Помощь студентам в учебе
Анализ методик оценки объектов недвижимости (на примере жилых строений)
|
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости 6
1.1. Цели и задачи оценки недвижимости 10
1.2. Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости 20 Глава 2. Практика оценки недвижимости на примере частного
жилого дома в г. Бийске 27
2.1. Описание объекта оценки 31
2.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 45
2.3. Расчёт рыночной стоимости объекта различными методами оценки.. 47
Заключение 50
Библиографический список (список информационных источников) 54
Приложения 62
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости 6
1.1. Цели и задачи оценки недвижимости 10
1.2. Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости 20 Глава 2. Практика оценки недвижимости на примере частного
жилого дома в г. Бийске 27
2.1. Описание объекта оценки 31
2.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 45
2.3. Расчёт рыночной стоимости объекта различными методами оценки.. 47
Заключение 50
Библиографический список (список информационных источников) 54
Приложения 62
В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа наращивания производительных сил в сфере экономики, таких как инвестиции, накопление незадействованной недвижимости, активов финансовых фондов и неосвоенных земельных фондов, одной из самых актуальных и, можно сказать, ключевой является проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Данную сферу экономического сектора органы муниципальной власти могут регулировать непосредственно.
Недвижимость представляет собой особо весомую часть государственной и муниципальной собственности, а управление таковой является сравнительно новой для российского рынка сферой экономической деятельности [8].
Одним из наиглавнейших условий жизнеспособности, существования в
данном секторе рынка, а также необходимое условие функционирования рынка
недвижимости - это наличие информационной инфраструктуры. Она, в свою очередь, обеспечивает субъекты рынка актуальной, полной и достоверной информацией, а также производит эффективный анализ методик оценки объектов недвижимости, при которых осуществится возможность более глубокого, объективного и полного оценивания объектов земельных и жилых фондов [42].
Актуальность исследования. В последние годы одной из злободневных проблем считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой и её составными частями в области управления недвижимостью, в том числе, сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками собственников таковой. В данной сфере органы муниципалитета обладают возможностью её регулирования непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
Степень разработанности проблемы еще с середины 90-х годов прошлого столетия повышалась в исследованиях теоретических и практических аспектов управления недвижимостью. А позднее стала занимать все более высокое и значимое место в российской экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как А. В. Севостьянов, Н. М. Щербакова, А.А. Варламов [2], С. А. Боголюбов [3], Н.Н. Рогожина [35], В. И. Петров, М. А. Федотова [26], Т. В. Кузнецов, А. Т. Гаврилов [36] и другие.
Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Целью работы является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии анализа методик оценки объектов недвижимости в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Основные задачи работы:
- Изучить элементы и принципы построения методик оценки объектов недвижимости;
- Рассмотреть критерии оценки эффективности методик оценки объектов недвижимости;
- Проанализировать механизмы и методики оценки объектов недвижимости;
- Составить анализ социальной и экономической сущности системы оценки объектов недвижимости;
- Выработать перспективы и тенденции развития системы оценки объектов недвижимости;
- Предложить практические рекомендации по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости.
Практическая значимость работы заключается в получении и внедрении в практику результатов исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости. Теоретической и методической основой данного исследования послужили исследовательские и аналитические работы российских ученых по проблемам оценки объектов недвижимости. Были использованы в обязательном порядке нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, оценке недвижимости и земельных участков, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы.
Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методик оценки объектов недвижимости с учетом социально-экономических аспектов.
Недвижимость представляет собой особо весомую часть государственной и муниципальной собственности, а управление таковой является сравнительно новой для российского рынка сферой экономической деятельности [8].
Одним из наиглавнейших условий жизнеспособности, существования в
данном секторе рынка, а также необходимое условие функционирования рынка
недвижимости - это наличие информационной инфраструктуры. Она, в свою очередь, обеспечивает субъекты рынка актуальной, полной и достоверной информацией, а также производит эффективный анализ методик оценки объектов недвижимости, при которых осуществится возможность более глубокого, объективного и полного оценивания объектов земельных и жилых фондов [42].
