УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРЕСТУПЛЕНИЯ СВЯЗАННЫЕ С МОШЕННИЧЕСТВОМ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Мошенничество, как проявление интеллектуальной преступности, является достаточно сложным, основанным на обмане потерпевшего, который стал жертвой преступника, обладающего высоким уровнем развития интеллекта, благодаря которому жертва доверяет преступнику, который либо искажает информацию, либо совершает действия, благодаря которым преступник извлекает выгоду, а потерпевший не понимает, что стал жертвой преступника
Исторический анализ понятия мошенничества и его правовой закрепленности поможет лучше понять научные представления о сущности такого явления, раскрыть причины его возникновения, выявить причинноследственную связь между мошенничеством в сфере недвижимости и потребностями общества, которое порождает эти преступления, проанализировать обстоятельства и события, определяющие подобные правовые отклонения.
Отличительным признаком мошенничества в сфере недвижимости является тот факт, что, право на недвижимое имущество принадлежало гражданину на момент совершения преступления.
Самыми распространенными преступлениями в сфере недвижимого имущества являются сделки купли-продажи такого имущества. Способами обмана в таком случае являются:
1. Продажа недвижимого имущества по недействительным/поддельным довер енно стям.
2. Неоднократная продажа квартиры разным покупателям или получение аванса на приобретение недвижимого имущества от разных покупателей по дубликату свидетельства о праве собственности.
3. Продажа недвижимого имущества по доверенности от недееспособного лица.
4. Продажа недвижимого имущества с зарегистрированными лицами, имеющими пожизненное право на проживание в квартире.
5. Продажа недвижимого имущества по заниженной в договоре стоимости.
6. Продажа недвижимого имущества без согласия супругов или иных лиц.
7. Продажа недвижимого имущества в качестве залога по договору займа.
8. Оформление договора займа и доверенности на все значимые действия с объектом недвижимости, который выступает залогом. В дальнейшем недвижимое имущество передается залогодателю по соглашению об отступном без ведома собственника недвижимого имущества.
9. Инвестирование на этапе строительства.
10. Мошенничество в сфере использования жилищных сертификатов, материнского капитала.
11. Застройщик официально устраивает распродажу квартир в строящемся доме.
12. Продажа квартиры с «жильцом».
Можно выделить несколько основных проблем, связанных с квалификацией мошенничества в сфере недвижимости:
1. Отличия в правоприменительной практике.
При этом Верховный суд Российской Федерации и Конституционный суд Российской Федерации в своих постановлениях говорили о единообразии судебной практики, но фактически разные регионы России, даже районные суды в одном и том же городе трактуют законодательство так, как его воспринимают, что создаёт ненужные проблемы и подрывает авторитет государства в лице судебной власти, несмотря на то, что судьи обязаны систематически изучать правоприменительную практику, в том числе Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Европейского Суда по правам человека.
2. Пострадавшие лица, находясь под влиянием заблуждения или обмана, самостоятельно переоформляют своё право собственности на преступника, либо отдают ему свои денежные средства.
3. Мошенники используют различные схемы для приобретения права на чужое имущество, либо отчуждение чужого имущества.
4. Пострадавшие поздно обращаются в правоохранительные структуры, либо, не веря в силу правосудия, не обращаются за защитой своих нарушенных прав.
5. Правоохранительные структуры не усматривают состав преступления, отказывая в возбуждении уголовного дела со ссылкой на гражданско-правовые отношения.
Проанализировав основные преступления в данной сфере, можно сказать, что проблемой всплеска преступлений в сфере недвижимости является проблема в правовом регулировании мошенничества и отсутствие надлежащего контроля в регистрации сделок.
Данная проблема возникает ввиду того, что преступники обманным путём вынуждают людей подписывать договоры купли-продажи, дарения, также в регистрационные органы приходят не собственники недвижимости, а либо их двойники, либо предоставляются подложные документы, либо оспаривается право собственности на ипотечную недвижимость после оформления договора ипотеки.
Проблема возникает также в том, что сделки в основном совершены в простой письменной форме и ответственность за них никто не несёт.
