АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА 9
1.1 Недвижимое имущество как объект оценки 9
1.2 Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества для целей
залога 13
1.3 Затратный подход к оценке недвижимого имущества для целей залога.. ..19
1.4 Доходный подход к оценке недвижимого имущества для целей залога. .27
1.5 Теоретические аспекты согласования результатов оценки
недвижимого имущества 38
2 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ
ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО 41
2.1 Описание объекта оценки 41
2.2 Анализ рынка объектов оценки 50
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 55
3.1 Оценка стоимости залогового имущества сравнительным подходом 56
3.2 Оценка стоимости залогового имущества затратным подходом 65
3.3 Оценка стоимости залогового имущества доходным подходом 65
3.4 Согласование результатов оценки недвижимого имущества 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
Современный мир непрерывно движется вперед в своем развитии и совершенстве. Общество не стоит на месте и изобретает все новые методы и способы улучшения качества своей жизни. В связи с этим появляются новые строения и объекты недвижимости разного назначения. Такие как жилые помещения, складские помещения, участки производственного и торгового назначения и т.д.
Рынок недвижимого имущества активно формируется и непрерывно развивается. Огромное количество граждан, как физических лиц, так и юридических лиц принимают все больше участие в операциях с недвижимостью.
С течением времени сами помещения модернизируются и подвергаются изменениям. Идет улучшение в качестве строительства, используются современные материалы и технологии. Добавляется новый функционал и придается новое значение недвижимого имущества.
Таким образом, перед лицом, решившим совершить операцию с недвижимым имуществом встает непростая задача. Как разобраться в таком количестве помещений? Как выбрать нужное и по выгодной цене? Как определить действительную рыночную стоимость имеющейся недвижимости? И многие другие вопросы.
Разобраться во всем этом поможет только опытный и квалифицированный специалист, который проведет профессиональную оценку и даст достоверное заключение. При постоянном прогрессе услуги оценщика пользуются большим спросом так как в некоторых случаях оценка имущества является обязательной. Поэтому данная тема так актуальна в современном мире и обществе.
Наиболее востребованными услугами на рынке оценки является оценка
Оценка объекта недвижимого имущества для целей залога является одной из наиболее востребованной. Для целей залога наиболее подходящими являются объекты недвижимого имущества. Физические и юридические характеристики дают определенную надежность данного объекта залога. К физическим характеристикам можно отнести невозможность перемещения. К юридическим характеристикам относится обязательная государственная регистрация объекта.
При использовании имущества в качестве залога, непосредственное участие принимает банк. И для банка очень значимо проведение качественной и достоверной оценки, определение реальной рыночной стоимости имущества.
Любые ошибки в оценке негативно сказываются для банка, Причем к негативным последствия приводит искажение стоимости как в меньшую сторону, так и в большую.
Таким образом, банк больше всех заинтересован в беспристрастной оценке стоимости предмета залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Вышеперечисленные аргументы обусловили актуальность выбранной темы.
Целью настоящей дипломной работы является анализ теоретических основ оценки недвижимого имущества и их практическая реализация на примере оценки складского помещения.
При прохождении преддипломной практики была выявлена потребность в приобретении дополнительного складского помещения на южном въезде г. Челябинска. Для этого был выбран объект недвижимого имущества по адресу г. Челябинск, ул. Троицкий тракт 46к/16 и возникла необходимость в определении его рыночной стоимости.
Целью оценки выбранного складского помещения является залог.
В первой главе мы рассмотрели теорию, которая дала нам базу знаний для дальнейшей оценки объекта. В ней мы рассмотрели правовое поле в области залога объектов недвижимого имущества и важный вопрос о том, какие объекты не могут являться залоговыми. Выбранное складское помещение отвечает требованиям залога, что является основанием для его оценки. Далее были рассмотрены подходы и методы к оценке недвижимого имущества.
Во второй главе была проанализирована исходная информация, сгруппированы данные и составлен обзор рынка на дату оценки. Оцениваемое складское помещение имеет не малую площадь, что отрицательно сказалось на поиске объектов - аналогов. Тем не менее, именно качественный анализ рынка помог их определить.
Оценка складского помещения проводилась двумя подходами: сравнительным и доходным.
При проведении оценки складского помещения сравнительным подходом из полученных данных были отобраны аналоги наиболее схожие с рассматриваемым объектомкак по качественным характеристикам, так и по количественным характеристикам. Было отобрано 4 объекта - аналога.
Таким образом рыночная стоимость складского помещения, общей площадью 1650 кв. м, расположенного по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт 46к/16 рассчитанная с применением сравнительного подхода составила: 20 976 233
рублей с НДС.
При проведении оценки складского помещения доходным подходом применялся метод прямой капитализации так как оцениваемый объект недвижимого имущества не требует значительного капитального вложения в ремонт или реконструкцию.
Таким образом рыночная стоимость складского помещения, общей площадью 1650 кв. м, расположенного по адресу г. Челябинск, Троицкий тракт 46к/16 рассчитанная с применением доходного подхода составила: 13 872 370рублей с НДС.
При согласовании результатов было принято решение о присвоении каждому подходу разных весов коэффициента, что обусловлено характером использования объектанедвижимости, а так же степенью полноты и достоверности исходной информации.
Тем самым итоговая рыночная стоимость складского помещения составила:18 134 688 рублей с учетом НДС.
В процессе оценки были рассчитаны соответствующие корректировки, которые позволили более точно определить рыночную стоимость объекта оценки.
Исходя из вышеперечисленного, нужно отметить, что все поставленные задачи перед оценщиком были выполнены.
