Особенности правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности

Проведенное нами исследование позволяет сделать следующие основные выводы.
1. Появление арендных правоотношений связано с неравным распределением собственности в обществе и невозможностью собственнику использовать всю принадлежащую ему землю самостоятельно. Из двух моделей использования земли - с использованием рабского или наемнического труда и сдачей земли во временное пользование, развитие получил последний способ, так как гарантирует доход при минимальных затратах (на постройки, сырье, орудия труда и так далее). В силу универсального характера проблемы неравенства собственности: одни не могли использовать всю землю самостоятельно, а другие нуждались в ней, как страны германской, так и англосаксонской системой регулируют данные правоотношения, начало которым было положено еще в период Римской империи и римского права (locatio-conductio rei). Аренда зародилось как обязательственное правоотношение и четко отличалось от вещных правоотношений (например, эмфитевзиса и суперфиция). Аренда древнего Рима не предоставляла и право владения, ограничивая интерес арендатора держанием, владением не для себя, что было воспринято, например, в законодательстве Г ермании, в России данная теория не получала законодательного закрепления ни в один из периодов.
Проблема обязательственной аренды очевидна - отсутствие уверенности арендатора в том, что договор будет исполнен и он будет иметь возможность пользоваться вещью до окончания договора, не опасаясь передачи вещи; эта же неуверенность влекла невозможность вложений в вещь, направленных на долгосрочную перспективу; невозможность арендатора самостоятельно защищаться от третьих лиц - данные проблемы становились очевидными и к 19 веку европейское законодательство различных стран предоставляло различные вещные эффекты для аренды. Обсуждалось введение вещно-правовых вкраплений (права следования) в договор аренды и в отечественном законодательстве императорской России. Данную проблему крупнейшие ученые, например, К.П. Победоносцев рассматривали именно как вещный, чуждый, но необходимый элемент в обязательственном институте, речи о вещном характере аренды в этот период не было. На наш взгляд, более правильным было бы предложить оставить аренду обязательственным институтом, который через «опубличивание» правоотношений указанием в поземельной книге, показывал бы потенциальному покупателю, что тот будет связан арендными правоотношениями, так как знает о них (как минимум юридически). Дореволюционная кодификация не действовала, так как произошла революция.
Советское законодательство усилило вещные элементы аренды и ввело обсуждаемые ранее - право следования, преимущественное право заключения договора на новый срок, возможность защищаться вещно-правовыми исками от третьих лиц. Мы оцениваем данные изменения положительно, данные нормы предусмотрены в действующем ГК РФ. ГК РФ закрепляет нормы об аренде в особенной части обязательственного права, обозначая таким образом правовую природу института, тем не менее, долгое время господствовал взгляд юристов 1990-х годов о вещно-правовой аренде.
С принятием ГК РФ нормы об аренде не менялись, кроме уточнения отдельных формулировок, однако практика и доктрина прошли долгий путь - от признания вещного статуса аренды, а значит и прекращения обязательства арендодателя передачей вещи, до признания института скорее обязательственным (так как отдельные судьи все еще считают аренду вещным институтом). Взгляд на институт аренды как вещного и как обязательственного права меняет понимание аренды кардинальным образом: от распределения риска при случайной или намеренной гибели вещи, либо невозможностью использовать вещь; до возможности осуществлять двойную аренду, либо аренду части вещи.
...

Купить