Помощь студентам в учебе
Правовые основы государственной кадастровой оценки земельных участков (Брянский Государственный Университет)
|
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ…9
1.1. Общие положения и содержание государственной кадастровой оценки земли…9
1.2. Кадастровая оценка как комплексный правовой институт……………….….18
ГЛАВА 2. ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…25
2.1. Принципы кадастровой оценки…25
2.2. Процедура кадастровой оценки…32
2.3. Оспаривание кадастровой стоимости…44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..56
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….59
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РОССИИ…9
1.1. Общие положения и содержание государственной кадастровой оценки земли…9
1.2. Кадастровая оценка как комплексный правовой институт……………….….18
ГЛАВА 2. ПРОВЕДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…25
2.1. Принципы кадастровой оценки…25
2.2. Процедура кадастровой оценки…32
2.3. Оспаривание кадастровой стоимости…44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..56
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….59
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что кадастровая оценка используется в целях налогообложения, а точнее, для определения налогооблагаемой базы земельных участков и иных объектов недвижимости. Помимо этого, полученные результаты используются при выкупе земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости. Также в некоторых случаях, предусмотренных законом, арендные ставки рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земли. Кроме того, в тех субъектах РФ, где рынок земель сельскохозяйственного назначения развит недостаточно, сложилась практика предоставления банками кредитов сельхозпроизводителям путем расчета суммы залога на основании информации о кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, от результатов кадастровой оценки земли зависит финансовое благополучие граждан, развитие различных отраслей бизнеса и экономики, поступление в бюджет денежных средств.
Однако при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков нередки случаи, когда ее результаты по объективным, часто не зависящим от исполнителя работ причинам, не соответствуют рыночным условиям. Так, например, земельный налог с участка земли площадью в 50 соток, расположенный в перспективном районе населенного пункта, с возведенными на нем жилыми постройками стоимостью в несколько миллионов рублей, исчисляется несколькими сотнями рублей, а налог с дачного участка, площадью 5 соток, расположенного в труднодоступном месте, несколькими тысячами рублей. Очевидно, что в правовом регулировании оценки кадастровой стоимости существуют некоторые недостатки.
В подобных случаях заинтересованные лица, согласно российскому законодательству, имеют право оспорить результаты проведенной кадастровой оценки. Данная практика широко распространена. Так, в 2020 году судами было рассмотрено 24 934 дела об оспаривании кадастровой стоимости, в 2021 году – 22 737, в 2022 году – 16 887, а в 2023 году 13 978 [14].
Обратиться с заявлением о пересмотре стоимости может как владелец объекта недвижимости, так и иное лицо, в случае если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности. Перечень лиц, наделенных правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, предусмотрен ст. 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ст. 22 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”. Граждане и организации могут оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или же в судебном порядке. При этом для юридических лиц соблюдение досудебного порядка обязательно. Тем не менее, по нашему мнению, механизм оспаривания необходимо совершенствовать, так как осуществление данной процедуры сопряжено с целым рядом различных трудностей.
Что касается степени научной разработанности выбранной темы, то в юридической литературе она раскрывается достаточно подробно. Можно найти множество научных статей, посвященных проблематике кадастровой оценки земельных участков. Однако несмотря на это, часть материала уже значительно устарела и не соответствует нынешнему законодательству в данной сфере. Так, многие работы были написаны до принятия в 2016 году Федерального закона “О государственной кадастровой оценке” и, следовательно, не учитывают новый субъектный состав процедуры государственной кадастровой оценки, изменившиеся сроки оспаривания и другие нововведения. Другая же часть источников ограничиваются лишь анализом законодательства и не предусматривают конкретных мер по его совершенствованию. По этой причине видится необходимость в проведении дальнейших исследований в данной области и их высокое практическое значение.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной оценки кадастровой стоимости земельных участков, а также в связи с оспариванием проведенной оценки.
Предмет исследования - нормативные правовые акты, регулирующие порядок проведения и обжалования государственной оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Целью исследования является анализ правовых основ государственной оценки кадастровой стоимости земель.
