Тема: Определение размера возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд

В целях социально-экономического развития (особенно инфраструктурного) как в целом страны, так и отдельных регионов или городов неизбежно столкновение государственных и частных интересов по вопросам земельно-имущественного характера. Земельное законодательство регламентирует принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, однако, когда общественные интересы превращаются в государственные или муниципальные нужды, законодатель отдает им приоритет. В некоторых случаях для реализации указанных нужд государство или муниципалитет используют определенные рычаги, одним из которых является изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Конституция РФ и гражданское законодательство позиционируют данную процедуру как одно из оснований прекращения права собственности и иных прав на объекты недвижимости. В отличие от других оснований принудительного отчуждения имущества изъятие для государственных или муниципальных нужд осуществляется у добросовестных правообладателей, то есть со стороны правообладателей изымаемого имущества отсутствуют какие-либо нарушения или недобросовестное использование. В связи с этим, законодательством предусмотрено предварительное и равноценное возмещение.
Однако мнение государства и правообладателей по поводу критериев равноценности возмещения могут не совпадать. Кроме того, каждый правообладатель самостоятельно определяет для себя ценность его имущества, которая может выходить за рамки его рыночной стоимости. В связи с этим важным аспектом при определении возмещения является обеспечение его равноценности для правообладателя.
Целью работы является разработка рекомендаций по совершенствованию механизма определения размера возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с обозначенной целью поставлены следующие задачи:
1) определить место процедуры изъятия в системе государственного управления земельными ресурсами;
2) изучить нормативно-правовые основы изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
3) проанализировать существующий механизм определения возмещения за изымаемые объекты недвижимости;
4) выявить существующие проблемы определения возмещения;
5) на конкретном примере определить равноценность предлагаемого органами власти возмещения;
6) разработать рекомендации по совершенствованию механизма определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
Научная новизна состоит в исследовании рассматриваемой темы с точки зрения обеспечения равноценности для различных групп правообладателей изымаемых объектов недвижимости, в том числе в зависимости от осуществляемой ими деятельности.
Объектом исследования является подлежащий изъятию для государственных нужд земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования научному учреждению. Предмет исследования составляют существующие механизмы определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
В процессе исследования применялись такие теоретические методы, как анализ нормативно-правовых актов и методической литературы по теме исследования, синтез полученных сведений, моделирование, классификация, а также практические методы - сравнение, статистические методы, опрос экспертов.
Теоретической и информационно-эмпирической базой исследования послужили:
1) нормативно-правовые акты, регулирующие земельное, гражданское и оценочные отношения;
2) научная и учебная литература, посвященные управлению земельными ресурсами и земельному праву, а также исследования таких авторов, как Афанасьева С.Д., Завьялов А.А., Тараданов Р.А., Щуров Н.Н., Усольцева Г.В. и др.
3) аналитические доклады и статистические ресурсы, размещённые в режиме свободного доступа в сети Интернет;
4) отчеты по оценке размера возмещения за изъятие объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
По теме исследования автором принято участие в VII Международной научно­практической конференции «Наука и техника: новые вызовы современности», состоявшейся 12 апреля 2022 г. в г. Москва. Результатом стало опубликование научной статьи «Особенности определения упущенной выгоды при изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд» (приложение А).
Структура выпускной квалификационной работы определена изложенными выше целью, задачами и предметом исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Купить

Таким образом, определение упущенной выгоды представляет собой сложный и спорный процесс. Действующим законодательством не регламентирована методология ее расчета в случаях изъятия объектов недвижимости. Сами оценщики продолжают
руководствоваться уже недействующими временными методическими рекомендациями. Данный факт не оказывает существенного влияния на сами расчеты, так как в условиях общего характера рекомендаций порядок и методика все равно выбираются оценщиком самостоятельно. Большую роль в данном случае играет его компетентность.
Однако при таких условиях возникают вопросы к объективности оценки упущенной выгоды и защищенности интересов правообладателей. Таким образом, создание единого нормативно­правового акта, который позволит однозначно определять размер убытков, а также учтет и дополнит ранее существующие и действующие нормы, является сложной, но необходимой задачей урегулирования данной процедуры.
Купить