ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 7
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилых
помещений 7
1.2. Стороны, форма и особенности заключения договора купли-
продажи жилых помещений 16
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ 21
2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых
помещений 21
2.2. Права и обязанности сторон 23
2.3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договора 27
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ ВКР ....30 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 42
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 7
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилых
помещений 7
1.2. Стороны, форма и особенности заключения договора купли-
продажи жилых помещений 16
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ 21
2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых
помещений 21
2.2. Права и обязанности сторон 23
2.3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договора 27
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ ВКР ....30 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 42
Договоры играют важную роль в регулировании экономических отношений, складывающихся среди членов общества. Посредством договоров происходит предоставление товаров, материальных благ, выполнение работ, оказание услуг. Договор является значимым и наиболее распространенным юридическим фактом, в результате чего возникают, изменяются и прекращаются гражданские права и обязанности. Назначение договора сводится к тому, чтобы в рамках закона обеспечить регулирование отношений путем указания на меру их должного и возможного поведения.
Обращение к проблеме договора купли-продажи жилья явилось не случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно касающихся исполнения обязательств по договору купли-продажи жилья и несения ответственности сторон. Заключение, изменение и расторжение договора купли-продажи жилого помещения включают в себя несколько последовательных стадий, к которым, в частности, относятся: согласование волеизъявления сторон, которые собираются заключить договор, определение конкретных условий договора купли-продажи жилого помещения либо их изменение, а затем порядок их исполнения, и осуществление прекращения договора купли-продажи жилого помещения либо его перезаключение. При этом на различных стадиях могут возникнуть определенные проблемы, которые требую соответствующего нормативноправого разрешения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) при регулировании договорных отношений исходит из принципа свободы договора. Действие данного принципа сводится к тому, что стороны свободны в решении вопроса, вступать в договорные отношения или нет, также в выборе вида договора, контрагента, условий, на которых будет заключен договор. Следует отметить, что большинство правомочий стороны могут использовать только на стадии заключения договора, поэтому в связи с этим процесс заключения договора имеет особое значение.
В силу того, что договор купли-продажи жилого помещения является особым юридическим фактом, от которого зависит возникновение правоотношения, то сторонам необходимо должным образом отнестись к заключению договора купли-продажи жилого помещения, так как от этого зависит не только необходимое исполнение договора купли-продажи жилого помещения, но и должное определение его формы, существенных условий, что в последующем обеспечит избежание судебных споров. В свою очередь с момента заключения договора купли-продажи жилого помещения у сторон возникают соответствующие права и обязанности, которые они должны соблюдать на период существования договорного обязательства.
Поэтому рассмотрение вопросов, касающихся порядка изменения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения, требований, предъявляемых к каждому из указанных процессов, является наиболее значимым и необходимым на сегодняшний день.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения в сфере купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования выступают нормы права, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи жилого помещения.
Целью исследования является анализ правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения по законодательству Российской Федерации, правоприменительной практики и выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере регулирования.
Исходя, из цели в работе были поставлены следующие задачи:
• проанализировать понятие и правовую природу договора купли- продажи жилых помещений;
• рассмотреть стороны, форму и особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений;
- рассмотреть существенные условия договора купли-продажи жилых помещений;
- проанализировать права и обязанности сторон, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В качестве методологической основы исследования были использованы общенаучные методы научного познания (анализ, включая системный анализ, синтез, индукция, дедукция и др.), а также частно-научные методы научного познания (сравнительно-правовой, формально-юридический, юридико-телеологический (целевой), юридико-лингвистический и др.). Метод анализа использовался в сочетании с другими методами исследования по всему тексту данного исследования.
Теоретическую основу исследования составляют идеи, концептуальные положения, научные обобщения ученых в области правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений, отраженные в работах Т.А. Бацоева, А.А. Галустян, В.В. Каболова, С.М. Кочои, М.А. Магомедова, Д. Мищенко, Ю. Сорокиной, Н.М. Савельевой и так далее.
Нормативная основа исследования составляют: положения Конституции Российской Федерации (принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993г.)(в ред. от 21.07.2014г.)1 2, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 23.05.2016)2, а также иные нормативные правовые акты, регламентирующие общественные отношения, связанные с договором купли-продажи жилых помещений.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Обуславливается тем, что данное исследование может являться основой для более углубленных разработок по проблеме купли-продажи жилого помещения. Исследование представляет интерес, как для простых граждан, так и для риэлторов, сотрудников регистрационной службы. Особенно интересным в научно-практическом плане данное исследование будет для определения специфики конкретных видов купли-продажи, в рамках существующих нарушений, дабы их избежать в будущем.
