыночная стоимость склада, выполненная сравнительным подходом составила: 6 399 554 (шесть миллионов триста девяносто девять тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная путем согласования стоимостей, полученных доходным, затратным и сравнительным подходом и принимаемая для совершения сделок купли-продажи, рекомендуемая для этих целей составляет 5 713 358,24 (пять миллионов семьсот тринадцать тысяч триста пятдесят восемь) рублей 28 копеек.
Предприятие ООО «Агроторг» имеет в собственности склад в Челябинске по адресу ул. Радонежская, д. 9, с которого происходит отгрузка товаров в другие города и области. Имеющееся помещение в собственности является основным для функционирования предприятия ООО «Агроторг» в Челябинске. Поэтому руководство компании пришло к принятию такого решения как продажа второго складского помещения, которое находится по адресу: ул. Механическая, д. 14.
Полученные от продажи средства компания может вложить в приобретение оборудования для функционирующего склада. На сегодняшний день основной проблемой организации является поздняя доставка скомплектованного товара в магазины. Виной этому предшествуют частые простои распределительного центра из-за нехватки оборудования.
На полученные от продажи средства, организация может может закупить на действующий склад следующее оборудование:
4) 1 электроштабелёр
5) 3 электророхли
6) 2 паллетообмотчика
Исходя из расчета повышения эффективности видно, что покупка 1 электроштабелёра повысит эффективность работы склада на 14,5%, Зэлектророхлей - на 12%, а 2 паллетообмотчика - на 41%.
Следовательно, покупка дополнительного оборудования повысит общую эффективность работы склада на 22,5%.
