Тема: Купля-продажа недвижимости

Актуальность темы. На сегодняшний день проблема правового режима сделок с недвижимостью достаточно актуальна. С одной стороны, это вызвано тем, что рынок недвижимости постоянно растет, с другой стороны, правовое регулирование данных правоотношений недостаточно урегулировано со стороны государства. Безусловно, высшие судебные инстанции, Верховный Суд Российской Федерации и Конституционный Суд Российской Федерации устраняют пробелы и неточности в законодательстве, но они не успевают за быстрыми темпами развития данных правоотношений. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.
Все вышеуказанные обстоятельства говорят о необходимости пристального анализа к проблемам купли-продажи недвижимости. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Они часто являются предметом гражданско-правовых договоров, ведущее место среди которых занимает купля-продажа.
В российском законодательстве установлены особые правила по отчуждению, в том числе купле-продажи недвижимости, принимая в учет значение, ценность и специфику недвижимого имущества в качестве объекта гражданских прав. Правовые отношения, которые вытекают из договоров купли-продажи, являются опосредующими отношения по обмену товаров на деньги. К специфике рынка недвижимости можно отнести действие на нем большого числа посредников, а также представителей сторон договора купли- продажи, что в свою очередь осложняет возникающие правоотношения. В некоторой степени обладание недвижимостью является залогом экономической стабильность материального положения его владельца.
Недвижимое имущество относится к социально значимым объектом, в связи с этим в современном законодательстве следует отводить особенное значение правовому инструментарию, который призван защищать и охранять права, а также законные интересы как физических, так и юридических лиц, а также общества и государства.
В правовом регулировании договора купли-продажи недвижимого имущества в настоящее время имеются определенные проблемы. Несовершенство правовой среды выступает в качестве главного фактора, тормозящего развитие купли-продажи недвижимого имущества в России.
Объектом исследования - общественные отношения в сфере правового купле-продаже недвижимого имущества.
Предмет исследования - нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по купле-продаже недвижимого имущества.
Цель исследования - комплексный анализ правовой сущности отношений, которые складываются при продаже недвижимости, для выявления и решения проблем теоретического и практического характера, и разработке предложений, направленных на совершенствование действующего законодательства и правоприменительной практики.
Задачи исследования:
1) Раскрыть понятие и сущность договора купли-продажи недвижимости;
2) Рассмотреть форму и существенные условия, существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
3) Рассмотреть стороны договора купли-продажи недвижимости;
4) Проанализировать права и обязанности сторон по договору купли- продажи недвижимости;
5) Определить особенности исполнение договора и ответственность сторон по договору;
6) Определить ограничение специфики договора купли-продажи в
судебных актах;
7) Выявить особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости.
Методы исследования: анализ, синтез, исторический, формальноюридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа.
Теоретической основой исследования послужили работы таких авторов как: Авдюничева Ю.А., Бабаян К.Т., Безвенко Е.С., Болтанова Е.С., Волчецкая Г.А., Зарубин А.В., Канучукоева А.В., Курилова Е.С., Макаров О.В., Пашин С.И., Серветник А.А., Хвостов В.М., Шершеневич Г.Ф. и др.
Эмпирическая основа исследования представлена материалами судебной практики.
Структура выпускной работы состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, подводящего итоги проведенного исследования и библиографического списка.

Купить

Таким образом, договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.
Следует отметить, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не могут являться объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса). Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.
Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним, возмездным, реальным. Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых - продавец, а другая - покупатель. Возмездным договор считается на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора. Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, покупателю.
В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.) другой стороне (покупателю). При наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель, как покупателя, так и продавца. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования.
Главной новеллой Закона №315-ФЗ О Внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ является признание машино-места отдельным объектом гражданско-правового оборота, как следствие, право собственности на него подлежит государственной регистрации, оно может быть предметом договора купли- продажи, может сдаваться в аренду, передаваться в наследство, быть объектом залога и т.д.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в последнее время претерпело существенные изменения, что предопределило принятие нового закона - Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), который принципиально изменяет соотношение
регистрационно-правовых и кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации прав на нее. Закон вступил в силу только с 1 января 2017 года, что позволит всем участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, подготовиться к новым правилам.
Новые экономические условия, породившие множество непроверяемых рисков, в которых осуществляется оборот недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Эта задача решается как положениями ГК РФ об обязательствах и договорах, так и правилами специального законодательства.
Предлагаются следующие пути совершенствования законодательства в сфере регулирования вопросов купли-продажи недвижимого имущества:
1) изложить п.2 ст. 292 ГК РФ в следующей редакции:
«Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».
2) изложить п.1 ст. 558 ГК РФ в следующей редакции: «Существенным
условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения
покупателем, является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения
покупателем, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением, а также перечень лиц, утративших право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него».

Купить