Введение 3
I. Проекты девелопмента и их особенности 5
1. Сущность и содержание проектов девелопмента 5
2. Нормативно-правовая основа проектов девелопмента 13
II. Проблема определения эффективности проектов девелопмента 27
1. Эффективность проектов девелопмента – понятие и виды расчёта 27
2. Методы оценки эффективности проектов девелопмента 34
III. Оценка недвижимости в эффективности проектов девелопмента 47
Заключение 57
Список использованной литературы 59
ПРИЛОЖЕНИЕ А 65
Одной из самых важных сфер деятельности любого предприятия являются его операции капитальных вложений в инвестиционные проекты с целью получения дополнительных выгод в ходе реализации проекта. В связи с этим в современном мире при всей сложности экономических отношений, динамичности изменений в целом, высокой доле неопределённости и прочих факторах актуальной проблемой становится определение наиболее эффективного варианта инвестирования капитала.
Инвестиции в сферу недвижимости не теряют своей актуальности при любых экономических условиях ввиду своей надежности, даже несмотря на относительно невысокую ликвидность объектов недвижимости по сравнению с иными инвестиционными активами. Кроме того, стоимость объектов недвижимости непрерывно растёт, что позволяет инвестору не только сохранить вложенный капитал, но и приумножить его.
Определение эффективности проектов девелопмента является ключевым этапом в его подготовке, а результат данного этапа даёт все основания для принятия решения о целесообразности реализации проекта. Основная проблема данного этапа состоит в достаточно высокой сложности подсчёта необходимых инвестиций и прогнозируемых доходов, что оказывает влияние на точность расчетов и в итоге на финансовый результат проекта. Оценка эффективности проектов девелопмента, как правило, осуществляется с применением тех же методов, которые используются при оценке инвестиционных проектов в принципе. Тем не менее, возможно использование методов, используемых в оценке недвижимости, с целью повышения точности расчёта денежных потоков.
Целью данной выпускной квалификационной работы является определение роли оценки недвижимости в определении эффективности проектов девелопмента на примере проекта девелопмента в Санкт-Петербурге. Данная цель обусловлена необходимостью нахождения новых путей достижения высокой точности расчетов при определении эффективности проектов девелопмента.
Для достижения поставленной цели выпускной квалификационной работы определены следующие задачи:
1) Формирование теоретической и нормативно-правовой основы проектов девелопмента;
2) Рассмотрение понятия эффективности девелоперских проектов, а также методов её определения;
3) Проведение расчётов показателей эффективности на примере проекта девелопмента;
4) Определение значимости оценки недвижимости в эффективности проекта девелопмента.
В основу проведения исследования легли нормативные документы, научные работы отечественных и зарубежных авторов, данные, полученные во время прохождения производственной практики в СПб ГБУ «Кадастровая оценка», а также отчёт об оценке портфеля объектов недвижимости одного из крупнейших девелоперов. Методология данной работы основана на методах наблюдения, сравнения, моделирования, статических и динамических методах анализа.
Первая глава посвящена исследованию теоретической основы особенностей девелоперского проекта, его видов и нормативно-правовой основы девелопмента. Во второй главе изучено понятие эффективности проекта девелопмента и методов её определения. Третья глава данной работы посвящена про-ведению расчётов показателей эффективности на примере проекта девелопмента с применением методов оценки недвижимости.
В современных экономических условиях успешная предпринимательская деятельность предполагает осуществление целесообразных инвестиций, и в данном случае определение эффективности вложений является неотъемлемым этапом. С этой целью применяются универсальные для любого проекта методы, то же касается и проектов девелопмента. Несмотря на трудоёмкость данного процесса и высокую вероятность погрешности расчетов, на данный момент остро стоит проблема повышения их точности ввиду того, что результат этих расчетов является в некотором плане гарантией для девелопера и/или инвестора, дающую уверенность в рациональности вложений и в то же время представляющую инвестиционную привлекательность проекта.
В ходе работы была проанализирована теоретическая основа, в частности определены понятия девелопмента, девелоперского проекта, также рассмотрена нормативно-правовая база девелопмента. Помимо этого, была изучена эффективность проекта девелопмента в разрезе её разновидностей, а также современные методы оценки экономической эффективности проекта, которые в дальнейшем были применены к девелоперскому проекту.
Было изучено влияние изменения кадастровой оценки земельных участков проекта, как налоговой базы для начисления земельного налога, на показатели эффективности проекта девелопмента. В результате было выявлено, что данное изменение имеет некритичное влияние на эффективность проекта. Это связано с масштабностью проекта, значительными денежными потоками проекта, а также небольшой долей налога в инвестициях. Тем не менее, сократившаяся ввиду переоценки кадастровая стоимость земельных участков проекта позволит сократить объём инвестиций на 283 186 778 рублей.
Применение методов оценки недвижимости в процессе определения эффективности проектов девелопмента с целью повышения точности расчетов оправдано и результативно лишь в том случае, если соблюдены следующие условия. Первое – для использования конкретного метода у субъекта оценки имеется достаточный объём достоверных данных. То есть, для применения методов оценки в рамках затратного подхода требуются актуальные данные о затратах, необходимых на замещение объекта оценки, в рамках сравнительного – репрезентативные данные о сделках с аналогичными объектами, в рамках доходного – о доходах объектов-аналогов. Второе условие состоит в том, что применение методов в рамках того или иного подхода должно соответствовать назначению будущего объекту недвижимости, то есть каждому типу назначения соответствует определённый подход оценки. Данные условия определены как в методических указаниях о государственной кадастровой оценки в части рекомендаций по применимости подходов к оценке [12], так и в федеральном стандарте оценки недвижимости (ФСО №7) [46].Применять методы, используемые в оценке недвижимости, в целях определения эффективности проектов девелопмента возможно на различных стадиях девелопмента, при этом каждой стадии соответствует наиболее подходящий подход.
Поставленная цель работы достигнута, задачи выполнены. Полученные результаты имеют практическую значимость и могут быть использованы девелоперами и инвесторами.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