Структура выпускной квалификационной работы. Данное исследование состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
Обращение к проблеме договора купли-продажи жилья явилось не случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно касающихся исполнения обязательств по договору купли-продажи жилья и несения ответственности сторон. Заключение, изменение и расторжение договора купли-продажи жилого помещения включают в себя несколько последовательных стадий, к которым, в частности, относятся: согласование волеизъявления сторон, которые собираются заключить договор, определение конкретных условий договора купли-продажи жилого помещения либо их изменение, а затем порядок их исполнения, и осуществление прекращения договора купли-продажи жилого помещения либо его перезаключение. При этом на различных стадиях могут возникнуть определенные проблемы, которые требую соответствующего нормативноправого разрешения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) при регулировании договорных отношений исходит из принципа свободы договора. Действие данного принципа сводится к тому, что стороны свободны в решении вопроса, вступать в договорные отношения или нет, также в выборе вида договора, контрагента, условий, на которых будет заключен договор. Следует отметить, что большинство правомочий стороны могут использовать только на стадии заключения договора, поэтому в связи с этим процесс заключения договора имеет особое значение.
В силу того, что договор купли-продажи жилого помещения является особым юридическим фактом, от которого зависит возникновение правоотношения, то сторонам необходимо должным образом отнестись к заключению договора купли-продажи жилого помещения, так как от этого зависит не только необходимое исполнение договора купли-продажи жилого помещения, но и должное определение его формы, существенных условий, что в последующем обеспечит избежание судебных споров. В свою очередь с момента заключения договора купли-продажи жилого помещения у сторон возникают соответствующие права и обязанности, которые они должны соблюдать на период существования договорного обязательства.
Поэтому рассмотрение вопросов, касающихся порядка изменения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения, требований, предъявляемых к каждому из указанных процессов, является наиболее значимым и необходимым на сегодняшний день.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения в сфере купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования выступают нормы права, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи жилого помещения.
Целью исследования является анализ правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения по законодательству Российской Федерации, правоприменительной практики и выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере регулирования.
Исходя, из цели в работе были поставлены следующие задачи:
• проанализировать понятие и правовую природу договора купли- продажи жилых помещений;
• рассмотреть стороны, форму и особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений;
- рассмотреть существенные условия договора купли-продажи жилых помещений;
- проанализировать права и обязанности сторон, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В качестве методологической основы исследования были использованы общенаучные методы научного познания (анализ, включая системный анализ, синтез, индукция, дедукция и др.), а также частно-научные методы научного познания (сравнительно-правовой, формально-юридический, юридико-телеологический (целевой), юридико-лингвистический и др.). Метод анализа использовался в сочетании с другими методами исследования по всему тексту данного исследования.
Теоретическую основу исследования составляют идеи, концептуальные положения, научные обобщения ученых в области правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений, отраженные в работах Т.А. Бацоева, А.А. Галустян, В.В. Каболова, С.М. Кочои, М.А. Магомедова, Д. Мищенко, Ю. Сорокиной, Н.М. Савельевой и так далее.
Нормативная основа исследования составляют: положения Конституции Российской Федерации (принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993г.)(в ред. от 21.07.2014г.)1 2, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 23.05.2016)2, а также иные нормативные правовые акты, регламентирующие общественные отношения, связанные с договором купли-продажи жилых помещений.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Обуславливается тем, что данное исследование может являться основой для более углубленных разработок по проблеме купли-продажи жилого помещения. Исследование представляет интерес, как для простых граждан, так и для риэлторов, сотрудников регистрационной службы. Особенно интересным в научно-практическом плане данное исследование будет для определения специфики конкретных видов купли-продажи, в рамках существующих нарушений, дабы их избежать в будущем.
Структура выпускной квалификационной работы. Данное исследование состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем, является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Исследование нормативно-правовых актов, литературы,
правоприменительной практики позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилого помещения:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.
В результате чего органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т. д.
Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.
Что касается законодательного определения, целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений) и внести 4 пункт, который может выглядеть следующим образом:
4. Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не допускается.
Во-вторых, в ГК РФ отсутствуют критерии разграничения помещений на жилые и нежилые.
Для решения данной проблемы следует дополнить ГК РФ статьей следующего содержания «...Под нежилым помещением следует понимать: помещения, не предназначенные для постоянного проживания; помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В-третьих, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.
В-четвертых, требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием 40
этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
В-пятых, весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
Исследование нормативно-правовых актов, литературы,
правоприменительной практики позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилого помещения:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.
В результате чего органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т. д.
Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.
Что касается законодательного определения, целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений) и внести 4 пункт, который может выглядеть следующим образом:
4. Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не допускается.
Во-вторых, в ГК РФ отсутствуют критерии разграничения помещений на жилые и нежилые.
Для решения данной проблемы следует дополнить ГК РФ статьей следующего содержания «...Под нежилым помещением следует понимать: помещения, не предназначенные для постоянного проживания; помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В-третьих, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.
В-четвертых, требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием 40
этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
В-пятых, весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
Подобные работы
- Договор купли-продажи жилого помещения
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4380 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2019 - Договор купли продажи жилых помещений по законодательству Российской Федерации (Российский государственный гуманитарный университет (Филиал в г. Домодедово))
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 1700 р. Год сдачи: 2024 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Договор купли-продажи жилого помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2016 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4395 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4820 р. Год сдачи: 2017 - Гражданско-правовые споры в сфере купли-продажи недвижимости и правовые механизмы их урегулирования
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4945 р. Год сдачи: 2017