Тема: Развитие и реализация законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий

Правоприменение законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий (далее – «ЗОУИТ») всегда являлось актуальной проблемой градостроительного и земельного права, которую активно рассматривают исследователи в рамках научных статей, магистерских и кандидатских диссертаций. ЗОУИТ – зона с высоким риском для собственников, арендаторов и иных субъектов права (например, девелоперов, покупателей участков), так как установление данных зон влечет за собой огромное количество ограничений в процессе эксплуатации объектов недвижимости.
Крайне важно отметить, что на данный момент происходит масштабные изменения градостроительного законодательства в области регулирования ЗОУИТ. Так, обращаясь к истории вопроса, обратим внимание, что общее правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 342-ФЗ»). «До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам»1.
Любое изменение законодательства создает правовую неопределённость на начальных этапах внедрения норм. Чаще всего новеллы требуют либо разъяснений уполномоченных органов государственной власти, либо появления судебной практики. Так, отметим, что 2021-2023 г.г. являются переходным периодом в части регулирования ЗОУИТ (частично новеллы вступили в силу, частично еще реализуются), в связи с чем на практике возникает достаточное количество вопросов, и актуальность работы не следует недооценивать. Представляется, что вопрос правоприменения законодательства с нынешними темпами внедрения норм будет особенно актуальным в ближайшее десятилетие.
Целью данной выпускной квалификационной работы является выявление основных проблем и правовых пробелов, а также определение эффективности и корректности новых норм о ЗОУИТ.
Для реализации указанной цели поставлены следующие задачи:
- изучить юридическую доктрину, судебную практику и нормативно-правовые акты, регулирующие ЗОУИТ, выявить правовую природу данного явления;
- исследовать актуальные проблемы и выявить правовые пробелы правового регулирования ЗОУИТ;
- изучить порядок установления, изменения и прекращения ЗОУИТ;
- исследовать проблемы, возникающие при выкупе объектов, возмещении убытков в связи с особенностями ЗОУИТ и предложить пути их решения.
В процессе написания выпускной квалификационной работы исследована часть градостроительного законодательства, которая регулирует ЗОУИТ (рассмотрено законодательство как до внедрения новелл, так и после, а также переходные положения). Помимо этого, обращено пристальное внимание на нормы Земельного кодекса РФ и другие регулирующие ЗОУИТ нормы.
В качестве теоретической основы использованы статьи и монографии следующих авторов Дорониной Н.Г., Степановой Л.И., Болтановой Е.С., Михайловой А.Д., Шуплецовой А.А.
Для практического изучения проблемы использованы материалы судебной практики.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выявленные проблемы и правовые пробелы могут являться основанием для написания статей и организации тематических конференций, а наработки, сделанные в ходе исследования, возможно использовать в образовательном процессе при преподавании юридических дисциплин. Также предложены конкретные меры, направленные на совершенствование законодательного регулирования и правоприменительной практики о ЗОУИТ.
Степень разработанности темы. Исследованию нормативно-правового регулирования ЗОУИТ посвящены труды следующих правоведов: Золотовой О.А., Красновой Т.С., Воронцовой А.А., Заславской Н.М. и других.
Методологическую основу исследования составляют следующие методы: анализ, сравнение; обобщение.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются правовые нормы, регулирующие ЗОУИТ (установление, изменение, прекращение).
Предметом исследования выступает действующее регулирование ЗОУИТ и внедряемые новеллы.
Структура работы состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка литературы.
Купить

Однозначно можно сделать вывод, что законодательство в сфере регулирования ЗОУИТ претерпело огромные изменения, сами изменения еще находятся в процессе внедрения, огромное количество пробелов еще необходимо устранить. Любые статусы ЗОУИТ предполагают наложение ограничений на хозяйственную деятельность субъектов, в связи с чем необходимо предусмотреть крайне четкое и грамотное регулирование.
«Следует помнить, что в переходный период права лиц, чьи интересы нарушены установлением ЗОУИТ, защищены не полностью. На наш взгляд, именно они сейчас несут основные риски наступления негативных последствий этого процесса. Основной причиной такого результата стало длительное отсутствие в действующем законодательстве унифицированного механизма придания процедуре установления ЗОУИТ публичности»1.
Подводя итог, можно сделать вывод, что принятие Закона № 342-ФЗ перевернуло земельное и градостроительное законодательство, что однозначно заслуживает высокой оценки, но только на первый взгляд. Главное позитивное изменение – это установление правила, согласно которому ЗОУИТ возникает только с момента внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости. Публичная фиксация способствует стабильности гражданского оборота.
Кроме того, прекрасным решением вопроса «резкого» перехода от старого регулирования к новому стали переходные положения, которые позволяет безболезненно справиться с ограничениями ЗОУИТ. Однако действие переходных положений о ЗОУИТ превысило разумные сроки. На сегодняшний день эти нормы все еще не работают, сроки вступления в силу нововведений постоянно переносятся, не позволяя в должной мере защитить права лиц, чьи права ограничены в связи с установлением ЗОУИТ.
Наконец, выкуп и возмещение убытков вышли на новый уровень, хотя все еще остаются урегулированными не в полной мере. Так, однозначно решен вопрос о возможности взыскания упущенной выгоды, что гарантирует экономическую стабильность, но вопрос о том, должно ли лицо быть правообладателем объекта недвижимого имущества в момент установления (изменения) ЗОУИТ для того, чтобы ему могли быть возмещены убытки, до сих пор не нашел решения.
Конечно, кроме положительных аспектов можно выделить следующие негативные моменты: до сих пор не определена адекватная дефиниция ЗОУИТ.
Кроме того, по-прежнему существует большое количество ранее установленных ЗОУИТ, которые не получается отнести ни к одному из видов зон, поименованных в ЗК РФ.
Несмотря на прогрессивность рассмотренных новелл, до сих пор Правительство Российской Федерации не издало большинство требуемых актов по регулированию и разграничению зон. Затягивание процессов установления регулирования приводит к проблемам на практике и правовой неопределённости.
Основная проблема состоит в том, что в «отношении «старых» ЗОУИТ (установленных до 4 августа 2018 года) в части 8 статьи 26 Закона № 342-ФЗ сформулировано переходное положение, в соответствии с которым до 1 января 2025 года такие зоны с ОУИ считаются установленными и в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН. При этом законом этот срок установлен как пресекательный - после 1 января 2025 года «старые» зоны с ОУИ, сведения о которых не внесены в ЕГРН, не будут считаться установленными (существующими)2. Это существенно снижает гарантии прав собственников объектов недвижимости, чьи права подвергаются ограничениям в связи с существованием ЗОУИТ.
К сожалению, несмотря на комплексность регулирования, а также многочисленные и многолетние попытки привести регулирование ЗОУИТ к единообразию, вопросы правоприменения все равно остаются нерешенными.
Купить