В соответствии с указанной целью, были поставлены следующие задачи:
1. рассмотреть общие положения и содержание государственной оценки кадастровой стоимости земель;
2. рассмотреть кадастровую оценку как комплексный правовой институт;
3. изучить принципы кадастровой оценки;
4. подробно исследовать процедуру государственной оценки кадастровой стоимости земель;
5. рассмотреть порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Методологическую основу исследования составили диалектический метод познания и соответствующий ему широкий спектр обще- и частнонаучных методов исследования.
Теоретической основой исследования послужили анализ и обобщение учебных, научных, методических, нормативных литературных источников, материалов научно-практических конференций и семинаров, публикаций периодической печати и специализированных сборников, посвященных рассматриваемой теме. В разное время изучением правовых проблем, связанных с осуществлением государственной оценки кадастровой стоимости земель занимались такие российские авторы как В. Г. Алексеенкова, Р. В. Бабенко, В. А. Варфоломеева, К. А. Кара, Е. С. Карпова, Е. В. Марьин и целый ряд других исследователей.
Нормативную основу исследования составили нормы Земельного кодекса РФ, Налогового кодекса РФ, Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”, Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и других нормативных актов, как законодательного, так и подзаконного характера.
Положения, выносимые на защиту.
1. В работе делается вывод о том, что в законодательстве о государственной оценке кадастровой стоимости земель содержится очень небольшое число ценообразующих факторов. При этом существует проблема несоответствия рыночной и кадастровой стоимости. Упускаются из внимания факторы, которые значительно влияют на стоимость недвижимости. Важнейшим из них, по нашему мнению, является состояние окружающей среды.
Исходя из вышесказанного, видится необходимым внести соответствующие изменения в законодательство. Так, предлагается изменить формулировку ч. 3 ст. 14 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке” и изложить ее следующим образом:
“3. При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, состоянии окружающей среды, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке”.
Состояние окружающей среды представляется целесообразным измерять исходя из предельно допустимой концентрации вредных веществ (мг/м³) и предельно допустимых выбросов вредных веществ (г/c).
Таким образом, данные меры позволят установить более объективную стоимость земли, снизить налогообложение и защитить право граждан на благоприятную окружающую среду.
2. В работе было установлено, что в правоприменительной деятельности также наблюдается ряд проблем. Одна их них – это фактическое неравенство сторон в процессе оспаривания кадастровой стоимости, что влечет за собой негативные явления.
В целях соблюдения баланса публичных и частных интересов, а также защиты прав граждан на правосудие видится целесообразным внести изменения в Федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”. А именно дополнить ст. 22, посвященную рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следующим положением:
“24. Судебная землеустроительная экспертиза может проводиться государственно-судебными организациями, негосударственными экспертными организациями, а также лицами, которые обладают специальными навыками и знаниями и имеют квалификацию судебного эксперта”.
3. Был сделан вывод о том, что в целях снижения нагрузки на суды и сокращения судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости, необходим пересмотр законодательства.
Кадастровая стоимость должна не просто не превышать рыночную стоимость, а должна быть установлена ниже рыночной, по примеру некоторых зарубежных стран. В следствие чего, предлагается внести следующие изменения в ч. 2 ст. 3 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”:
“2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, в размере, не превышающем 75% рыночной стоимости объекта недвижимости”.
Структура работы подчинена поставленным задачам и состоит из введения, двух глав, разделенных на пять параграфов, заключения, а также списка литературы, включающего нормативные правовые акты, научную литературу и материалы судебной практики.
Таким образом, от результатов кадастровой оценки земли зависит финансовое благополучие граждан, развитие различных отраслей бизнеса и экономики, поступление в бюджет денежных средств.
Однако при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков нередки случаи, когда ее результаты по объективным, часто не зависящим от исполнителя работ причинам, не соответствуют рыночным условиям. Так, например, земельный налог с участка земли площадью в 50 соток, расположенный в перспективном районе населенного пункта, с возведенными на нем жилыми постройками стоимостью в несколько миллионов рублей, исчисляется несколькими сотнями рублей, а налог с дачного участка, площадью 5 соток, расположенного в труднодоступном месте, несколькими тысячами рублей. Очевидно, что в правовом регулировании оценки кадастровой стоимости существуют некоторые недостатки.
