Тема: ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ОПТИМИЗАЦИИ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ МОЩНОСТЕЙ В МЕТАЛЛООБРАБАТЫВАЮЩЕМ СЕКТОРЕ

Тема магистерской диссертации: Оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости для оптимизации размещения производственных мощностей в металлообрабатывающем секторе.
Актуальность.
Коммерческая недвижимость является выгодным вложением, особенно если в последствии от неё будет приходить прибыль. В зависимости от целей и желаний эта недвижимость может быть сдана под аренду или позже продана.
Чаще всего подобного рода недвижимость приобретается с тремя целями:
1. Модернизация. Для модернизации покупаются довольно старые помещения не слишком опрятного вида. Они реставрируются, преображаются и в дальнейшем либо используются самостоятельно, либо продаются по более высокой стоимости, тогда как сами обошлись недорого;
2. Перепрофилирование. Покупается из-за удобного местоположения, хорошей инфраструктуры или необходимых закупщику коммуникаций. Именно благодаря этим факторам предприниматели их и покупают, переустраивая их под другую категорию;
3. Оформление недвижимости «с нуля». Самый дорогой вариант, но самый выгодный на долгосрочную перспективу. Для этого покупается заведомо удобная предпринимателю недвижимость, доводимая им до идеала.
Нередко производственные предприятия задумываются о покупке недвижимости, когда бизнес увеличивается в масштабах, растут производственные мощности, расширяется рынок сбыта готовой продукции. В таких случаях актуальным становится вопрос оптимизации производства.
Вопрос оптимизации размещения производственных мощностей присущ любому растущему бизнесу. Он может возникать на этапе становления организации, когда организация только открывается, вырастает из стартапа или гаражного производства до полноценного предприятия с собственным цехом и штатом сотрудников. Также вопрос размещения производственных мощностей может вставать на этапе роста предприятия по мере открытия новых подразделений, филиалов. Как правило, при открытии филиалов в разных городах нет необходимости учитывать расположение других филиалах на уровне города, разве что для оценки окружающей среды и конкурентоспособного пространственного размещения. Но при открытии подразделений в рамках одного города вопрос локального размещения вблизи других филиалов встает остро. При неудобном расположении филиала могут возникать такие проблемы как нарушение логистических поставок, страдающая связь между подразделениями, большие временные затраты на сообщение, в следствии чего падает производительность предприятия.
Другим важным аспектом размещения производственных мощностей является стоимость объектов коммерческой недвижимости. Здесь необходимо учитывать две альтернативы: покупка коммерческой недвижимости или ее аренда.
Аренда несет за собой меньшую финансовую нагрузку на предприятие, так как отсутствует необходимость оплачивать коммунальные платежи, содержание здания, капитальный ремонт, налог на недвижимое имущество, когда при покупке помещения этих затрат избежать невозможно.
Однако неоспоримым преимуществом покупки помещения для производственных предприятий, в особенности предприятий металлообрабатывающего сектора, является стабильность. Предприятию свойственно наращивать темпы производства и по мере этого необходимо периодически расширять площади для размещения оборудования, открытия новых цехов и направлений. Смена помещения на более крупное, организация переезда всегда влечет за собой крупные затраты на перевозку оборудования, мебели, простой, надалку производства. Если же заранее приобрести крупное помещение, то часть из него можно использовать под свои производственные нужды, а другую часть сдавать в аренду другим организациям. В таком случае вложение средств в объект коммерческой недвижимости является долгосрочной инвестицией.
Важным фактором при покупке коммерческой недвижимости является его рыночная стоимость.
Колебания спроса на рынке недвижимости напрямую влияет на стоимость конкретных объектов недвижимости, поэтому необходимо проводить комплексную оценку помещений на основе ряда факторов.
Наибольшее влияние на инвестиционную и рыночную привлекательность объекта коммерческой недвижимости оказывают факторы первого порядка, которые определяют характеристики привлекательности конкретного объекта коммерческой недвижимости, к которым относят следующие характеристики:
- физические характеристики объекта коммерческой недвижимости,
- характеристики земельного участка,
- характеристики транспортной инфраструктуры,
- правовые характеристики
Что касается производственных помещений, к ним предъявляются особые требования, напрямую влияющие на факторы первого порядка, например:
1. Конструктивные особенности здания: лифт, ширина дверных проемов, высота потолков, разгрузочно-погрузочная площадка. Данный фактор напрямую связан с потребностями конкретного производства.
2. Наличие разрешений на ведение конкретной деятельности. При отсутствии - возможность согласования, сроки оформления документов.
3. Площадь, с учетом возможного расширения предприятия.
4. Расположение: подъездные пути для грузового, спецтранспорта, легковых автомобилей, близость жилых зданий. Тяжелые цеха должны располагаться на расстоянии минимум 50 метров от домов.
5. Соответствие гигиеническим нормам и нормам пожарной безопасности. Особенно если предприятие работает с легковоспламеняющимися, горючими, взрывоопасными веществами.
6. Система вентиляции. Должна соответствовать принятым нормам. Хорошая вентиляция - залог безопасности, удобства сотрудников.
7. Общее состояние здания.
Таким образом каждое растущее предприятие имеет ряд альтернатив различного уровня, таких как «аренда/покупка», «покупка для себя/покупка для частичной сдачи в аренду», «место1/место2/.. ./место N».