Последнее время возникла новая проблема с раскрытием преступлений в сфере недвижимости, а именно развитие информационных технологий и искусственного интеллекта. На законодательном уровне сделки по простой электронной подписи разрешены, а далеко не все собственники недвижимости
обращаются в органы юстиции с запретом на совершение любых юридически значимых сделок со своей недвижимостью.
С развитием рыночных отношений, рынка кредитования и займов, остро встал вопрос о выдаче займов под залог недвижимости физическими лицами без наличия соответствующих лицензий с целью преодоления законодательного запрета на лишение граждан недвижимости, которая чаще всего является единственным жильем.
Деятельность по выдаче потребительских кредитов (займов) физическим лицам могут осуществлять исключительно юридические лица - кредитные организации (банки) и некредитные финансовые организации (микрофинансовые организации, ломбарды, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, кредитные потребительские кооперативы. При этом законом уточняется, что лицо, на момент заключения договора потребительского займа не обладавшее статусом кредитной организации или указанной некредитной финансовой организации, не вправе требовать исполнения заёмщиком обязательств.
При этом законодательство не ограничивает заемные отношения между физическими лицами, если займодавец не осуществляет такую деятельность в качестве предпринимательской. У физических лиц сохраняется право требовать возврата предоставленных другим физическим лицом денежных средств.
Проблема возникает в том, что суды, правоохранительные структуры ввиду отсутствия чётких рекомендаций, не видят в данном случае состава преступления, считая, что выдача займов под залог недвижимости физическими лицами является гражданско-правовыми отношениями. Следовательно, важным аспектом является предупреждение возможности мошенничества при заключении договора займа путём внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.
Проанализировав 53 судебных решений по мошенничеству в сфере недвижимости, видно, что проблема возбуждения уголовного дела по лишению собственников недвижимости благодаря заключению договоров займа под обеспечение имущества, заключается в том, что уголовные дела по подобным обстоятельствам практически не возбуждаются. Например, из 53 уголовных дел, возбужденных по ч. 4 ст. 159 УК РФ только 6 приговоров вынесены по факту лишения собственников имущества с помощью договора займа. Способом лишения выступает либо соглашение об отступном, либо договор купли-продажи, которое преподносится собственникам как способ обеспечения договора займа. Ввиду отсутствия чёткого разъяснения в законодательстве, проблему лишения имущества путём подписания договора займа рассматривают с призмы гражданско-правовых отношений и соответственно, уголовные дела не возбуждаются, мошенники остаются безнаказанными, а заемщики лишаются своего, зачастую единственного, жилья.
Доля раскрываемости дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости крайне низкая в связи со сложностью доказывания умысла недобросовестности или мошенничества, отсутствия эффективного правового регулирования, должного контроля за соблюдением сделок, отсутствия ответственности за составление/содержание договора по отчуждению имущества, правовой безграмотности и т.п.
При этом законодательство не ограничивает заемные отношения между физическими лицами, если займодавец не осуществляет такую деятельность в качестве предпринимательской. У физических лиц сохраняется право требовать возврата предоставленных другим физическим лицом денежных средств.
Конституция Российской Федерации, судебная практика гарантирует каждому человеку, гражданину своей страны, определённого рода свободы (собственного, голоса, договора, равенства и др.), права (владение и распоряжение собственностью и т.п.)
Вышеприведённые положения Конституции РФ были положены в основу Гражданского кодекса Российской Федерации, который регулирует владение и распоряжение гражданином своим недвижимым имущество, гарантирует действие принципа свободы договора. Например, договор ипотеки гарантирует кредитору возможность исполнения условий договора за счёт заложенного имущества, чем в последнее время часто пользуются мошенники и суды признают сделки действительными, игнорируя факт того, что договор ипотеки может гарантировать исполнение денежных обязательств только в том случае, когда денежные средства были взяты заёмщиком на покупку или дорогостоящий ремонт объекта недвижимости. Верховный суд Российской Федерации обязал суды обеспечить баланс между интересами кредитора и личными правами должника.
Несмотря на позицию КС РФ в отношении имущества должника по договору ипотеки, суды обращают взыскание на имущество должников, лаже единственное, руководствуясь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и сложившейся судебной практикой.
Право собственности на заложенный объект недвижимости прекращается путём вынесения судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество и реализации его с торгов.'
