Тема: ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Уровень экономического развития Российской Федерации находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. В этой связи институт отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц как одно из ведущих направлений эффективного использования земельных ресурсов особенно нуждается в качественной и продуманной правовой регламентации.
Проведенными в 2015 году масштабными изменениями земельного законодательства была поставлена точка в дискуссии относительно вопроса, что является основанием возникновения права собственности приобретателя на предоставляемый земельный участок. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136- ФЗ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Это, в свою очередь, делает необходимым основательное рассмотрение отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, через призму сделок.
Совершенствование земельного законодательства, обусловленное развитием общественных отношений, вызвало к жизни новые договорные формы отчуждения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что также сигнализирует о необходимости научного исследования сферы правового регулирования сделок по отчуждению указанных земельных участков.
Актуальность и значимость настоящей работы обусловлена и отсутствием основательных научных исследований в земельно-правовой науке по данной тематике в свете новейшего российского законодательства.
Объект настоящего исследования - общественные отношения по поводу заключения сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и связанные с ними иные общественные отношения.
Предметом исследования выступают нормы российского права, регулирующие исследуемые отношения, доктрина, правовые позиции, отраженные в судебной практике.
Целями настоящей работы являются определение соответствия действующего законодательства, регламентирующего исследуемые отношения, требованиям полноты, согласованности и определенности; обоснование особенностей правового регулирования исследуемых сделок.
Для достижения этих целей были поставлены следующие задачи:
- обозначить сферу правового регулирования сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- установить перечень сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- показать особенности земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как объекта вещных правоотношений;
- раскрыть особенности оборотоспособности земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- выработать критерии отнесения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к ограниченным в обороте и вывести классификацию таких земельных участков;
- определить специфику заключения отдельных сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Исследование осуществлено с помощью общенаучных методов познания - метода материалистической диалектики (явления сделки, отчуждения и земельного участка в их развития и взаимосвязи), метода системного анализа и синтеза (установление перечня исследуемых сделок, классификация земельных участков), а также частноправовых методов - формально-юридического (определение юридических понятий, выявление их признаков, толкование правовых предписаний), сравнительно-правового метода (выявление особенного в сделках по отчуждению земельных участков вообще и земельных участков, находящимися в государственной и муниципальной собственности, в частности).
Теоретическую основу бакалаврской работы составили труды С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, В. В. Витрянского, В. В. Ровного, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова и др. Непосредственно по заявленной теме исследования проанализированы научные работы таких ученых, как Е. С. Болтанова, А. И. Бутовецкий, Д. С. Железнов, М. П. Имекова, А. Л. Корнеев, С. А. Липски, В. А. Майборода, Н. Н. Мисник, В. В. Устюкова и др.

Купить

Проведенное исследование позволяют сделать следующие выводы:
1. Правовое регулирование имущественных отношений по совершению сделок, в том числе направленных на отчуждение земельных участков (п. 3 ст. 3 ЗК РФ), на полном основании может осуществляться на уровне субъектов РФ. Пределы такого регулирования ограничены рамками реализации принципа приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В этом смысле, положения земельного законодательства субъектов, регулирующие указанные в п. 3 ст. 3 ЗК РФ отношения, призваны не непосредственно урегулировать оборот земельных участков, что является прерогативой гражданского законодательства, а лишь в соответствии с принципами земельного законодательства и в интересах всего общества установить необходимые ограничения этого оборота.
2. Сделками по отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются договор купли-продажи и договор мены.
3. Отчуждаемый в частную собственность земельный участок перед
тем, как выступить в качестве предмета сделки по отчуждению, обязательно должен быть образован, и на него должно быть зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности. Особенностью образования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является то, что составлению межевого плана всегда предшествует подготовка одного из перечисленных в п. 1 ст. 11.10 ЗК документов: проекта межевания территории, проектной документации
лесных участков либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
4. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, как объект гражданских вещных прав представляет собой недвижимую вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, как то: границы, площадь, местоположение (адрес), целевое назначение и (или) разрешенное использование.
5. Применительно к отчуждению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, все ограничения их оборотоспособности, в конечном счете, сводятся к возможности (лишь в установленных федеральным законом случаях) или невозможности их предоставления в частную собственность.
6. Развитие земельного законодательства идет по пути увеличения специальных норм, отличных от правил гражданского законодательства. Это, с одной стороны, требует соблюдения принципа приоритета охраны (преувеличение ценности аукционной формы торгов и установление её в качестве единственно возможной при заключении договора купли-продажи), с другой - придает огромное значение закреплению гарантий участников земельных отношений от ущемления их прав (введение в земельное законодательство института реестра недобросовестных участников аукциона как антитезы презумпции добросовестности участников гражданского оборота).
7. Установление в ЗК РФ применительно к отношениям купли- продажи положений, устраняющих действие некоторых диспозитивных норм гражданского законодательства, направлено на экономию времени и средств, как для собственника земельного участка, так и для желающих приобрести последний, и не требует корректировки принципа учета значения земли как основы жизни и деятельности человека (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
8. Допущение законодателем возможности возникновения при принудительном отчуждении земельных участков отношений мены, очевидно, направлено на увеличение случаев достижения компромисса между государством или муниципальным образованием и лицом, у которого изымается земельный участок. Тем самым, в большей степени исключается судебное разбирательство.
9. Гармонизация норм ЗК РФ и положений градостроительного законодательства, проявляющаяся в использовании градостроительной документации в качестве инструмента правового регулирования земельных отношений, отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), и, представляется, будет «работать» на перспективу устойчивого развития территорий и позволит более эффективно решать стоящие перед обществом задачи в этой сфере.
Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство, регламентирующее исследуемые отношения, отвечает требованиям полноты, согласованности и определенности. Особенности правового регулирования исследуемых сделок обоснованы либо спецификой земли как недвижимого имущества и предмета данных сделок, либо требованиями обеспечения развития экономического оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и доступности земельных ресурсов для населения.
Положения и выводы, сформулированные в настоящем исследовании, могут быть использованы в учебном процессе при изучении отдельных вопросов земельного и гражданского права, а также реализованы в научных целях.

Купить