ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ 7
1.1. Договор купли-продажи жилого помещения: понятие и
классификация 7
1.2. Существенные условия договора купли-продажи жилого
помещения 10
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ,
ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 15
2.1. Государственная регистрация перехода права собственности
на жилое помещение при заключении договора купли-продажи 15
2.2. Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи
жилого помещения 21
2.3. Расторжение и изменение договора купли-продажи жилого
помещения 25
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 31
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 59
ПРИЛОЖЕНИЕ А 67
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 68
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ 7
1.1. Договор купли-продажи жилого помещения: понятие и
классификация 7
1.2. Существенные условия договора купли-продажи жилого
помещения 10
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ,
ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 15
2.1. Государственная регистрация перехода права собственности
на жилое помещение при заключении договора купли-продажи 15
2.2. Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи
жилого помещения 21
2.3. Расторжение и изменение договора купли-продажи жилого
помещения 25
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 31
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 59
ПРИЛОЖЕНИЕ А 67
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 68
Возникновение права на жилище обладает продолжительной историей
появления и формирования. Ещё в римском праве упоминалась возможность
на вечное обитание в чужом жилище. В российской юридической науке
понятие «право на жилище» появилось в конце XIX века и рассматривалось
оно как вариация индивидуального сервитута, предполагавшего возможность
вечного проживания в помещении владельца. Данное право ещё никак не
отображалось в законе, однако, согласно подтверждению современников,
уже охранялось законодательством1
.
Жилище относится к тем естественным потребностям человека, без
удовлетворения которых его существование нельзя называть человеческим.
Человек не может жить без еды, одежды, медицинского ухода и жилища.
Данные положения нашли свое отражение в международных документах.
Так, неотъемлемое право каждого человека на жилище было закреплено
в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята Генеральной
Ассамблеей ООН 10.12.1948)2
, в которой оно определяется таким
обязательным компонентом, включенным в насущную ступень человечества.
В Международном пакте об экономических, социальных и культурных
правах (Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном
заседании Генеральной Ассамблеи ООН)
3 признается право каждого
на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий
жилище (ст. 11). При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта
о гражданских и политических правах (Принят 16.12.1966 Резолюцией
2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН),
право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Право каждого человека на уважение его
жилища констатировано в ст. 8 Конвенции о защите прав человека
и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (вместе с «Протоколом
№ 1» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении
некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию
и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963),
«Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984)) (далее по тексту –
Конвенция о защите прав человека и основных свобод )
1
. С учетом
положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции Российской
Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (в ред.
от 21.07.2014) (далее по тексту – Конституция РФ)2 закреплено право
каждого на жилище.
Важность договора купли-продажи жилого помещения,
дискуссионность некоторых вопросов, незначительная теоретическая
разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса
Российской Федерации (части второй) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от
05.12.2017) (далее по тексту – ГК РФ)3 о купле-продаже недвижимости,
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Тема купли-продажи жилых помещений всегда являлась достаточно
актуальной, поскольку оборот недвижимости в нашей стране с каждым годом
растет. Так, например, по данным Агентства недвижимости ООО «Вариант»
ежегодно в городе Качканар совершается около 1500 сделок, в том числе
и с объектами капитального строительства (информация предоставлена
по данным за 2017 год) (См. Приложение А). Проведенный анализ оборота
заключенных сделок показывает, что большим спросом пользуются жилые
помещения, состоящие из одной и двух комнат (См. Приложение Б)....
появления и формирования. Ещё в римском праве упоминалась возможность
на вечное обитание в чужом жилище. В российской юридической науке
понятие «право на жилище» появилось в конце XIX века и рассматривалось
оно как вариация индивидуального сервитута, предполагавшего возможность
вечного проживания в помещении владельца. Данное право ещё никак не
отображалось в законе, однако, согласно подтверждению современников,
уже охранялось законодательством1
.
Жилище относится к тем естественным потребностям человека, без
удовлетворения которых его существование нельзя называть человеческим.
Человек не может жить без еды, одежды, медицинского ухода и жилища.
Данные положения нашли свое отражение в международных документах.
Так, неотъемлемое право каждого человека на жилище было закреплено
в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята Генеральной
Ассамблеей ООН 10.12.1948)2
, в которой оно определяется таким
обязательным компонентом, включенным в насущную ступень человечества.
В Международном пакте об экономических, социальных и культурных
правах (Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном
заседании Генеральной Ассамблеи ООН)
3 признается право каждого
на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий
жилище (ст. 11). При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта
о гражданских и политических правах (Принят 16.12.1966 Резолюцией
2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН),
право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Право каждого человека на уважение его
жилища констатировано в ст. 8 Конвенции о защите прав человека
и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (вместе с «Протоколом
№ 1» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении
некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию
и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963),
«Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984)) (далее по тексту –
Конвенция о защите прав человека и основных свобод )
1
. С учетом
положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции Российской
Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (в ред.
от 21.07.2014) (далее по тексту – Конституция РФ)2 закреплено право
каждого на жилище.
Важность договора купли-продажи жилого помещения,
дискуссионность некоторых вопросов, незначительная теоретическая
разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса
Российской Федерации (части второй) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от
05.12.2017) (далее по тексту – ГК РФ)3 о купле-продаже недвижимости,
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Тема купли-продажи жилых помещений всегда являлась достаточно
актуальной, поскольку оборот недвижимости в нашей стране с каждым годом
растет. Так, например, по данным Агентства недвижимости ООО «Вариант»
ежегодно в городе Качканар совершается около 1500 сделок, в том числе
и с объектами капитального строительства (информация предоставлена
по данным за 2017 год) (См. Приложение А). Проведенный анализ оборота
заключенных сделок показывает, что большим спросом пользуются жилые
помещения, состоящие из одной и двух комнат (См. Приложение Б)....
