ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 6
1.1. Понятие, правовая сущность и виды договора купли-
продажи жилых помещений 6
1.2. Основные элементы договора купли-продажи жилых помещений 13
2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ И
РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 18
2.1. Порядок заключения, изменения и прекращения договора 18
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-
продажи жилых помещений 25
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 35
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
В российском законодательстве договор купли-продажи - важный институт гражданского права. В особенную группу соглашений выделен договор продажи недвижимости из-за специфичности объекта - недвижимого имущества. Важное значение, института продажи недвижимости, в современном праве, обусловлено большой гибкостью, широты сферы его использования. Следует отметить, что договор купли- продажи недвижимости - наиболее универсальная форма общественных правоотношений, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости жилых помещений, а именно квартир и жилых домов, находящихся на земельных участках.
Актуальность темы исследования, прежде всего, определяется значимостью и частотой купли-продажи недвижимости, а именно жилых помещений. Исходя из этого, можно считать, что договор купли-продажи один из самых популярных договоров в гражданском обороте. Также актуальность подтверждается и сложностью регулировки данных правоотношений, особым режимом перехода права собственности на объекты недвижимости.
Не станет преувеличением и утверждение о том, что грамотное заключение договора купли-продажи жилого помещения поможет избежать длительных судебных спором и больших финансовых потерь стороной покупателя. Во избежание проблем, которые могут последовать из-за недобросовестных выполнений условий договора купли-продажи жилых помещений, видится необходимым дальнейшее регулирование договорных отношений возникающих в процессе купли-продажи жилых помещений.
Исходя из этого, сложно недооценить значимость и востребованность договора купли-продажи жилых помещений, особенно, если обратить внимание на судебную практику по данному вопросу.
Все вышесказанное подтверждает актуальность и значимость темы исследования.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе договора купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования являются множество правовых норм, регулирующие рассматриваемые отношения, а также практика их применения.
Цель исследования - правовой анализ особенностей договора купли- продажи жилых помещений, выявление теоретических и практических проблем в сфере применения договора данного вида, а также разработка предложений по совершенствованию действующей нормативно-правовой базы гражданского законодательства.
Исходя из поставленной цели, были выделены следующие задачи, а именно:
- раскрыть понятие и виды договора купли-продажи жилых помещений;
- определить правовую природу и основные элементы договора купли- продажи жилых помещений;
- рассмотреть порядок заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений;
- проанализировать ответственность сторон по данному виду договоров;
- провести анализ правоприменительной практики по теме исследования;
- сформулировать предложения совершенствования регулирования отношений по договору купли-продажи жилых помещений
Теоретическая основа работы представлена трудами С.С. Алексеева, Б.М. Гонгало, В.А. Устиновой, Е. П. Данилова, П. В. Крашенникова и многих других.
Методологической основой исследования являются общенаучные и специальные методы познания, анализ и синтез изученного материала; методы научного абстрагирования, теоретического моделирования. Особое значение для методологии исследования заявленной темы имели принципы, системности и всесторонности, составляющие главное содержание применяемых методов.
Нормативную основу работы составляют Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (далее - ГК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Закон «О защите прав потребителей» от 30 июня 2003 г. № 87-ФЗ (в ред. от 20.07.2016) .
Практическая значимость исследования заключается в возможности использовать материалы в личной практике, а также при изучении договорного права.
Структура работы обусловлена заданной целью, включает введение, две главы, разделенные на параграфы, анализ правоприменительной практики по теме дипломной работы, методическую разработку, заключение и список использованных источников.
В подведении итогов дипломной работы на тему «Договор купли- продажи жилых помещений» можно сделать следующие выводы. Широта сферы применения договора обуславливает его особое значение, в связи с тем, что купля-продажа недвижимости — это преимущественно стандартная форма товарно-денежного оборота.
В первой главе дипломной работы были рассмотрены общие положения о договоре купли-продажи квартир (жилых домов), находящихся в собственности граждан, правовая природа института договора купли- продажи недвижимости, общая теоретико-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости и его правовое регулирование. У института купли-продажи недвижимости был долгий путь становления. За это время он получил юридическое закрепление во многих нормативных источниках, где одни и те же вопросы имели разнообразные юридические формулировки. К недвижимому имуществу относят жилые помещения (квартиры, комнаты в квартирах, комнаты в бывших общежитиях), жилые дома, части жилых домов, земельные участки и все, что прочно связано с землей. Из этого следует, что недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Характерные особенности недвижимости: крепкая взаимосвязь с землей, особенная значимость, непотребляемость в ходе применения - устанавливают необходимость определения специальных законов, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.
Во второй главе дипломной работы были рассмотрены такие вопросы, как порядок заключения, исполнения и расторжения договора купли продажи квартир (жилых домов), находящихся в собственности граждан, а именно форма и порядок заключения договора купли-продажи, права и обязанности сторон по договору купли-продажи и расторжение договора купли-продажи.
Договор купли - продажи недвижимости устанавливает размер прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор регулирует гражданские отношения, а так же отношения экономической сферы.
На законодательном уровне в значении договора купли - продажи недвижимого имущества принимается соглашение, в котором одна сторона (продавец) должна передать в собственность - соответственно передать и имущественные права другой стороне (покупателю) определенное недвижимое имущество (жилое или нежилое). Вторая сторона обязана произвести оплату за это недвижимое имущество согласованную сторонами сумму (заранее, или после проведения сделки, всю сумму сразу или в рассрочку).
Главными условиями договора купли - продажи недвижимого имущества современное законодательство определяет условия о предмете договора купли-продажи недвижимости и цене (стоимость имущества) продаваемого недвижимого имущества.
К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи недвижимости относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор купли-продажи недвижимости юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с большой проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.
При заключении договора купли-продажи жилого помещения происходит переход права собственности на недвижимость, которая обязательно подлежит государственной регистрации на это право.
Регистрация имущества осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости, и такой договор купли-продажи считается заключенной с момента такой регистрации. Таким образом, обширная правоприменительная практика в области договоров купли-продажи жилых помещении постоянно выявляются новые пробелы в законодательстве, тем самым доказывая, что необходимо совершенствования его гражданско- правового регулирования.
В этой связи представляется целесообразным внести ряд предложений по совершенствованию законодательства.
1. В Уголовный кодекс РФ необходимо ввести статью устанавливающую ответственность за мошенничество в сфере купли- продажи жилых помещений, которая подразумевала бы 100% возврат денежных средств или жилого помещения пострадавшей стороне.
2. Необходимо принять ФЗ «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», в котором бы устанавливалась особая ответственность для риэлтора.
3. В ГК РФ необходимо внести коррективы в п. 1 ст. 434, а именно указать то, что к правилам, предусмотренным данной статьёй не относится договор купли-продажи жилых помещений. Сделать это необходимо для того, чтобы ввести последствия за несоблюдение формы договора, тем самым защитить стороны от возможных проблем за несоблюдение условий по договору.
4. Ещё одним разумным изменением кажется внести в ст. 457 ГК РФ конкретный срок обязанности по передачи жилого помещения от продавца к покупателю, чтобы защитить покупателя от не слишком расторопных продавцов.
В завершение исследования остается добавить, что правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения требует особого внимания, так как потребность в жилье является одной из основных потребностей человека.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