В подобных случаях заинтересованные лица, согласно российскому законодательству, имеют право оспорить результаты проведенной кадастровой оценки. Данная практика широко распространена. Так, в 2020 году судами было рассмотрено 24 934 дела об оспаривании кадастровой стоимости, в 2021 году – 22 737, в 2022 году – 16 887, а в 2023 году 13 978 [14].
Обратиться с заявлением о пересмотре стоимости может как владелец объекта недвижимости, так и иное лицо, в случае если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности. Перечень лиц, наделенных правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, предусмотрен ст. 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ст. 22 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”. Граждане и организации могут оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или же в судебном порядке. При этом для юридических лиц соблюдение досудебного порядка обязательно. Тем не менее, по нашему мнению, механизм оспаривания необходимо совершенствовать, так как осуществление данной процедуры сопряжено с целым рядом различных трудностей.
Что касается степени научной разработанности выбранной темы, то в юридической литературе она раскрывается достаточно подробно. Можно найти множество научных статей, посвященных проблематике кадастровой оценки земельных участков. Однако несмотря на это, часть материала уже значительно устарела и не соответствует нынешнему законодательству в данной сфере. Так, многие работы были написаны до принятия в 2016 году Федерального закона “О государственной кадастровой оценке” и, следовательно, не учитывают новый субъектный состав процедуры государственной кадастровой оценки, изменившиеся сроки оспаривания и другие нововведения. Другая же часть источников ограничиваются лишь анализом законодательства и не предусматривают конкретных мер по его совершенствованию. По этой причине видится необходимость в проведении дальнейших исследований в данной области и их высокое практическое значение.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной оценки кадастровой стоимости земельных участков, а также в связи с оспариванием проведенной оценки.
Предмет исследования - нормативные правовые акты, регулирующие порядок проведения и обжалования государственной оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Целью исследования является анализ правовых основ государственной оценки кадастровой стоимости земель.
В соответствии с указанной целью, были поставлены следующие задачи:
1. рассмотреть общие положения и содержание государственной оценки кадастровой стоимости земель;
2. рассмотреть кадастровую оценку как комплексный правовой институт;
3. изучить принципы кадастровой оценки;
4. подробно исследовать процедуру государственной оценки кадастровой стоимости земель;
5. рассмотреть порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Методологическую основу исследования составили диалектический метод познания и соответствующий ему широкий спектр обще- и частнонаучных методов исследования.
Теоретической основой исследования послужили анализ и обобщение учебных, научных, методических, нормативных литературных источников, материалов научно-практических конференций и семинаров, публикаций периодической печати и специализированных сборников, посвященных рассматриваемой теме. В разное время изучением правовых проблем, связанных с осуществлением государственной оценки кадастровой стоимости земель занимались такие российские авторы как В. Г. Алексеенкова, Р. В. Бабенко, В. А. Варфоломеева, К. А. Кара, Е. С. Карпова, Е. В. Марьин и целый ряд других исследователей.
Нормативную основу исследования составили нормы Земельного кодекса РФ, Налогового кодекса РФ, Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”, Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и других нормативных актов, как законодательного, так и подзаконного характера.
Положения, выносимые на защиту.
1. В работе делается вывод о том, что в законодательстве о государственной оценке кадастровой стоимости земель содержится очень небольшое число ценообразующих факторов. При этом существует проблема несоответствия рыночной и кадастровой стоимости. Упускаются из внимания факторы, которые значительно влияют на стоимость недвижимости. Важнейшим из них, по нашему мнению, является состояние окружающей среды.
Исходя из вышесказанного, видится необходимым внести соответствующие изменения в законодательство. Так, предлагается изменить формулировку ч. 3 ст. 14 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке” и изложить ее следующим образом:
“3. При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, состоянии окружающей среды, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке”.
Состояние окружающей среды представляется целесообразным измерять исходя из предельно допустимой концентрации вредных веществ (мг/м³) и предельно допустимых выбросов вредных веществ (г/c).
Таким образом, данные меры позволят установить более объективную стоимость земли, снизить налогообложение и защитить право граждан на благоприятную окружающую среду.
