📄Работа №199349
Тема: Проблемы ипотечного кредитования
Характеристики работы
Тип работы
Дипломные работы, ВКР
Предмет
Юриспруденция
Объем:
81 листов
Год:
2021
Просмотров:
44
4810
руб.
🛒 Купить работу
Не подходит эта работа?
Закажите новую по вашим требованиям
Узнать цену на написание
Закажите новую по вашим требованиям
Представленный материал является образцом учебного исследования, примером структуры и содержания учебного исследования по заявленной теме. Размещён исключительно в информационных и ознакомительных целях.
Workspay.ru оказывает информационные услуги по сбору, обработке и структурированию материалов в соответствии с требованиями заказчика.
Размещение материала не означает публикацию произведения впервые и не предполагает передачу исключительных авторских прав третьим лицам.
Материал не предназначен для дословной сдачи в образовательные организации и требует самостоятельной переработки с соблюдением законодательства Российской Федерации об авторском праве и принципов академической добросовестности.
Авторские права на исходные материалы принадлежат их законным правообладателям. В случае возникновения вопросов, связанных с размещённым материалом, просим направить обращение через форму обратной связи.
Настоящий учебно-методический информационный материал размещён в ознакомительных и исследовательских целях и представляет собой пример учебного исследования. Не является готовым научным трудом и требует самостоятельной переработки.
📋 Содержание
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
§ 1.1 Понятие и виды ипотечного кредитования 9
§ 1.2 Становление ипотечного кредитования в РФ
15
§ 1.3 Источники, регулирующие ипотечное кредитование в
РФ 19
ГЛАВА 2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 2.1 Условия ипотечного договора и порядок заключения 28
§ 2.2 Права и обязанности сторон по ипотечному договору 33
§ 2.3 Ответственность сторон 37
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ОТНОШЕНИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ43
§ 3.1 Проблемы правовой регламентации отношений ипотечного
кредитования 43
§ 3.2 Направления совершенствования правовой регламентации
гражданского законодательства 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
§ 1.1 Понятие и виды ипотечного кредитования 9
§ 1.2 Становление ипотечного кредитования в РФ
15
§ 1.3 Источники, регулирующие ипотечное кредитование в
РФ 19
ГЛАВА 2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 2.1 Условия ипотечного договора и порядок заключения 28
§ 2.2 Права и обязанности сторон по ипотечному договору 33
§ 2.3 Ответственность сторон 37
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ОТНОШЕНИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ43
§ 3.1 Проблемы правовой регламентации отношений ипотечного
кредитования 43
§ 3.2 Направления совершенствования правовой регламентации
гражданского законодательства 57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
📖 Аннотация
В данной выпускной квалификационной работе проводится комплексный анализ проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации с акцентом на его правовую регламентацию. Актуальность исследования обусловлена ключевой ролью ипотеки в решении жилищной проблемы и обеспечении финансовой стабильности, что требует создания надежной институциональной и нормативной базы для преодоления макроэкономических и социальных дисбалансов. Основные выводы работы заключаются в выявлении системных правовых пробелов и противоречий в регулировании ипотечных отношений, а также в обосновании необходимости совершенствования гражданского законодательства для защиты интересов всех участников сделки и повышения доступности жилья. Научная значимость исследования состоит в структурировании теоретических подходов к пониманию ипотеки как сложного правового института, а практическая – в разработке конкретных предложений по модернизации нормативной базы. Теоретической основой послужили анализ положений Гражданского кодекса РФ, федеральных законов об ипотеке и государственной регистрации прав, а также исследования в области жилищного и земельного права, что позволило рассмотреть проблематику в системном ключе.
📖 Введение
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы определяется тем, что ипотечное кредитование в рыночной экономике играет особую роль. Как показывает мировой опыт, на практике данный вид кредитования имеет тесную взаимосвязь с решением социальных задач в обществе, в первую очередь, вопроса обеспечения населения страны качественным и доступным жильем. Ипотечному кредитованию в рыночной экономике отводится особая роль, позволяющую разрешить жилищные проблемы граждан. Также, данный вид кредитования обладает весомым потенциалом и способен оказывать воздействие на укрепление стабильного и эффективного функционирования всей банковской системы государства.
