ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы.
1) Договор имущественного найма, как и любой классический правовой институт, прошел многовековой путь развития. Его современная интерпретация - это результат обобщения опыта различных периодов нашего законодательства. Недостатки дореволюционного периода, в частности недостаточная правовая регламентация, частично решились в советский период с учетом той экономической и правовой действительности.
2) С 1 января 2017 статья 130 ГК РФ была дополнена такими объектами недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Однако законодатель не закрепил легального определения нежилого помещения. В работе на основе анализа норм действующего законодательства и научной литературы сформулировано авторское определение понятия нежилого помещения: «Нежилое помещение - это неавтономная единица недвижимого имущества, выраженная в части объема здания или сооружения, предназначенная или не предназначенная для самостоятельного использования, приобретающая статус объектов гражданских прав в случае ее юридического выделения из состава здания, в целях, не предназначенных для проживания людей».
3) Договор аренды нежилого помещения по своей природе является возмездным, консенсуальным, двусторонне обязывающим договором. Как в ранее действовавшем, так и в настоящем гражданском законодательстве аренда нежилых помещений не выделяется в отдельную разновидность. В связи с чем возникают спорные моменты в его правовом регулировании. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно связанно с ними, в этой связи параграф 4 главы 34 ГК РФ, посвященный правовому регулированию договора аренды зданий, сооружений, применим и к договорам аренды нежилых помещений. Для того чтобы избежать разность толкований юридических норм, представляется необходимым изменить наименование 4 параграфа 34 главы ГК РФ с «аренда зданий и сооружений» на «аренда зданий, сооружений, нежилых помещений» с внесением соответствующих изменений по тексту параграфа 4, в частности добавить нежилое помещение как объект аренды в пункт 1 статьи 607 ГК РФ.
4) Выявлены особенности и проблемы, возникающие при заключении, исполнении и расторжении договора аренды нежилых помещений. К особенностям можно отнести следующее:
• договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации, следовательно, считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации. В этой связи права арендатора по договору аренды нежилых помещений, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам;
• необходимо внести изменения в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, снизив размер госпошлины за внесения сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр недвижимости для организаций до суммы 4 000 рублей. Такое снижение обусловлено, прежде всего, тем, что основная масса российских организаций относится к сегменту малого и микробизнеса. Размер действующей госпошлины (22 000 руб.) неоправданно высок и экономически нецелесообразен для организаций такого масштаба. Государство в этой ситуации так же не выигрывает, так как оно лишается эффективного инструмента мониторинга;
• если предметом договора аренды нежилого помещения , заключенного на срок год и более, является его часть, то при государственной регистрации обременение устанавливается на все помещение в целом;
• осуществление кадастрового учета изменений помещения, касающихся в целом всего здания, недопустимо без внесения изменений в сведения о здании;
• помещение с незаконной перепланировкой не может быть поставлено на кадастровый учет;
• изменение или расторжение договора аренды нежилых помещений в связи с существенными изменениями обстоятельств возможно только в отношении будущего исполнения;
• акт приема-передачи, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды;
• форма соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества считается соблюденной, если воля сторон выражена в переписке между ними.
К проблемам относятся:
• вопрос продления договора, заключенного на срок менее одного года. Главная сложность заключается в том, необходимо ли регистрировать договор после продления? В судебной практике по данному вопросу сложились следующие позиции. Согласно первой позиции, так как общий срок договора превысил год, договор подлежит государственной регистрации. Согласно второй позиции, так как заключенный договор продлен до окончания дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды нежилых помещений, который не подлежит государственной регистрации, если его срок не превышает года.
Учитывая сложившуюся противоречивую практику, представляется необходимым дополнить п. 3 ст. 651 ГК РФ, где однозначно решить вопрос регистрации договора при пролонгации.
• вопрос соотношения между собой понятий «неотделимые
улучшения» и «капитальный ремонт». На сегодняшней день в судебной практике по данному вопросу сложились три позиции:
— капитальный ремонт является неотделимым улучшением;
— капитальный ремонт и неотделимое улучшение имеют разную правовую природу;
— если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капитальный ремонт является его неотделимым улучшением
Как представляется, для исключения в судебной практике множественности позиций в части соотношения между собой
перечисленных понятий, необходимо на законодательном уровне разграничить их между собой.


Купить