2. В работе было установлено, что в правоприменительной деятельности также наблюдается ряд проблем. Одна их них – это фактическое неравенство сторон в процессе оспаривания кадастровой стоимости, что влечет за собой негативные явления.
В целях соблюдения баланса публичных и частных интересов, а также защиты прав граждан на правосудие видится целесообразным внести изменения в Федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”. А именно дополнить ст. 22, посвященную рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следующим положением:
“24. Судебная землеустроительная экспертиза может проводиться государственно-судебными организациями, негосударственными экспертными организациями, а также лицами, которые обладают специальными навыками и знаниями и имеют квалификацию судебного эксперта”.
3. Был сделан вывод о том, что в целях снижения нагрузки на суды и сокращения судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости, необходим пересмотр законодательства.
Кадастровая стоимость должна не просто не превышать рыночную стоимость, а должна быть установлена ниже рыночной, по примеру некоторых зарубежных стран. В следствие чего, предлагается внести следующие изменения в ч. 2 ст. 3 Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”:
“2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, в размере, не превышающем 75% рыночной стоимости объекта недвижимости”.
Структура работы подчинена поставленным задачам и состоит из введения, двух глав, разделенных на пять параграфов, заключения, а также списка литературы, включающего нормативные правовые акты, научную литературу и материалы судебной практики.
Итак, на основании всестороннего анализа нормативных актов, регулирующих государственную оценку кадастровой стоимости земель, специальной научной литературы, а также материалов судебной практики были сделаны следующие выводы.
С переходом к рыночной экономике в российском законодательстве был закреплен принцип платы за землю. Для того, чтобы определить земельный налог, а также в иных, предусмотренных законом случаях, используется кадастровая стоимость земельного участка. Ее не стоит отождествлять с другими видами стоимости – рыночной, инвестиционной, восстановительной и т.д. Оценка кадастровой стоимости использует метод массовой оценки, который позволяет вычислить стоимость большого количества однородных земельных участков в масштабе населенного пункта, региона или государства. Такой подход имеет ряд преимуществ, в частности, способствует установлению справедливых ставок для налогов.
В целом, государственная кадастровая оценка земельных участков является неотъемлемой частью системы государственного управления земельными ресурсами и достаточно подробно регламентирована, как на уровне законов, так и на уровне подзаконных нормативных актов, которые конкретизируют порядок проведения кадастровой оценки, определяют ее методы и т.д.
Общие положения, которые регламентируют проведение этой оценки, обеспечивают прозрачность и точность определения стоимости земельных участков, что позволяет гражданам и организациям чувствовать себя уверенно в отношении владения и использования этих ресурсов.
Налог на недвижимость по кадастровой стоимости играет важную роль в финансовой стабильности и территориальном развитии муниципальных образований. Он обеспечивает поступление доходов в бюджеты этих образований, укрепляет экономический фундамент, способствует формированию крепкой финансовой основы и повышает значение органов местного самоуправления.
Принципы кадастровой оценки можно разделить на две группы:
1) принципы, закрепленные в законе;
2) принципы, разработанные учеными-юристами.
В целом, статьи и книги, посвященные принципам кадастровой оценки земельных участков, предлагают детальное исследование этой области, представляя различные точки зрения, методы и практические рекомендации для проведения оценки. Таким образом, вышеперечисленные принципы могут являться также и критериями оценивания сложившейся на практике процедуры кадастровой оценки. Если полученная в результате проведения кадастровой оценки кадастровая стоимость земли будет отвечать указанным выше принципам, то можно будет говорить о правильности и справедливости результата.
При проведении государственной кадастровой оценки земель важнейшими условиями является принадлежность земли к определенной категории, а также совокупность ценообразующих факторов. От этого напрямую зависит конечный результат оценки. Несмотря на правовую урегулированность, на практике существует ряд серьезных проблем. В частности, речь идет о несоответствии рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, недостаточности информации при подготовке к проведению кадастровой оценки, а также ограниченность ценообразующих факторов. Предлагаются изменения в Федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”, касаемо учета качества окружающей среды в числе важнейших ценообразующих факторов стоимости участка.