Основную задачу, которую преследует ипотечное кредитование, - это преодоление несбалансированного состояния рынка, вызванное конъюнктурой макроэкономики, изменением доходов граждан, а также текущими социальноэкономическими условиями жизни. Все это демонстрирует о необходимости создания надежной институциональной и нормативной основы данного вида кредитования в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможностей граждан в покупке жилья, как на первичном, так и вторичном рынке. Этого можно достичь при помощи развития современных институтов кредитования, разработки направлений совершенствования нормативноправовой базы, применяя в том числе российскую и мировую практику.
Сегодня ипотечное кредитование выступает важным направлением повышения качества жизни населения и является одним из перспективных направлений в развитии кредитования, потому что ипотека - это инструмент, способный усиливать обеспечение кредита. Данный момент играет важную роль и для всей экономики государства, для которого в настоящее время свойственно неопределенность экономики и высокая степень риска. Кредиты с обеспечением наиболее безопасны и надежны в силу невозвратного характера, так как банк реализует залог и осуществляет возврат собственных средств. формирование и надлежащее и эффективное развитие рынка ипотечного кредитования способно влиять и оказывать поддержку на формирование более надежной и цивилизованной банковской системы страны, которая могла бы соответствовать представлениям, принятым на мировом уровне о значении и роли банков в экономической жизни государства.
Степень разработанности темы. Широкое применение и роль, которое отводится ипотечному кредитованию привлекали внимание многих исследователей. Развитию теории и практики ипотечного кредитования посвящены работы Алексанян А.А., Долгополовой Н.О., Калининой А.Н., Лозанчина А.Л., Караваевой Ю.С., Кива-Хамзиной Ю.Л., Матвеичевой И.Ф., Пешковой И.А., Колмаковой Ю.О., Куликовой М.А., Пчелкиной Е.Ю., Разумовой И.А., Филимоновой, В.В., Финогиной П.А., Ховалыг, Н.Н., Янкиной, И. А. и др.
Объект исследования являются общественные правоотношения в сфере ипотечного кредитования.
Предмет исследования являются проблемы ипотечного кредитования.
Цель исследования - выявить существующие проблемы ипотечного кредитования в РФ. Для достижения поставленной цели необходимо решение задач:
1) Изучить теоретические и законодательные основы ипотечного кредитования;
2) Рассмотреть правовой режим ипотечного договора в Российской Федерации;
3) Определить проблемы и направления совершенствования правовой регламентации отношений ипотечного кредитования.
Методология исследования. В работе были использованы такие методы, как: метод сравнительного правоведения, историко-правовой и другие научные методы: формально-логический; диалектический; прогнозирование; системный.
нормативные документы, научные труды российских авторов по ипотечному кредитованию.
Научная новизна выпускной квалификационной работы заключается в следующем:
- систематизированы и обобщены научные подходы к определению сущности ипотечного кредитования;
- выявлены проблемы законодательного развития ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их совершенствования.
Практическая значимость исследования связана с возможностью применения некоторых выводов, сделанных автором, в деятельности российских банков. А также результаты исследования могут быть использованы в качестве материалов при разработке дисциплины «Банковское дело» для бакалавриата.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и библиографического списка. Первая глава посвящается теоретическим и законодательным основам ипотечного кредитования. Вторая глава касается правовом режима ипотечного договора в Российской Федерации. В заключении подводится итог по проведенному исследованию, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства. В библиографическом списке приводится перечень использованных нормативных актов, правоприменительной практики, научной и учебной литературы.
Основную задачу, которую преследует ипотечное кредитование, - это преодоление несбалансированного состояния рынка, вызванное конъюнктурой макроэкономики, изменением доходов граждан, а также текущими социальноэкономическими условиями жизни. Все это демонстрирует о необходимости создания надежной институциональной и нормативной основы данного вида кредитования в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможностей граждан в покупке жилья, как на первичном, так и вторичном рынке. Этого можно достичь при помощи развития современных институтов кредитования, разработки направлений совершенствования нормативноправовой базы, применяя в том числе российскую и мировую практику.
