Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовая основа института социальных обязательств застройщика 7
1.1. Содержание и развитие социальных обязательств застройщика в РФ 7
1.2. Принципы возложения и реализации социальных обязательств застройщика 15
1.3. Основания возникновения социальных обязательств застройщика 22
Глава 2. Проблемные аспекты реализации социальных обязательств застройщика 33
2.1. Особенности финансирования строительства застройщиком объектов социальной инфраструктуры 33
2.2. Социальные обязательства застройщика при банкротстве 38
2.3. Проблема неисполнения застройщиком социальных обязательств 41
Заключение 47
Список использованных источников 47
Актуальность исследования. Для сегодняшнего российского общества характерной чертой является активная внутренняя миграция населения из небольших населенных пунктов в крупные города. Такая тенденция задает высокие темпы жилищного строительства. Жилые комплексы, которые возводятся застройщиками в последние годы, отличаются высокой плотностью застройки и большой этажностью многоквартирных жилых домов. Как следствие, большое количество населения плотно проживает на небольшой территории, зачастую вовсе лишенной каких-либо объектов социальной инфраструктуры. Люди не могут реализовать свои права и потребности в получении бесплатной медицинской помощи, дошкольного и общего образования рядом с местом, где они проживают. Существующая наиболее близко расположенная социальная инфраструктура не может справиться с таким наплывом населения. Все эти факторы приводят к росту социальной напряженности в обществе.
Бюджетными силами и средствами решить проблему должной обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры не всегда удается, в связи с чем появляется необходимость привлекать застройщиков к решению данной задачи, что обуславливает актуальность настоящего исследования.
При этом, деятельность застройщика является предпринимательской, а значит направлена в первую очередь на извлечение прибыли. Объекты социальной инфраструктуры, в отличие от объектов жилой и коммерческой недвижимости, не приносят застройщику особого дохода.
Практическая значимость исследования проявляется в том, что анализ эффективности и особенностей регулирования социальных обязательств застройщика при строительстве многоквартирного дома, позволит выработать практические рекомендации, касающиеся возможных улучшений законодательства, а также сделать выводы о единообразии правоприменительной практики. Таким образом, исследование нормативно-правового регулирования и особенностей реализации социальных обязательств застройщика при строительстве многоквартирного дома служит целям дальнейшего совершенствования института.
Теоретическая значимость проявляется в том, что в ходе раскрытия данной темы будет изучен широкий пласт научной литературы и исследований по отдельным вопросам, касающихся социальных обязательств застройщика, на основании чего будут сделаны собственные авторские выводы. На основе исследования взглядов и позиций ученых относительно института, а также проведенной работы по их обобщению и анализу, будут разработаны положения, образующие правовую основу данного института. Полученные в ходе исследования данные имеют теоретико-правовое значение и могут быть использованы для дальнейшей разработки теоретических основ института.
Степень разработанности исследуемого института проявляется в относительно небольшом количестве теоретических и практических исследований. Исследованием указанной темы занимались следующие ученые: Р.Р. Гарипов, Д.Б. Данилов, М.С. Егорова, А.Р. Кирсанов, А.В. Красницкая, Н.С. Кузякина, Д.Г. Лебедев, А.Ю. Руденок, А.А. Петров, С.А. Шишелова и другие.
Целью данной работы является оценка действующего законодательства на предмет реализации в его нормах баланса частных и публичных интересов при исполнении застройщиком социальных обязательств при строительстве многоквартирных домов.
Для достижения данной цели необходимо проанализировать правовые основания появления у застройщиков социальных обязательств, порядок финансирования исполнения данных обязательств и судьбу социальных обязательств застройщика при банкротстве. Следовательно, основными задачами в рамках исследования будут:
1.Рассмотрение содержания и развития института социальных обязательств застройщика в РФ;
2. Разработка принципов возложения и реализации социальных обязательств застройщика;
3. Анализ оснований возникновения социальных обязательств застройщика;
4. Описание особенностей финансирования строительства застройщиком объектов социальной инфраструктуры;
5. Раскрытие аспекта реализации социальных обязательств застройщика при банкротстве;
6. Рассмотрение проблемы неисполнения сторонами обязательств, связанных с объектами социальной инфраструктуры.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с реализацией социальных обязательств застройщика при строительстве многоквартирного дома.
Предметом исследования являются социальные обязательства застройщика при строительстве многоквартирного дома.
Для целей данной работы под социальными обязательствами застройщика при строительстве многоквартирных домов понимаются обязательства застройщика по строительству и вводу в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры.
Под объектами социальной инфраструктуры понимаются объекты в областях образования, здравоохранения, физической культуры и массового спорта и культуры .
Методология исследования представлена различными методами. В частности, для полноты исследования необходимо обратиться как к общенаучным методам, так и к частно-правовым методам. Среди основных общенаучных методов исследования необходимо назвать диалектический, исторический, логический, системный. Что касается частно-правовых, то к таковым следует относить формально-юридический, сравнительно-правовой. В рамках проводимого исследования главенствующее значение приобретает сравнительно-правовой метод, так как с помощью него будут сопоставляться различные источники. Кроме того, сравнительно-правовой метод будет применен при анализе правоприменительной практики для выявления действительного значения и роли исследуемого института.
Научная новизна исследования заключается в том, что автором впервые проведено комплексное исследование института социальных обязательств через призму современных тенденций, в результате чего им разработаны принципы реализации указанных обязательств.
