ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По результатам дипломного исследования можно сделать следующие выводы и предложения.
Договор купли-продажи недвижимого имущества является двусторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.
На основе данных в ГК РФ определений договоров купли-продажи и купли-продажи недвижимого имущество можно сформулировать следующее понятие договора купли-продажи жилого помещения: «Это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество в виде определенного жилого помещения, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами денежную сумму (цену).
Договор купли-продажи жилого помещения является двусторонним, синаллагматический, т.е. взаимно обязывающим, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями, и возмездным.
Хотелось бы отметить, что, несмотря на повышенное внимание, которое уделяет государство к осуществлению регулирования общественных отношений, связанных с заключением и реализацией договора купли- продажи жилого помещения, совершенно очевидно, что на данный момент существуют немало пробелов в законодательстве, которые не позволяют реализовать в полной мере их главную цель - обеспечение реализации конституционного права граждан на жилье. В ходе исследования выявлены следующие проблемы:
1. По статистике заключенных договоров, цена многих квартир меньше 1 млн руб., словно и реальная цена квартир в России такая низкая. Иными словами существует проблема занижения реальной цены на предмет купли- продажи жилого помещения. Из анализа правоприменительной практики 47
следует, что данный факт не является основанием для признания договора недействительным. Если все остальные существенные условия соблюдены, то и договор нельзя признать недействительным или незаключенным.
Для решения данной проблемы целесообразно внести изменения в п. 2 ст. 166 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она совершена с занижением цены стоимости недвижимого имущества».
Как показывает практика, на официальном сайте нотариальной палаты такая функция есть, но в настоящее время не действует.
2. П.4 ст. 42 Федерального Закона о гос. регистрации недвижимости указывает на то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Данные требования продиктованы намерением законодателя защитить права и законные интересы других сособственников при продаже доли в общей долевой собственности] . И здесь мы видим даже двойной контроль за наличием указанных документов: и нотариуса, и регистрирующего органа.
Однако законодатель не указывает на процедуру, так называемый алгоритм действий продавца и других сособственников при распоряжении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. А также ничего не говорит о документе, который должны представить сособственники в случае согласия или отказа от покупки жилого помещения.
То есть документ продавца о том, что он известил сособственников, обязателен, а их ответ, каким бы он ни был, в какой бы форме ни существовал, необязателен.
Здесь можно наблюдать даже проблему такого коррупциогенного фактора, как неполнота административных процедур, так как неизвестно, будет ли регистратор требовать подтверждающие документы об отказе остальных участников долевой собственности от покупки доли или не будет.
Но может и потребовать. Все отдается на откуп регистратора, что ведет к незащищенности продавца доли в общей долевой собственности.
Для решения указанной проблемы необходимо внести дополнение в п.4 ст. 42 Федерального Закона о гос. регистрации недвижимости и изложить его в следующей редакции:
«При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенное уведомление участников общей долевой собственности, подтверждающее отказ или согласие в приобретении данной доли сособственниками, в письменной форме подтверждающее извещение о намерении одного из собственников продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При отказе других сособственников государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если же они не отвечают на оповещение, то нотариус также может выдать документ (свидетельство или справку), что продавец доли действовал добросовестно и исполнил все установленные Законом обязанности. Тем более, что в п. 1 ст. 165.1 ГК РФ указано, что юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
С помощью предложенных дополнений в Федеральный закон о гос. регистрации недвижимости законодатель защитит не только права и законные интересы сособственников при продаже доли одним из них, но и самого продавца доли в общей долевой собственности при недобросовестности других участников общей долевой собственности.
4. В п. 1 ст. 42 Федерального закона о гос. регистрации недвижимости, есть обязанность обращения к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки при продаже долей в общей долевой собственности даже в том случае, если они отчуждаются всеми участниками долевой собственности по одной сделке.
Представляется возможным сделать вывод о том, что в этом совершенно нет необходимости, так как если все участники общей долевой собственности решили продать свои доли, то есть весь объект недвижимости целиком, значит, они уже обо всем договорились, нашли покупателя, составили и подписали договор купли-продажи и готовы обращаться в регистрирующий орган, а обращение к нотариусу влечет за собой большие траты, в чем нет нужды.
Подводя итог исследованию, необходимо отметить, научные публикации, материалы гражданских дел, показывают, что имеются трудности в рассмотрении и осуществлении правосудия по делам о признании сделки недействительной из-за недостаточного знания закона, отсутствия умения разбираться в сложных гражданско-правовых вопросах, которые возникают в практике.


Купить