Сегодня ипотечное кредитование выступает важным направлением повышения качества жизни населения и является одним из перспективных направлений в развитии кредитования, потому что ипотека - это инструмент, способный усиливать обеспечение кредита. Данный момент играет важную роль и для всей экономики государства, для которого в настоящее время свойственно неопределенность экономики и высокая степень риска. Кредиты с обеспечением наиболее безопасны и надежны в силу невозвратного характера, так как банк реализует залог и осуществляет возврат собственных средств. формирование и надлежащее и эффективное развитие рынка ипотечного кредитования способно влиять и оказывать поддержку на формирование более надежной и цивилизованной банковской системы страны, которая могла бы соответствовать представлениям, принятым на мировом уровне о значении и роли банков в экономической жизни государства.
Степень разработанности темы. Широкое применение и роль, которое отводится ипотечному кредитованию привлекали внимание многих исследователей. Развитию теории и практики ипотечного кредитования посвящены работы Алексанян А.А., Долгополовой Н.О., Калининой А.Н., Лозанчина А.Л., Караваевой Ю.С., Кива-Хамзиной Ю.Л., Матвеичевой И.Ф., Пешковой И.А., Колмаковой Ю.О., Куликовой М.А., Пчелкиной Е.Ю., Разумовой И.А., Филимоновой, В.В., Финогиной П.А., Ховалыг, Н.Н., Янкиной, И. А. и др.
Объект исследования являются общественные правоотношения в сфере ипотечного кредитования.
Предмет исследования являются проблемы ипотечного кредитования.
Цель исследования - выявить существующие проблемы ипотечного кредитования в РФ. Для достижения поставленной цели необходимо решение задач:
1) Изучить теоретические и законодательные основы ипотечного кредитования;
2) Рассмотреть правовой режим ипотечного договора в Российской Федерации;
3) Определить проблемы и направления совершенствования правовой регламентации отношений ипотечного кредитования.
Методология исследования. В работе были использованы такие методы, как: метод сравнительного правоведения, историко-правовой и другие научные методы: формально-логический; диалектический; прогнозирование; системный.
нормативные документы, научные труды российских авторов по ипотечному кредитованию.
Научная новизна выпускной квалификационной работы заключается в следующем:
- систематизированы и обобщены научные подходы к определению сущности ипотечного кредитования;
- выявлены проблемы законодательного развития ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрены возможные пути их совершенствования.
Практическая значимость исследования связана с возможностью применения некоторых выводов, сделанных автором, в деятельности российских банков. А также результаты исследования могут быть использованы в качестве материалов при разработке дисциплины «Банковское дело» для бакалавриата.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и библиографического списка. Первая глава посвящается теоретическим и законодательным основам ипотечного кредитования. Вторая глава касается правовом режима ипотечного договора в Российской Федерации. В заключении подводится итог по проведенному исследованию, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства. В библиографическом списке приводится перечень использованных нормативных актов, правоприменительной практики, научной и учебной литературы.
✅ Заключение
На основании выполненного исследования можно сделать следующие выводы. На сегодняшний день ипотека - один из наиболее популярных инструментов приобретения жилой недвижимости, однако не все понимают, что такое ипотека. Слово «ипотека» появилось ещё VI веке до нашей эры в Древней Греции. Ипотека - это вид обеспечения обязательств, в том числе по ипотечному займу или кредиту. Отличительная особенность ипотеки от других видов займов - возникновение долгосрочных кредитных обязательств. В отличие от кредитов, которые направлены на приобретение дорогостоящих товаров и услуг (машина, обучение, лечение, предметы роскоши), ипотека подразумевает только покупку недвижимости.
Ипотека в России ведет свой отсчет с XV века. Именно в 15 веке появилась возможность закладывать недвижимость в обеспечение своего долга. Со временем такие земельные залоги стали очень распространенным явлением. К 1917 году в России работали десятки различных банков, как государственных, так и частных. Большее количество банков давало кредиты под залог земли, поэтому они назывались поземельными. Банки открывались во всех регионах царской России. После революции 1917 года право собственности было отменено и ни о каком залоге недвижимости говорить уже не было смысла. Потому как закладывать было нечего, да и банки тогда были расформированы.