Актуальность исследования. В последние годы одной из злободневных проблем считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой и её составными частями в области управления недвижимостью, в том числе, сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками собственников таковой. В данной сфере органы муниципалитета обладают возможностью её регулирования непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
Степень разработанности проблемы еще с середины 90-х годов прошлого столетия повышалась в исследованиях теоретических и практических аспектов управления недвижимостью. А позднее стала занимать все более высокое и значимое место в российской экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как А. В. Севостьянов, Н. М. Щербакова, А.А. Варламов [2], С. А. Боголюбов [3], Н.Н. Рогожина [35], В. И. Петров, М. А. Федотова [26], Т. В. Кузнецов, А. Т. Гаврилов [36] и другие.
Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
Целью работы является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии анализа методик оценки объектов недвижимости в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Основные задачи работы:
- Изучить элементы и принципы построения методик оценки объектов недвижимости;
- Рассмотреть критерии оценки эффективности методик оценки объектов недвижимости;
- Проанализировать механизмы и методики оценки объектов недвижимости;
- Составить анализ социальной и экономической сущности системы оценки объектов недвижимости;
- Выработать перспективы и тенденции развития системы оценки объектов недвижимости;
- Предложить практические рекомендации по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости.
Практическая значимость работы заключается в получении и внедрении в практику результатов исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости. Теоретической и методической основой данного исследования послужили исследовательские и аналитические работы российских ученых по проблемам оценки объектов недвижимости. Были использованы в обязательном порядке нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, оценке недвижимости и земельных участков, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы.
Предметом исследования выступает направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методик оценки объектов недвижимости с учетом социально-экономических аспектов.
Подводя итоги проделанной работы по анализу методик оценки объектов недвижимости, нельзя не отметить тот исторический факт, что действительно, после прошедших десятилетий одной из злободневных проблем так и продолжает считаться проблема повышения эффективности системы управления экономикой и её составными частями в области управления недвижимостью. В этом же числе, проблемы сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками собственников как таковой.
Актуальностью исследования послужила гипотеза о том, что в сфере управления недвижимости органы муниципалитета обладают возможностью её регулирования непосредственно. Реформа же местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка, а степень разработанности проблемы еще с середины 90-х годов прошлого столетия повышалась в исследованиях теоретических и практических аспектов управления недвижимостью. А позднее стала занимать все более высокое и значимое место в российской экономической науке.
Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
После постановки цели исследования, которой явилось развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии анализа методик оценки объектов недвижимости в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования, перед нами встала необходимость реализации поставленных задач. Таковыми явились изучение элементов и принципов построения методик оценки объектов недвижимости, рассмотрение критериев оценки эффективности методик оценки объектов недвижимости, анализ механизмов и методик оценки объектов недвижимости. К их же числу относились составление и проведение анализа социальной и экономической сущности системы оценки объектов недвижимости, а также выработка перспективы и тенденции развития системы оценки объектов недвижимости. Но самой весомой и значимой в процессе исследования явилась задача предложить практические рекомендации по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости.
Поэтому при проведении оценки объектов недвижимости рассматривались к применению в расчёте рыночной стоимости следующие подходы к оценке:
- затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа);
- сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
- доходный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта).
Практической значимостью работы стало получение и внедрение в практику результатов исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости. Теоретической и методической основой данного исследования послужили исследовательские и аналитические работы российских ученых по проблемам оценки объектов недвижимости. Были использованы в обязательном порядке нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, оценке недвижимости и земельных участков, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Предметом исследования
выступило направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методик оценки объектов недвижимости с учетом социально-экономических аспектов. Объектом же исследования явился анализ методик оценки объектов недвижимости (на примере частного жилого).
Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой частный дом. Оценка методом сравнительного анализа явилась самой продуктивной из прочих методов оценки недвижимости, по причине чего мы данный способ оценки и рассмотрели более подробно. И для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта- заместителя. Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.
Способ оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки, сопряженных общей методологией. Методом оценивания недвижимости является поочередность разных процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки (объекта недвижимости или земельного участка) на основе существенной для данного метода информации в рамках подходов к оценке.
Вычисление рыночной стоимости производится не только в российской, но также и в мировой оценочной практике с использованием ключевых способов оценки: доходного, затратного и сравнительного.