Структура работы представлена введением, двумя главами с разделением на параграфы, заключением и списком использованных источников.
Исследовав особенности правового регулирования социальных обязательств застройщика при строительстве многоквартирных домов стоит отметить, что автором был сделан ряд теоретических и практических выводов.
Во-первых, следует констатировать, что предусмотренные законодателем нормы обеспеченности граждан социальной инфраструктурой являются адекватными и достижимыми при грамотной политике и правильном законодательном подходе.
В то же время, в нынешних условиях наличествуют ожесточенные споры вокруг справедливости наложения социальных обязательств на застройщика. Видится, что решение проблемы обеспеченности социальной инфраструктурой при застройке должно происходить комплексно. Само по себе возложение обязанности на застройщика, который реализует при строительстве свой экономический интерес, допустимо и определенно позитивно сказывается на общем состоянии инфраструктуры в городе. В то же время, механизм возложения подобной обязанности должен быть прозрачным, конкретным и четко закрепленным в законе.
Перед началом введения каких-либо новых правил в области строительства социальных объектов посредством возложения соответствующей обязанности на застройщика, законодателю следует тщательно оценить последствия и действенность данных нововведений, после чего прописать в нормативно-правовом акте особенности их реализации.
В этой связи, второй вывод в рамках исследования сводится к тому, что хаотичность нововведений и их неэффективность, во многом зависят от недостаточно глубокой проработки методологической и теоретической базы. В этой связи, рекомендуется придерживаться разработанных автором принципов.
К таковым относятся: принцип баланса частных и публичных интересов(принцип взаимовыгодного сотрудничества), принцип временной привязки строительства социальных объектов к строительству многоквартирного дома, принцип правовой определенности, принцип недопустимости двойного толкования условий, принцип непротиворечивого поведения, принцип недопустимости злоупотребления правами и недобросовестного поведения.
Указанные принципы, исходя из анализа правоприменительной практики, должны существовать и реализовываться во взаимосвязи между собой. Если они все будут учтены при разработке законодательных положений, риск нарушения прав кого-либо из участников соответствующих правоотношений будет минимизирован.
В-третьих, был сделан вывод о том, что социальные обязательства застройщика могут возникать из различных правовых конструкций. В том числе, из договора о комплексном развитии территории, инвестиционного соглашения, соглашения между застройщиком и органом государственной власти либо органом местного самоуправления о безвозмездной передаче застройщиком в государственную либо муниципальную собственность объектов транспортной инфраструктуры, соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры. В то же время, субъектами нередко заключаются прямо не предусмотренные законодательством соглашения с аналогичным предметом.
Следует констатировать, что на сегодняшний день, нормативно-правовое регулирование не предполагает обязанности застройщика в каждом отдельном случае реализовывать социальные обязательства. Отметим, что многообразие форм закрепления соответствующих обязательств скорее является недостатком, нежели преимуществом, поскольку лишает стороны определенности и прозрачности в правоотношениях.
Институт комплексного развития территории, в рамках которого имеется возможность найти баланс частных и публичных интересов застройщика и населения в лице уполномоченного органа путем грамотного распределения обязательств между частными и публичными лицами требует значительной доработки. Какой-либо контроль над административным усмотрением уполномоченных на реализацию комплексного развития территории органов при выделении этапов развития территории в настоящий момент отсутствует, что нередко приводит к нарушению баланса интересов сторон договора о комплексном развитии территории.
В то же время, отмечается, что возможность получения денежных средств за социальные объекты на основании инвестиционных соглашений перевешивает чашу весов в части выбора договорной формы для застройщика, в сравнении с договором о комплексном развитии территории.
В-четвертых, был сделан вывод о том, что на сегодняшний день отсутствуют отлаженные механизмы стимулирования застройщиков к созданию объектов социальной инфраструктуры за счет собственных средств.
Закон наделяет застройщика правом привлекать средства дольщиков при строительстве объектов социальной инфраструктуры на всех этапах, начиная с этапа проектирования. При этом, предусмотренный законом механизм возмещения расходов на строительство не гарантирует возмещение застройщику затрат на возведение социальных объектов в полном объеме.
Представляется, что государству следует применять механизмы стимулирования застройщика через предоставление ему различных льгот. Видится, что при разработке подобных стимулирующих мер необходимо вести диалог с представителями застройщиков, поскольку только с их участием может быть достигнут баланс интересов.
Что касается проблемных аспектов, то при банкротстве застройщика и возникновении вопроса передачи социальных обязательств застройщика-банкрота баланс частных и публичных интересов нередко нарушается, поскольку зачастую вопросом завершения процесса строительства объектов социальной инфраструктуры приходится заниматься финансируемым за счет средств бюджета фондам.
Наконец, еще одним проблемным аспектом, выявленным в рамках исследования, являются случаи неисполнения соответствующих обязательств сторонами. В то же время, можно сделать вывод, что причина судебных разбирательств не всегда связана с поведением застройщика. В ряде случаев публичным субъектом допускается неверное толкование проектной документации, условий соглашений и договоров, что влечет за собой предъявление необоснованных требований к застройщику, который своих обязательств не нарушал. Кроме того, исходя из анализа правоприменительной практики, следует сделать вывод, что обязательства в области объектов социальной инфраструктуры могут быть нарушены и публичным субъектом.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