В Российскую Федерацию ипотека возвратилась с принятием федеральных законов «О государственной регистрации прав на неподвижное актив и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Но многие специалисты сходятся во мировоззрении, собственно, что возрождение ипотеки стартовало с 5 сентября 1997 года - этапа создания «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
Законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании № 102-ФЗ и Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным вариантам решения жилищных проблем. Основным законом, регулирующим правоотношения в сфере залога недвижимости, является Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». ФЗ № 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Договор ипотеки регулируется главой 23 ГК РФ (статьи 334-358), федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также подзаконными актами. Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Оформление договора ипотеки осуществляют залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому в залог передается имущество. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, которое для обеспечения основного обязательства передает имущество в ипотеку.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, без государственной регистрации он будет считаться незаключенным. В большинстве случаев сделка заключается путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами. По соглашению сторон договор ипотеки в 2021 году может быть также нотариально удостоверен.
Права и обязанности всех участников сделки определены в договоре ипотеки, размеры и порядок осуществления платежей, условия погашения 67
платежей, возможные штрафы и пени за просрочку платежей, а также сроки, в которые банк обладает правом требования проводить погашение образовавшейся заложенности. Условия договора могут быть различны и отличаться в зависимости от конкретного банка
В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Ответственность заемщика состоит в дополнительном денежном обременении, связанным с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.
К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков.
По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом. Сделка купли продажи считается недействительной, если: при составлении нарушен какой-либо закон РФ, противоречит нравственности и правопорядку, сделка фиктивная, одна из сторон - частично и полностью недееспособный человек, подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП, договор заключил человек, который не осознавал 68
свои действия, подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.), подписавший введен в заблуждение. Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд.
В ходе проведенного исследования были выявлены следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:
1 Предложение об уточнении предмета правового регулирования залога
недвижимого имущества (ипотеки)
Законодательно установлено
в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде . Похожие нормы содержит п.2 статьи ГК РФ , в соответствии с чем определено, что в процессе использования земельного участка необходимо принимать во внимание его целевое назначение. В статье 29 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. указано только право (не обязанность), в соответствии с которым залогодатель должен использовать имущество, которое было заложено, исходя из его целевого назначения и не допуская в процессе ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что считается износом в пределах нормы. Также, в соответствии с п. 3 статьи 4 Закона об ипотеки закреплено правило, которое гласит, что по согласию залогодержателя залогодатель имеет право предоставить для использования третьим лицам заложенного имущества в целях, которые не соответствуют назначению имущества. Следовательно можно сделать вывод, что позиция законодателя противоречит положениям, которые содержит Земельный Кодекс РФ.
Недостатки
Несоответствие правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки).Выявленные несоответствия правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки) можно устранить путем внесения изменений в п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке и предусмотреть, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, обязаны использовать его по целевому назначению.
Предложение
Внести изменения в Закон об ипотеке об уточнении предмет правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки).
Обоснование
Устранить указанное несовершенство можно только путем внесения изменений в Закон об ипотеке, установив запрет на ипотеку земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральными закона. Кроме того, в ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости . Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; ст. 69 указанного Закона допускает ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение . Наконец, согласно абз. 6 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2 Предложение о регулировании возможности изменения заложенного
имущества
Законодательно установлено
На законодательном уровне отсутствует регулирование возможности изменения заложенного имущества, а именно - земельных участков, а также правовые последствия таких изменений предметов залога.
Недостатки
В силу того, что на законодательном уровне отсутствует регулирование возможности изменения заложенного имущества, на практике зачастую происходит отождествление преобразования предмета залога с гибелью заложенного имущества.
Предложение
Внести изменения в Закон об ипотеке и дополнить данный Закон статьей 5.1 «Изменение предмета залога» следующего содержания: «1. По договору об ипотеке предмет и стоимость залога могут быть изменены путем:
1. заключения дополнительного соглашения об изменении (преобразовании) заложенного имущества;
2. заключения дополнительного соглашения на возведение новых объектов на территории предмета залога.
2. В случае случайной порчи, уничтожения имущества в результате действия природных стихийных бедствий должна проводиться дополнительная оценка заложенного имущества».
Обоснование
Отношения по ипотеке носят длительный характер, ввиду чего предмет залога с течением времени может изменяться. Он может, как преобразовываться, так и уничтожаться, повреждаться.