Зачастую при проведении оценки используются только самые удобные и подходящие способы для оценивания такого рода имущества.
Подводя итоги всему вышесказанному, можно лишь привести как пример краткую схему (алгоритм) действий при оценке недвижимости.
Процесс оценки включает в себя следующие этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с объектом.
2. Анализ рынка, к которому относится объект.
3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта.
5. Составление и передача заказчику отчета.
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Поэтому не нужно в итоге кидаться с головой в оценку недвижимости только одним способом. Необходимо просчитать все выгоды и отрицательные факторы (финансового и материального плана) всеми имеющимися подходами оценки недвижимости и земли в цену их актуальности при выборе подходящего метода оценки для нужного объекта недвижимости или земельного участка.
Актуальностью исследования послужила гипотеза о том, что в сфере управления недвижимости органы муниципалитета обладают возможностью её регулирования непосредственно. Реформа же местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка, а степень разработанности проблемы еще с середины 90-х годов прошлого столетия повышалась в исследованиях теоретических и практических аспектов управления недвижимостью. А позднее стала занимать все более высокое и значимое место в российской экономической науке.
Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее использования остаются слабо изученными. Это обусловило выбор темы данной работы, а также определило цель и задачи исследования.
После постановки цели исследования, которой явилось развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии анализа методик оценки объектов недвижимости в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования, перед нами встала необходимость реализации поставленных задач. Таковыми явились изучение элементов и принципов построения методик оценки объектов недвижимости, рассмотрение критериев оценки эффективности методик оценки объектов недвижимости, анализ механизмов и методик оценки объектов недвижимости. К их же числу относились составление и проведение анализа социальной и экономической сущности системы оценки объектов недвижимости, а также выработка перспективы и тенденции развития системы оценки объектов недвижимости. Но самой весомой и значимой в процессе исследования явилась задача предложить практические рекомендации по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости.
Поэтому при проведении оценки объектов недвижимости рассматривались к применению в расчёте рыночной стоимости следующие подходы к оценке:
- затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа);
- сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
- доходный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта).
Практической значимостью работы стало получение и внедрение в практику результатов исследования, а также сформулированных выводов и предложений по совершенствованию методик оценки объектов недвижимости. Теоретической и методической основой данного исследования послужили исследовательские и аналитические работы российских ученых по проблемам оценки объектов недвижимости. Были использованы в обязательном порядке нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам муниципального управления, оценке недвижимости и земельных участков, официальные данные федеральных, региональных и местных органов, статистические данные, материалы региональной программы социально-экономического развития, а также Интернет-ресурсы. Предметом исследования
выступило направление формирования системы новых и совершенствования имеющихся методик оценки объектов недвижимости с учетом социально-экономических аспектов. Объектом же исследования явился анализ методик оценки объектов недвижимости (на примере частного жилого).
Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой частный дом. Оценка методом сравнительного анализа явилась самой продуктивной из прочих методов оценки недвижимости, по причине чего мы данный способ оценки и рассмотрели более подробно. И для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта- заместителя. Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.
Способ оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки, сопряженных общей методологией. Методом оценивания недвижимости является поочередность разных процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки (объекта недвижимости или земельного участка) на основе существенной для данного метода информации в рамках подходов к оценке.
Вычисление рыночной стоимости производится не только в российской, но также и в мировой оценочной практике с использованием ключевых способов оценки: доходного, затратного и сравнительного.
Зачастую при проведении оценки используются только самые удобные и подходящие способы для оценивания такого рода имущества.
Подводя итоги всему вышесказанному, можно лишь привести как пример краткую схему (алгоритм) действий при оценке недвижимости.
Процесс оценки включает в себя следующие этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с объектом.
2. Анализ рынка, к которому относится объект.
3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта.
5. Составление и передача заказчику отчета.
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Поэтому не нужно в итоге кидаться с головой в оценку недвижимости только одним способом. Необходимо просчитать все выгоды и отрицательные факторы (финансового и материального плана) всеми имеющимися подходами оценки недвижимости и земли в цену их актуальности при выборе подходящего метода оценки для нужного объекта недвижимости или земельного участка.