Помощь студентам в учебе
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в целях залога на примере офисного здания
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1 Понятие недвижимости, ее стоимость и виды 9
1.2 Принципы оценки недвижимости 14
1.3 Подходы к оценке недвижимости 26
2 ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 34
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Челябинск 34
2.2 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 44
2.3 Анализ наиболее эффективного использования недвижимости 47
3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 50
3.1 Оценка доходным методом 50
2.2 Оценка затратным методом 54
2.3 Сравнительный подход 67
2.4 Согласование результатов оценки 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Объект аналог 77
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Местоположение объекта оценки 79
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 9
1.1 Понятие недвижимости, ее стоимость и виды 9
1.2 Принципы оценки недвижимости 14
1.3 Подходы к оценке недвижимости 26
2 ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 34
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Челябинск 34
2.2 Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки 44
2.3 Анализ наиболее эффективного использования недвижимости 47
3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 50
3.1 Оценка доходным методом 50
2.2 Оценка затратным методом 54
2.3 Сравнительный подход 67
2.4 Согласование результатов оценки 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 75
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Объект аналог 77
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Местоположение объекта оценки 79
Актуальность темы работы обусловлена тем, что недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы [8, с.22].
Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Объект работы офисное здание, расположенное по адресу ул. Уральская, д.7.
Предмет работы - процесс оценки недвижимого имущества.
Цель работы - оценка рыночной стоимости недвижимости.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить понятие недвижимости, ее стоимость и виды;
- принципы оценки недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке недвижимости;
- провести оценку доходным методом;
- провести оценку затратным методом;
- провести оценку сравнительным методом;
- провести согласование результатов оценки.
В работе использована теория и методология по вопросам оценки недвижимого имущества российских авторов Федотовой М.А., Уткина Э.А., Беляева С. Г. и др.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы [8, с.22].
Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Объект работы офисное здание, расположенное по адресу ул. Уральская, д.7.
Предмет работы - процесс оценки недвижимого имущества.
Цель работы - оценка рыночной стоимости недвижимости.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить понятие недвижимости, ее стоимость и виды;
- принципы оценки недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке недвижимости;
- провести оценку доходным методом;
- провести оценку затратным методом;
- провести оценку сравнительным методом;
- провести согласование результатов оценки.
В работе использована теория и методология по вопросам оценки недвижимого имущества российских авторов Федотовой М.А., Уткина Э.А., Беляева С. Г. и др.
В работе на основании проведенного исследования сделаны следующие выводы.
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
- потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Объектом оценки в практической части работы является офисное здание непроизводственной сферы, расположенной в спальной части Ленинского района города Челябинска по ул. Уральская, дом 7. Здание использования как дошкольное образовательное учреждение. Оцениваемое здание расположено около троллейбусного кольца, вблизи недалеко от Челябинского кузнечнопрессового завода. Площадь здания составляет 842,8 кв. м. В настоящее время здание не эксплуатируется и к использованию непригодно. Помимо описанного здания имеется кладовая - одноэтажная постройка 1962 года, непригодная к эксплуатации.
По результатам выполненной оценки отмечено, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости включает в себя:
- земельный участок общей площадью 4741 кв.м.;
- нежилые здания (непроизводственной сферы) общей площадью 842,8 кв.м.;
- итого величина рыночной стоимости объекта оценки составила: земельный участок 11189000 руб. и 21827762,92 руб.
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
- потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Объектом оценки в практической части работы является офисное здание непроизводственной сферы, расположенной в спальной части Ленинского района города Челябинска по ул. Уральская, дом 7. Здание использования как дошкольное образовательное учреждение. Оцениваемое здание расположено около троллейбусного кольца, вблизи недалеко от Челябинского кузнечнопрессового завода. Площадь здания составляет 842,8 кв. м. В настоящее время здание не эксплуатируется и к использованию непригодно. Помимо описанного здания имеется кладовая - одноэтажная постройка 1962 года, непригодная к эксплуатации.
По результатам выполненной оценки отмечено, что рыночная стоимость единого объекта недвижимости включает в себя:
- земельный участок общей площадью 4741 кв.м.;
- нежилые здания (непроизводственной сферы) общей площадью 842,8 кв.м.;
- итого величина рыночной стоимости объекта оценки составила: земельный участок 11189000 руб. и 21827762,92 руб.
Подобные работы
- Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере офисного помещения ООО «ЗЖБИ ЧЕЛЭНЕРПРОМ»
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - Определение рыночной стоимости производственной недвижимости на примере завода ПАО «Уралкуз»
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4315 р. Год сдачи: 2018 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
Дипломные работы, ВКР, финансы и кредит. Язык работы: Русский. Цена: 4800 р. Год сдачи: 2017 - Оценка стоимости недвижимости на примере торгового центра (вариант 5, Казанский инновационный университет)
Курсовые работы, прочее. Язык работы: Русский. Цена: 600 р. Год сдачи: 2021 - Определение рыночной стоимости производственной недвижимости на
примере завода ПАО «Уралкуз»
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - Оценка стоимости объектов производственной недвижимости
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4840 р. Год сдачи: 2018 - Оценка объекта недвижимости на примере здания, принадлежащего
ПАО «ЧМК» в целях залога
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4730 р. Год сдачи: 2018 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Рынок недвижимости и его развитие в России
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2017