3 Предложение о минимизации рисков, возникающих при ипотечном
кредитовании
Законодательно установлено
Регулирование рисков ипотечного кредитования осуществляется нормативными актами Банка России. В Указании Банка России от 15 апреля 2015 г. № 3624-У «О требованиях к системе управления рисками и капиталом кредитной организации и банковской группы» выделены следующие риски, возникающие в ипотечном кредитовании.
Недостатки
Риски ипотечного кредитования присущи больше кредиторам и инвесторам, так как кредитная организация рискует больше, предоставляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита.
Предложение
Минимизировать риски, возникающие при ипотечном кредитовании при помощи введения соответствующих мер.
Обоснование
В настоящее время Правительство РФ предприняло следующие антикризисные меры, способствующие оздоровлению банковского сектора:
- отмена трехлетнего моратория на использование материнского капитала с возможностью его использования для платежей по процентам или погашения ипотечных кредитов;
- предоставление отсрочки по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса (потеря работы, сокращение заработной платы); в этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать ссуды граждан, т.е. увеличить срок кредитования, изменить валюту кредита и пр.;
- предоставление банкам гарантии по ипотечным кредитам и облигациям; банки под реструктурированные ссуды смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на данные цели государством будет выделено 500 млрд. рублей. Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» выработана схема гарантирования ипотечных облигаций, выпущенных банками, для поддержания процесса выдачи ими ипотечных кредитов в Российской Федерации. Это так называемые облигации с ипотечным покрытием. Итак, ипотечное кредитование так же, как и другие виды кредитования, связано с риском, однако этот риск может быть минимизирован различными способами, предусмотренными в законодательстве.
Ипотека в России ведет свой отсчет с XV века. Именно в 15 веке появилась возможность закладывать недвижимость в обеспечение своего долга. Со временем такие земельные залоги стали очень распространенным явлением. К 1917 году в России работали десятки различных банков, как государственных, так и частных. Большее количество банков давало кредиты под залог земли, поэтому они назывались поземельными. Банки открывались во всех регионах царской России. После революции 1917 года право собственности было отменено и ни о каком залоге недвижимости говорить уже не было смысла. Потому как закладывать было нечего, да и банки тогда были расформированы.
В Российскую Федерацию ипотека возвратилась с принятием федеральных законов «О государственной регистрации прав на неподвижное актив и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Но многие специалисты сходятся во мировоззрении, собственно, что возрождение ипотеки стартовало с 5 сентября 1997 года - этапа создания «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
Законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании № 102-ФЗ и Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным вариантам решения жилищных проблем. Основным законом, регулирующим правоотношения в сфере залога недвижимости, является Федеральный закон от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». ФЗ № 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Договор ипотеки регулируется главой 23 ГК РФ (статьи 334-358), федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также подзаконными актами. Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Оформление договора ипотеки осуществляют залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо, которому в залог передается имущество. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, которое для обеспечения основного обязательства передает имущество в ипотеку.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, без государственной регистрации он будет считаться незаключенным. В большинстве случаев сделка заключается путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами. По соглашению сторон договор ипотеки в 2021 году может быть также нотариально удостоверен.
Права и обязанности всех участников сделки определены в договоре ипотеки, размеры и порядок осуществления платежей, условия погашения 67
платежей, возможные штрафы и пени за просрочку платежей, а также сроки, в которые банк обладает правом требования проводить погашение образовавшейся заложенности. Условия договора могут быть различны и отличаться в зависимости от конкретного банка
В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Ответственность заемщика состоит в дополнительном денежном обременении, связанным с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.
К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков.
По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом. Сделка купли продажи считается недействительной, если: при составлении нарушен какой-либо закон РФ, противоречит нравственности и правопорядку, сделка фиктивная, одна из сторон - частично и полностью недееспособный человек, подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП, договор заключил человек, который не осознавал 68
свои действия, подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.), подписавший введен в заблуждение. Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд.