С учётом того, что Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно высказывал свою позицию относительно условий регистрации договора ипотеки, а изменения в ФЗ «Об ипотеке» внесены не были, огромное количество недвижимого имущества собственников, которые оформляли договор займа под залог недвижимости, не на приобретение заложенного имущества или проведения его существенного улучшения, повышающего в несколько раз его стоимость, выбыло квазизаконным образом.'
В случаях, когда вместе с договором займа сторонами подписывается договор купли-продажи объекта недвижимости под видом залога, признать сделку недействительной гораздо легче, чем при оформлении соглашения об отступном или новации, на основании притворности или мнимости, руководствуясь ст. 170 ГК РФ.
Однако в настоящее время рассматривается законопроект Министерства юстиции Российской Федерации, направленный якобы на либерализацию и гуманизацию уголовного законодательства за преступления экономической направленности. В законопроекте предлагается полностью убрать из УК следующие экономические статьи:
- регистрация незаконных сделок с недвижимостью — ст. 170;
- внесение ложных сведений в межевой/технический план, акт обследования, проект межевания участка/участков либо карту-план территории — ст. 170.2.
Данное изменение расширит мошеннические действия в отношении недвижимого имущества.
В случае оформления договора займа, доверенности на распоряжение имуществом, последующем оформлении договора ипотеки и соглашения об отступном по доверенности, признать сделку недействительной в гражданском порядке практически невозможно, остаётся только возврат имущества по п. 2 ст. 179 ГК РФ, либо по ст. 169 ГК РФ, но данная возможность возникает только после вступления обвинительного приговора в законную силу, в обоснование которого будет заложено, что недвижимое имущество выбыло в результате мошеннических действий заимодавца, а способом совершения преступных действий будет признан договор займа и соглашение об отступном. Однако, как показывает практика, уголовные дела по данным основаниям возбуждаются крайне редко, что может говорить об их исключительности и прецедентности. Например, в г. Новосибирске по таким основаниям было вынесено 4 обвинительных приговора в отношении бывшего адвоката Пищука С.А., который оформлял договор займа, доверенность, договор ипотеки и соглашение об отступном, а если соглашения не было, судами выносились решения об обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с торгов и аффилированные лица приобретали данное имущество. При этом, по подобным основаниям лишились своего имущества 314 граждан, а признаны потерпевшими только 18 человек в 4 уголовных делах. Обвинение при этом было предъявлено только ему одному, а его сообщники, включая нотариуса, наказание не получили/
Основная проблема в правоприменительной практике возникает при том условии, что несмотря на рост преступлений в сфере недвижимости, количество возбужденных уголовных дел и вступивших в силу приговоров суда снижается ежегодно.
Следовательно, можно говорить о том, что ввиду отсутствия законодательного определения законности сделок по выдаче займов под залог недвижимости между физическими лицами, безнаказанность порождает преступления.
Резюмируя данную проблему, мы приходим к следующим выводам, закрепление которых на законодательном уровне поможет решить сложившуюся проблему:
1. С учётом Постановления КС РФ о запрете изъятия ипотечного имущества, заложенного не на приобретение данного имущества или его дорогостоящий ремонт, необходимо привести в соответствие с данным Постановлением КС ФЗ Федеральный закон «Об ипотеке» о запрете залога имущества по договору займа.
2. Запретить на законодательном уровне ростовщическую деятельность физическим лицам.
3. Внести изменения в ст. 159 УК РФ: «Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество, возникшее в результате заключения договора займа между физическими лицами под залог недвижимости без целей приобретения недвижимого имущества на заемные денежные средства, наказывается лишением свободы на срок от 5 до 10 лет лишения свободы.
4. Обязать Центральный Банк Российской Федерации вести реестр нелегальных кредиторов.
5. Регулярно сообщать гражданам о предупреждении мошеннических схем с принадлежащем им на праве собственности имуществе, согласно разработанной нами в ходе исследования Памятке.
6. С учётом того, что не все граждане, особенно пожилые, знают о том, что могут наложить запрет на все юридически-значимые действия с их недвижимым имуществом, внести изменения в действующее законодательство о наложении запрета на регистрацию сделок с недвижимым имуществом без личного присутствия и согласия гражданина.

Купить