Купля-продажа жилой недвижимости является одним из факторов
удовлетворения своих жилищных потребностей. Договор купли-продажи
жилого помещения, являющийся разновидностью общего договора куплипродажи, имеет свои существенные условия, которым присуще свое
закрепление в отдельных статьях ГК РФ.
На сегодняшний день, существующий оборот жилой недвижимости,
породивший множество непроверяемых рисков, требует создания новых
правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы
соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Эта
задача решается как положениями ГК РФ об обязательствах и договорах, так
и правилами специального законодательства.
По результатам выполненной работы можно сделать вывод, что
правоотношения, связанные со сделками купли-продажи жилых помещений
являются одним из тех изучаемых направлений гражданского права, которые
никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права
и государства.
Исследование нормативно-правовых актов, правоприменительной
и судебной практики, а также литературы позволило выявить проблемы
и сформулировать предложения по совершенствованию действующего
законодательства в сфере купли-продажи жилых помещений:
Во-первых, нормами § 2 гл. 9 ГК РФ должно быть закреплено понятие
недействительной сделки, с целью упрощения рассмотрения судами споров,
касающихся сделок с недвижимостью.
Во-вторых, с целью внесения ясности во взаимоотношения сторон
по содержанию договора, устранения всех недоговоренностей
и противоречий между сторонами, обеспечения соответствия его формы
и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров, следует внести изменения в ст. 550
ГК РФ, нормы которой будут закреплять обязательное удостоверение сделок
с недвижимостью нотариусом. Данное изменение также позволит
упорядочить гражданский оборот с недвижимым имуществом, освободит
суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных
усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
В-третьих, в действующее законодательство необходимо внести
изменения, касающиеся рисков, которые несет именно адресат. Данные
изменения должны коснуться ч. 2 ст. 250 ГК РФ, которую следует дополнить
следующим:
«Для заключения договора купли-продажи недвижимости
и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество у продавца доли
должно быть согласие в письменной форме всех остальных участников
долевой собственности на реализацию преимущественного права покупки
продаваемой доли».
Что касаемо ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, то ее соответственно следует
дополнить следующим:
«Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно
поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам,
зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним,
за исключением случаев, когда данное сообщение несет информацию,
относительно гражданско-правовых последствий для этого лица (для
совершения сделок)».
В-четвёртых, учитывая спорные моменты в разрешении судами дел,
касающихся вопроса о том, может ли недвижимое имущество выступать
в качестве предмета удержания, целесообразно включить право на удержание
жилого помещения в качестве обеспечительной меры в перечень прав
и обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной
регистрации.....
удовлетворения своих жилищных потребностей. Договор купли-продажи
жилого помещения, являющийся разновидностью общего договора куплипродажи, имеет свои существенные условия, которым присуще свое
закрепление в отдельных статьях ГК РФ.
На сегодняшний день, существующий оборот жилой недвижимости,
породивший множество непроверяемых рисков, требует создания новых
правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы
соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Эта
задача решается как положениями ГК РФ об обязательствах и договорах, так
и правилами специального законодательства.
По результатам выполненной работы можно сделать вывод, что
правоотношения, связанные со сделками купли-продажи жилых помещений
являются одним из тех изучаемых направлений гражданского права, которые
никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права
и государства.
Исследование нормативно-правовых актов, правоприменительной
и судебной практики, а также литературы позволило выявить проблемы
и сформулировать предложения по совершенствованию действующего
законодательства в сфере купли-продажи жилых помещений:
Во-первых, нормами § 2 гл. 9 ГК РФ должно быть закреплено понятие
недействительной сделки, с целью упрощения рассмотрения судами споров,
касающихся сделок с недвижимостью.
Во-вторых, с целью внесения ясности во взаимоотношения сторон
по содержанию договора, устранения всех недоговоренностей
и противоречий между сторонами, обеспечения соответствия его формы
и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров, следует внести изменения в ст. 550
ГК РФ, нормы которой будут закреплять обязательное удостоверение сделок
с недвижимостью нотариусом. Данное изменение также позволит
упорядочить гражданский оборот с недвижимым имуществом, освободит
суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных
усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
В-третьих, в действующее законодательство необходимо внести
изменения, касающиеся рисков, которые несет именно адресат. Данные
изменения должны коснуться ч. 2 ст. 250 ГК РФ, которую следует дополнить
следующим:
«Для заключения договора купли-продажи недвижимости
и дальнейшей регистрации прав на недвижимое имущество у продавца доли
должно быть согласие в письменной форме всех остальных участников
долевой собственности на реализацию преимущественного права покупки
продаваемой доли».
Что касаемо ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, то ее соответственно следует
дополнить следующим:
«Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно
поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам,
зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним,
за исключением случаев, когда данное сообщение несет информацию,
относительно гражданско-правовых последствий для этого лица (для
совершения сделок)».
В-четвёртых, учитывая спорные моменты в разрешении судами дел,
касающихся вопроса о том, может ли недвижимое имущество выступать
в качестве предмета удержания, целесообразно включить право на удержание
жилого помещения в качестве обеспечительной меры в перечень прав
и обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной
регистрации.....
Подобные работы
- Договор купли-продажи жилого помещения
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4380 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2019 - Договор купли продажи жилых помещений по законодательству Российской Федерации (Российский государственный гуманитарный университет (Филиал в г. Домодедово))
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 1700 р. Год сдачи: 2024 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4600 р. Год сдачи: 2016 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Договор купли-продажи жилого помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2016 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4395 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4820 р. Год сдачи: 2017 - Гражданско-правовые споры в сфере купли-продажи недвижимости и правовые механизмы их урегулирования
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4945 р. Год сдачи: 2017