В ходе проведенного исследования были выявлены следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:
1 Предложение об уточнении предмета правового регулирования залога
недвижимого имущества (ипотеки)
Законодательно установлено
в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде . Похожие нормы содержит п.2 статьи ГК РФ , в соответствии с чем определено, что в процессе использования земельного участка необходимо принимать во внимание его целевое назначение. В статье 29 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. указано только право (не обязанность), в соответствии с которым залогодатель должен использовать имущество, которое было заложено, исходя из его целевого назначения и не допуская в процессе ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что считается износом в пределах нормы. Также, в соответствии с п. 3 статьи 4 Закона об ипотеки закреплено правило, которое гласит, что по согласию залогодержателя залогодатель имеет право предоставить для использования третьим лицам заложенного имущества в целях, которые не соответствуют назначению имущества. Следовательно можно сделать вывод, что позиция законодателя противоречит положениям, которые содержит Земельный Кодекс РФ.
Недостатки
Несоответствие правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки).Выявленные несоответствия правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки) можно устранить путем внесения изменений в п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке и предусмотреть, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, обязаны использовать его по целевому назначению.
Предложение
Внести изменения в Закон об ипотеке об уточнении предмет правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки).
Обоснование
Устранить указанное несовершенство можно только путем внесения изменений в Закон об ипотеке, установив запрет на ипотеку земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральными закона. Кроме того, в ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости . Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; ст. 69 указанного Закона допускает ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение . Наконец, согласно абз. 6 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2 Предложение о регулировании возможности изменения заложенного
имущества
Законодательно установлено
На законодательном уровне отсутствует регулирование возможности изменения заложенного имущества, а именно - земельных участков, а также правовые последствия таких изменений предметов залога.
Недостатки
В силу того, что на законодательном уровне отсутствует регулирование возможности изменения заложенного имущества, на практике зачастую происходит отождествление преобразования предмета залога с гибелью заложенного имущества.
Предложение
Внести изменения в Закон об ипотеке и дополнить данный Закон статьей 5.1 «Изменение предмета залога» следующего содержания: «1. По договору об ипотеке предмет и стоимость залога могут быть изменены путем:
1. заключения дополнительного соглашения об изменении (преобразовании) заложенного имущества;
2. заключения дополнительного соглашения на возведение новых объектов на территории предмета залога.
2. В случае случайной порчи, уничтожения имущества в результате действия природных стихийных бедствий должна проводиться дополнительная оценка заложенного имущества».
Обоснование
Отношения по ипотеке носят длительный характер, ввиду чего предмет залога с течением времени может изменяться. Он может, как преобразовываться, так и уничтожаться, повреждаться.
3 Предложение о минимизации рисков, возникающих при ипотечном
кредитовании
Законодательно установлено
Регулирование рисков ипотечного кредитования осуществляется нормативными актами Банка России. В Указании Банка России от 15 апреля 2015 г. № 3624-У «О требованиях к системе управления рисками и капиталом кредитной организации и банковской группы» выделены следующие риски, возникающие в ипотечном кредитовании.
Недостатки
Риски ипотечного кредитования присущи больше кредиторам и инвесторам, так как кредитная организация рискует больше, предоставляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необходимых регистрационных документов и застрахованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, который способен обеспечивать ему непрерывное погашение кредита.
Предложение
Минимизировать риски, возникающие при ипотечном кредитовании при помощи введения соответствующих мер.
Обоснование
В настоящее время Правительство РФ предприняло следующие антикризисные меры, способствующие оздоровлению банковского сектора:
- отмена трехлетнего моратория на использование материнского капитала с возможностью его использования для платежей по процентам или погашения ипотечных кредитов;
- предоставление отсрочки по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса (потеря работы, сокращение заработной платы); в этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать ссуды граждан, т.е. увеличить срок кредитования, изменить валюту кредита и пр.;
- предоставление банкам гарантии по ипотечным кредитам и облигациям; банки под реструктурированные ссуды смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, на данные цели государством будет выделено 500 млрд. рублей. Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» выработана схема гарантирования ипотечных облигаций, выпущенных банками, для поддержания процесса выдачи ими ипотечных кредитов в Российской Федерации. Это так называемые облигации с ипотечным покрытием. Итак, ипотечное кредитование так же, как и другие виды кредитования, связано с риском, однако этот риск может быть минимизирован различными способами, предусмотренными в законодательстве.
ИЛИ
Поиск аналога
📕 Список литературы
🖼 Скриншоты
🛒 Оформить заказ
⚡ Работу высылаем в течении 5 минут после оплаты.