Базовой информацией при проведении оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости являются данные о качественных и количественных характеристиках зданий и сооружений, стоимости воспроизводства, особенностях местоположения, транспортной и инженерной инфраструктуры, экологическом состоянии участков городской территории, а также различных ограничениях в использовании прикрепленных близлежащих территорий, особенностях градостроительного и инвестиционного потенциала местности. Оценка инвестиционной привлекательности индивидуального объекта коммерческой недвижимости предполагает учет потенциального увеличения выгод от его использования, планирование направлений развития, в том числе при смене его функционального назначения, т. е. предполагает денежную оценку «отдачи» наиболее эффективного варианта использования объекта коммерческой недвижимости с планируемыми функциональным назначением и уровнем развития. Для такой оценки необходимо проанализировать множество вариантов, в каждом из которых могут рассматриваться отдельные мероприятия или их сочетания, например покупка на перспективу расширения производства, частичная сдача в аренду до востребования площадей и т.п. Формирование подобного множества принципиально важно. Только использование принципа множественности вариантов и выбор одного из них по определенному критерию - критерию эффективности - позволяет охарактеризовать эту процедуру как экономическое обоснование. Применение системного подхода предполагает определение наиболее рационального или наиболее эффективного варианта, что должно быть произведено на основе сопоставления ряда вариантов. Причем чем многочисленней количество вариантов, тем выше степень обоснованности выбора. Применение субъективистского подхода, в свою очередь базируется на оценке инвестиционной првлекательности объектов недвижимости, отвечающих конкретно предъявленным требованиям инвестора. Именно этот подход будет основополагающим в исследовании.
Задача размещения производственных мощностей занимает отдельное место в области транспортной логистики. Несмотря на тот факт, что теория была сформулирована более ста лет назад, в настоящее время все еще не существует единого, общепринятого способа решения данной задачи. Имеющиеся методы, которые предназначены для решения подобных задач, можно классифицировать по трем группам. Качественные методы, относящиеся к первой группе методов оптимального размещения производственных и логистических мощностей, используются при отсутствии описания закономерностей в аналитической форме и подразумевают построение качественных оценок различных вариантов решений, связанных с количеством объектов логистической и производственной инфраструктуры и их дислокацией на плоскости, и сопоставление полученных результатов выбранной группой экспертов, например, метод экспертных оценок. Группы методов оптимального размещения производственных и логистических мощностей Методы ранжирования схожи с качественными методами, их отличие состоит в присвоении каждой качественной оценке соответствующего балла, итоговая оценка получается путем подсчета рангов для каждого параметра и их упорядочивания. Таким образом в результате ранжирования качественная оценка обретает количественное выражение. Основными методами ранжирования являются: метод доминирующих характеристик, метод рейтинговых оценок, метод оценки затрат (метод миссий, затратно-коэффициентный метод), метод аналитических иерархий, метод категорий предпочтения. Методы линейного и целочисленного программирования, метод расчета центра тяжести грузовых потоков относятся к количественным методам, которые подразумевает использование математической постановки задачи. Решением такой оптимизационной задачи является нахождение экстремума (минимума или максимума) целевой функции в некоторой области, ограниченной набором заданных условий. Данные методы позволяют получить решение о количестве и размещении объектов сети цепи поставок. Недостатком данных методов может являться сложность учета качественных факторов, которые должны быть представляемы в математической форме.
Предлагаемая модель оценивания объектов коммерческой недвижимости относительно фактора территориального расположения также будет основываться на ранжировании объектов недвижимости. Суть ее заключается в разделении местности на районы, в которых наиболее удобно будет расположить новое предприятие, чтобы не создать помех в работе логистической цепочки.
Проблема Исходя из изложенной информации мы видим следующую проблему: расширяющиеся предприятия нуждаются в методологии, алгоритме действий для определения местоположения для будущего производственного помещения, при этом им необходимо учитывать денежные потоки, которые последуют за принятием решения в пользу той или иной альтернативы.
Объект исследования: Коммерческая недвижимость как объект инвестиций
Предмет исследования: Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости как функция пространственного размещения производственных мощностей
Цель исследования: Разработка методики определения оптимального размещения производственных мощностей металлообрабатывающего предприятия с позиции инвестиционной привлекательности
Задачи:
1. Изучить требования, предъявляемые к производственным помещениям для металлообрабатывающего цеха.
2. Проанализировать методы оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.
3. Изучить современные подходы к решению задач территориального
размещения производства.
4. Разработать методику определения наиболее предпочтительных мест размещения нового цеха производственного предприятия.
5. Разработать математическую модель для расчета финансовых показателей инвестиционного проекта по покупке недвижимости
6. Применить методику к решению задачи пространственного размещения производственного цеха на примере модельного города.
Купить

В рамках исследования были изучены основные характеристики объектов коммерческой недвижимости, требования, предъявляемые к объектам недвижимости для организации различных видов обрабатывающей и легкой промышленности.Большинство видов промышленности подчиняются одним и тем же нормативным документам, и к помещениям предъявляются схожие требования.
Проведен обзор методов оценки недвижимости, а также показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, изучены основные подходы к решению задачи оптимизации пространственного размещения объектов логистической цепочки.
Предложена модель оценки объектов коммерческой недвижимости относительно территориального фактора и финансовой составляющей. При этом важными факторами являются логистические издержки, следующие за выбором того или иного расположения производственного цеха, а также выручка, на которую можно расчитывать при сдаче в аренду части площадей.
Научная новизна заключается в методике оценки коммерческой недвижимости, учитывающей помимо традиционных финансовых показателей еще и перспективы организации. Методика, которая влечет за собой следующий прикладной характер: вместо того, чтобы просматривать несколько сотен объявлений о коммерческой недвижимости, лицо принимающее решение о размещении нового цеха имеет список из 10-15 объявлений, действительно требующих внимания.
Купить