Оспаривание кадастровой стоимости может проходить как в досудебном, так и в судебном порядке. Судебный порядок предполагает целый ряд правоприменительных трудностей, был проведен их анализ. Особое внимание уделено проблеме нарушения баланса частных и публичных интересов, в связи с политикой государственного протекционизма в данной сфере общественных отношений. Предлагается исключить из действующего законодательства дискриминирующие положения в целях осуществления справедливого и состязательного правосудия.
Также было уделено внимание вопросу о том, кто должен нести судебные издержки по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Сделан вывод о том, что необходимо минимизировать, прежде всего, количество самих обращений в суд по данной категории дел. Для этого предлагается заимствовать опыт зарубежных государств, где кадастровая стоимость установлена ниже рыночной. Были предложены соответствующие изменения в действующее законодательство.
С переходом к рыночной экономике в российском законодательстве был закреплен принцип платы за землю. Для того, чтобы определить земельный налог, а также в иных, предусмотренных законом случаях, используется кадастровая стоимость земельного участка. Ее не стоит отождествлять с другими видами стоимости – рыночной, инвестиционной, восстановительной и т.д. Оценка кадастровой стоимости использует метод массовой оценки, который позволяет вычислить стоимость большого количества однородных земельных участков в масштабе населенного пункта, региона или государства. Такой подход имеет ряд преимуществ, в частности, способствует установлению справедливых ставок для налогов.
В целом, государственная кадастровая оценка земельных участков является неотъемлемой частью системы государственного управления земельными ресурсами и достаточно подробно регламентирована, как на уровне законов, так и на уровне подзаконных нормативных актов, которые конкретизируют порядок проведения кадастровой оценки, определяют ее методы и т.д.
Общие положения, которые регламентируют проведение этой оценки, обеспечивают прозрачность и точность определения стоимости земельных участков, что позволяет гражданам и организациям чувствовать себя уверенно в отношении владения и использования этих ресурсов.
Налог на недвижимость по кадастровой стоимости играет важную роль в финансовой стабильности и территориальном развитии муниципальных образований. Он обеспечивает поступление доходов в бюджеты этих образований, укрепляет экономический фундамент, способствует формированию крепкой финансовой основы и повышает значение органов местного самоуправления.
Принципы кадастровой оценки можно разделить на две группы:
1) принципы, закрепленные в законе;
2) принципы, разработанные учеными-юристами.
В целом, статьи и книги, посвященные принципам кадастровой оценки земельных участков, предлагают детальное исследование этой области, представляя различные точки зрения, методы и практические рекомендации для проведения оценки. Таким образом, вышеперечисленные принципы могут являться также и критериями оценивания сложившейся на практике процедуры кадастровой оценки. Если полученная в результате проведения кадастровой оценки кадастровая стоимость земли будет отвечать указанным выше принципам, то можно будет говорить о правильности и справедливости результата.
При проведении государственной кадастровой оценки земель важнейшими условиями является принадлежность земли к определенной категории, а также совокупность ценообразующих факторов. От этого напрямую зависит конечный результат оценки. Несмотря на правовую урегулированность, на практике существует ряд серьезных проблем. В частности, речь идет о несоответствии рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, недостаточности информации при подготовке к проведению кадастровой оценки, а также ограниченность ценообразующих факторов. Предлагаются изменения в Федеральный закон “О государственной кадастровой оценке”, касаемо учета качества окружающей среды в числе важнейших ценообразующих факторов стоимости участка.
Оспаривание кадастровой стоимости может проходить как в досудебном, так и в судебном порядке. Судебный порядок предполагает целый ряд правоприменительных трудностей, был проведен их анализ. Особое внимание уделено проблеме нарушения баланса частных и публичных интересов, в связи с политикой государственного протекционизма в данной сфере общественных отношений. Предлагается исключить из действующего законодательства дискриминирующие положения в целях осуществления справедливого и состязательного правосудия.
Также было уделено внимание вопросу о том, кто должен нести судебные издержки по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Сделан вывод о том, что необходимо минимизировать, прежде всего, количество самих обращений в суд по данной категории дел. Для этого предлагается заимствовать опыт зарубежных государств, где кадастровая стоимость установлена ниже рыночной. Были предложены соответствующие изменения в действующее законодательство.