ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Понятие и юридическая природа договора купли-продажи
жилого помещения 6
1.2. Особенности государственной регистрации купли-продажи
жилого помещения 14
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 20
2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилого
помещения 20
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого
помещения 28
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 34
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 55
В настоящее время наиболее распространенным видом сделки с жильем, является договор купли-продажи жилого помещения. Актуальность исследования заключается в необходимости серьезного анализа спорных ситуации и разрешение их в правоприменительной практике для того, чтобы определить основные направления совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Зачастую проблемы касаются исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения и несения ответственности сторон.
Реализация жилых помещений является одной из наиболее доходных отраслей экономики, поэтому уровень преступности с каждым годом в этой области возрастает. Правовая безграмотность населения, несовершенство законодательства, наличие коррупционных связей позволяют преступникам не только совершать такие правонарушения на довольно высоком уровне, но и постоянно изобретать новые способы достижения преступного результата.
В связи с тем, что возможность самостоятельного приобретения жилого помещения редкость, и поэтому проведение таких сделок проходит с привлечением специалистов, не всегда добросовестных, возникают затруднения, требующие соответствующего разрешения. Рассмотрение этих вопросов является наиболее значимым и необходимым на сегодняшний день. По официальной статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на территории Свердловской области за 2017 год зарегистрировано прав на жилые помещения 698 3781, что несомненно, подтверждает актуальность данной темы.
Интерес к данной теме также связан с изменениями в процедуре государственной регистрации прав в целом, а также регулировании продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения. В данный момент законодатель регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Объектом выступают гражданские правоотношения в области купли-продажи жилого помещения.
Предметом исследования являются правовые нормы, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи жилого помещения, а также материалы правоприменительной практики по теме.
Целью дипломной работы является анализ теоретических и правоприменительных основ, складывающихся при купле-продаже жилого помещения, для выявления и решения проблем и формулировки рекомендаций по совершенствованию законодательства.
Поставленная цель предопределяет постановку следующих задач:
• рассмотреть общие положения договора купли-продажи жилого помещения, изучить его понятие и юридическую природу;
• выделить особенности процедуры государственной регистрации данного договора;
• рассмотреть содержание данного договора, а именно изучить его существенные условия, права и обязанности сторон;
• провести анализ правоприменительной практики;
• выявить проблемы правового регулирования данных отношений;
• определить пути их решения.
Теоритическая основа дипломной работы представлена трудами Т.А. Бацоева, Р.М. Гафаровой, В.В. Каболова, Е.Л. Невзгодиной, А.В. Петуховой, Ю.В. Скворцовой, которые в своих работах раскрывают актуальные вопросы, связанные с правовым регулированием договора купли- продажи жилого помещения. О предмете и иных существенных условиях договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме говорит А.С. Овчарова. Е.М. Чикобаева выделяет особенности купли- продажи жилого помещения, в свою очередь о нюансах расчета с продавцом говорит М.А. Шлотгауэр и др. Постоянное совершенствование нормативного регулирования сферы купли-продажи жилого помещения также актуализирует обращение к теме дипломной работы.....
В заключение хотелось бы отметить, что, несмотря на повышенное внимание, которое уделяет государство к осуществлению регулирования общественных правоотношений связанных с заключением и реализацией договора купли-продажи жилого помещения, совершенно очевидно, что на данный момент существуют немало пробелов в законодательстве, которые не позволяют реализовать в полной мере их главную цель - обеспечение реализации конституционного права гражданин на жилье. В ходе исследования выявлены следующие проблемы:
1. По статистике заключенных договоров, цена многих квартир меньше 1 млн руб., словно и реальная цена квартир в России такая низкая. Иными словами существует проблема занижения реальной цены на предмет купли-продажи жилого помещения. Из анализа правоприменительной практики следует, что данный факт не является основанием для признания договора недействительным. Если все остальные существенные условия соблюдены, то и договор нельзя признать недействительным или незаключенным.
Для решения данной проблемы целесообразно внести изменения в п. 2 ст. 166 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она совершена с занижением цены стоимости недвижимого имущества»
2. При покупке доли в квартире необходимо проверить нотариальную доверенность продавца от супруга/супруги. Проблема проверки данного документа стоит в обычном незнании граждан как это можно сделать. Существует необходимость в автоматизации сведений о доверенностях.
Как показывает практика на официальном сайте нотариальной палаты такая функция есть, но в настоящее время не действует.
3. п. 4 ст. 42 Федерального Закона о гос. регистрации недвижимости указывает на то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Данные требования продиктованы намерением законодателя защитить права и законные интересы других сособственников при продаже доли в общей долевой собственности 1. И здесь мы видим даже двойной контроль за наличием указанных документов: и нотариуса, и регистрирующего органа.
Однако законодатель не указывает на процедуру, так называемый алгоритм действий продавца и других сособственников при распоряжении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. А также ничего не говорит о документе, который должны представить сособственники в случае согласия или отказа от покупки жилого помещения.
То есть документ продавца о том, что он известил сособственников, обязателен, а их ответ, каким бы он ни был, в какой бы форме ни существовал, необязателен.
Здесь можно наблюдать даже проблему такого вида коррупциогенного фактора, как неполнота административных процедур, так как неизвестно, будет ли регистратор требовать подтверждающие документы об отказе остальных участников долевой собственности от покупки доли или не будет.....
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
