ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Проведенное исследование позволяют сделать следующие выводы:
1. Правовое регулирование имущественных отношений по совершению сделок, в том числе направленных на отчуждение земельных участков (п. 3 ст. 3 ЗК РФ), на полном основании может осуществляться на уровне субъектов РФ. Пределы такого регулирования ограничены рамками реализации принципа приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В этом смысле, положения земельного законодательства субъектов, регулирующие указанные в п. 3 ст. 3 ЗК РФ отношения, призваны не непосредственно урегулировать оборот земельных участков, что является прерогативой гражданского законодательства, а лишь в соответствии с принципами земельного законодательства и в интересах всего общества установить необходимые ограничения этого оборота.
2. Сделками по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются договор купли-продажи и договор мены.
3. Отчуждаемый в частную собственность земельный участок перед
тем, как выступить в качестве предмета сделки по отчуждению, обязательно должен быть образован, и на него должно быть зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности. Особенностью образования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является то, что составлению межевого плана всегда предшествует подготовка одного из перечисленных в п. 1 ст. 11.10 ЗК документов: проекта межевания территории, проектной документации
лесных участков либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
4. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, как объект гражданских вещных прав представляет собой недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, как то: границы, площадь, местоположение (адрес), целевое назначение и (или) разрешенное использование.
5. Применительно к отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, все ограничения их оборотоспособности, в конечном счете, сводятся к возможности (лишь в установленных федеральным законом случаях) или невозможности их предоставления в частную собственность.
6. Развитие земельного законодательства идет по пути увеличения специальных норм, отличных от правил гражданского законодательства. Это, с одной стороны, требует соблюдения принципа приоритета охраны (преувеличение ценности аукционной формы торгов и установление её в качестве единственно возможной при заключении договора купли-продажи), с другой - придает огромное значение закреплению гарантий участников земельных отношений от ущемления их прав (введение в земельное законодательство института реестра недобросовестных участников аукциона как антитезы презумпции добросовестности участников гражданского оборота).
7. Установление в ЗК РФ применительно к отношениям купли- продажи положений, устраняющих действие некоторых диспозитивных норм гражданского законодательства, направлено на экономию времени и средств, как для собственника земельного участка, так и для желающих приобрести последний, и не требует корректировки принципа учета значения земли как основы жизни и деятельности человека (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
8. Допущение законодателем возможности возникновения при принудительном отчуждении земельных участков отношений мены, очевидно, направлено на увеличение случаев достижения компромисса между государством или муниципальным образованием и лицом, у которого изымается земельный участок. Тем самым, в большей степени исключается судебное разбирательство.
9. Гармонизация норм ЗК РФ и положений градостроительного законодательства, проявляющаяся в использовании градостроительной документации в качестве инструмента правового регулирования земельных отношений, отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), и, представляется, будет «работать» на перспективу устойчивого развития территорий и позволит более эффективно решать стоящие перед обществом задачи в этой сфере.
Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство, регламентирующее исследуемые отношения, отвечает требованиям полноты, согласованности и определенности. Особенности правового регулирования исследуемых сделок обоснованы либо спецификой земли как недвижимого имущества и предмета данных сделок, либо требованиями обеспечения развития экономического оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и доступности земельных ресурсов для населения.
Положения и выводы, сформулированные в настоящем исследовании, могут быть использованы в учебном процессе при изучении отдельных вопросов земельного и гражданского права, а также реализованы в научных целях.


Купить