АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Общая характеристика имущественного комплекса 9
1.1.1. Характеристика зданий 10
1.1.2. Характеристика сооружений 15
1.2. Экспертиза объекта недвижимости 16
1.2.1. Правовая экспертиза 17
1.2.2. Техническая экспертиза 19
1.2.3. Экспертиза местоположения 20
1.2.3.1. Характеристика Челябинской области 21
1.2.3.2. Характеристика Чебаркульского района 23
1.2.3.3. Анализ расположения объекта недвижимости 24
1.2.4. Экологическая экспертиза 25
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
2.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом 27
2.1.1. Определение рыночной стоимости земельного участка 29
2.1.2. Расчет корректировок 29
2.2 Определение рыночной стоимости базы отдыха затратным
подходом 31
2.2.1. Определение степени совокупного износа 34
2.2.2. Расчет остаточной стоимости улучшений 36
2.2.3. Итоговая стоимость имущественного комплекса,
определенная затратным подходом 53
2.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным
подходом 54
2.3.1. Расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости 55
2.3.2. Расчет ставки капитализации 59
2.4 Согласование результатов оценки, полученных разными подходами 65
3. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ
3.1. Маркетинговое исследование 67
3.1.1. Характеристика рынка загородного отдыха 67
3.1.2 Классификация баз отдыха Челябинской области 69
3.1.3 Анализ конкурентов и выбор стратегии развития 74
4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
4.1 Определение объемов строительных работ на капитальный
ремонт спального корпуса 81
4.1.1. Ремонт спального корпуса фасада кирпичного
(оштукатуренного) 81
4.1.2. Расчет расходов на завершение строительства 82
4.1.3. Операционные расходы 83
4.2 Расчет инвестиционного проекта 85
4.3. Анализ чувствительности проекта 94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 104
Южный Урал входит и десятку самых популярных туристических центров в стране. При этом наиболее весомый вклад в общее развитие региона вносит туристско-рекреационная сфера Челябинской области. Расположенная на двух планетарных границах - Европы и Азии, Урала и Сибири, область обладает особыми природно-климатическими условиями: красивые ландшафты, озёра, леса, горы, утёсы, скалы, карстовые пещеры и природные гидроминеральные целебные источники. Своеобразен культурно-исторический потенциал региона: в Челябинской области свыше 200 особо охраняемых территорий.
В последние годы прослеживается тенденция к увеличению потока туристов в регион. Инвестору стало выгодно вкладывать свой капитал в покупку и развитие туристических объектов. Изучение деятельности баз отдыха с точки зрения их хозяйственного функционирования является актуальной темой для исследования.
Целью данного дипломного проекта является развитие базы отдыха «Дольче Вита», находящейся на озере Большой Сунукуль, Челябинской области, для увеличения прибыли от её эксплуатации.
Для достижения поставленных целей в первой главе дана общая характеристика существующего имущественного комплекса и описание его фактического состояния, проведены все виды экспертиз (техническая, правовая, экспертиза местоположения и экологическая экспертиза).
Во второй главе рассчитана рыночная стоимость существующего объекта недвижимости.
В третьей главе представлено маркетинговое исследование рекреационной деятельности региона, классификация баз отдыха, по стоимости предоставляемых услуг, анализ конкурентов объекта и стратегия его возможного развития.
Четвертая глава включает экономическую часть дипломного проекта:, определение затрат на устранение физического износа спального корпуса, как самостоятельного объекта, расчет денежных потоков, оценка эффективности проекта.
По каждой главе диплома сделаны соответствующие выводы. Итог и основные выводы приведены в заключении работы.
В рамках данного дипломного проекта представлен вариант управления развития базы отдыха «Дольче Вита», находящейся на озере Большой Сунукуль. Он рассмотрен на примере капитального ремонта существующего здания, как способа улучшения архитектурно — планировочных решений, для того чтобы повысить уровень комфортности проживания отдыхающих.
Основными целями дипломного проекта являлись разработка инвестиционного проекта, который в свою очередь приведет к максимизации прибыли. Анализ данных показал, что большую прибыль собственнику будет приносить база отдыха после проведения реконструкции, когда объект будет отвечать современным требованиям отдыхающих. Как показала оценка местоположения объекта, данный район обладает очень хорошими характеристиками, а при условии повышения качества и состояния самого объекта повышается его привлекательность.
Внешние повреждения легко устранимы. После выявления повреждений были предложены меры по их устранению. Так же был определен износ здания, он составляет 37%. Приблизительное время завершения строительства составляет один год.
После определения повреждений был проведен подсчет затрат на завершение строительства, а так же приобретения участка. Произведен анализ способов добычи средств в результате которого было выявлено, что 100% средств будут взяты в банке, срок кредита составляет 5 лет сумма кредита 11 707 000 рублей, процентная ставка составляет 17%, вследствие чего мы возвращаем проценты по кредиту в размере 5 970 720рубля. Так же был проведен расчет чистой дисконтированной стоимости, она составляет +416 000 руб., внутренней нормы рентабельности (20%), периода окупаемости (4 года) и индекса рентабельности (1,04). В ходе данных расчетов было выявлено, что инвестиционный проект выгоден, так как чистый дисконтированный доход есть величина положительная, срок окупаемости не превышает срока службы, а индекс прибыльности составляет 1,04, что означает, что на каждый вложенный рубль получаем копейку прибыли.
После оценки выгодности инвестиционного проекта был произведен анализ чувствительности, в ходе которого изменялся показатель дохода на +10% , -10% и -20%. Анализ чувствительности показал, что проект перестает быть выгодным после того как уменьшить планируемый доход на 10%.
В заключительной части дипломного проекта был выполнен анализ рынка загородного отдыха. Было выявлены критерии для присвоения базе отдыха иной категории, В зависимости от стоимости предоставляемых услуг. в результате чего выяснилось что база отдыха " Дольче Вита", относится к базам с высокой стоимостью проживания. Так же Были подобраны объекты аналоги для сравнения конкурентоспособности : база отдыха "Березка" ,дачный клуб "Родники" и база отдыха "Богатырь".
После проведенного анализа можно выделить, явного лидера по предоставляемым услугам, на которого стоит ориентироваться и относительно которого необходимо выстраивать свою стратегию развития, - дачный клуб «Родники». Позиция базы отдыха «Дольче Вита» по отношению к лидеру - быстро развивающаяся.
Из всех этих данных, можно сделать вывод, что данный инвестиционный проект является выгодным.
