Градостроительная процедура. Риски застройщика и способы их минимизации
|
Введение 4
Глава 1. Градостроительное законодательство 6
§ 1. Проблемы градостроительной процедуры 6
§ 2. Изменения 2022 года 10
Глава 2. Мониторинг судебной практики 21
§ 1. Цель мониторинга 21
§ 2. Отказ в выдаче разрешения на строительство 22
§ 3. Отмена разрешения на строительство 28
§ 4. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 33
§ 5. Отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 35
§ 6. Обнаруженные риски застройщика 38
Глава 3 Исследование обнаруженных рисков 40
§ 1. Расположение земельного участка, на котором планируется строительство в зоне с особыми условиями использования территории 40
§ 2. Несоответствие документам территориального планирования и градостроительного зонирования 46
§ 3. Ошибки, допущенные в проектной документации 50
§ 4. Характеристики построенного объекта отличаются от характеристик, указанных в выданном разрешении на строительство, проектной документации 52
§ 5. Непредоставление заявителем документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрК РФ, в том числе отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок 55
§ 6. Ошибки уполномоченного органа и ответственность за совершение таких ошибок 56
Заключение 61
Список литературы 64
Глава 1. Градостроительное законодательство 6
§ 1. Проблемы градостроительной процедуры 6
§ 2. Изменения 2022 года 10
Глава 2. Мониторинг судебной практики 21
§ 1. Цель мониторинга 21
§ 2. Отказ в выдаче разрешения на строительство 22
§ 3. Отмена разрешения на строительство 28
§ 4. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 33
§ 5. Отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 35
§ 6. Обнаруженные риски застройщика 38
Глава 3 Исследование обнаруженных рисков 40
§ 1. Расположение земельного участка, на котором планируется строительство в зоне с особыми условиями использования территории 40
§ 2. Несоответствие документам территориального планирования и градостроительного зонирования 46
§ 3. Ошибки, допущенные в проектной документации 50
§ 4. Характеристики построенного объекта отличаются от характеристик, указанных в выданном разрешении на строительство, проектной документации 52
§ 5. Непредоставление заявителем документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрК РФ, в том числе отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок 55
§ 6. Ошибки уполномоченного органа и ответственность за совершение таких ошибок 56
Заключение 61
Список литературы 64
Градостроительная процедура, регулируемая положениями ГрК РФ, включает в себя получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Тем не менее для осуществления градостроительной деятельности недостаточно применения норм ГрК РФ. Необходимо обращаться также к Земельному кодексу Российской Федерации, в частности, к нормам о категориях земель, видах разрешенного использования, зонах с особыми условиями использования территории, к Гражданскому кодексу Российской Федерации, в частности, к нормам, регулирующим правовое положение объектов незавершенного строительства и приведение в соответствие самовольной постройки, к Воздушному кодексу Российской Федерации, в части ограничений, распространяющихся на приаэродромные территории, к Водному кодексу РФ, устанавливающему, в частности, запрет строительства в границах водоохранных зон ряда объектов. Кроме того, необходимо изучение таких документов как Генеральный план и Правила землепользования и застройки территории. Только при условии, что земельный участок, на котором планируется строительство и сам планируемый объект не будут противоречить никакому из вышеуказанных актов, прохождение градостроительной процедуры становится успешным.
При этом существуют риски того, что выданные уполномоченными органами разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию будут отменены. К сожалению, невнимательное отношение к документам, предоставляемым застройщиками для получения таких разрешений, невключение в градостроительный план земельного участка зон с особыми условиями использования и прочие ошибки уполномоченных органов в итоге негативно сказываются на застройщиках.
Нередки ситуации, при которых, строительство практически окончено. При значительном количестве средств, затраченных на возведение такого объекта, застройщик не только не может получить на него право собственности, но и вынужден затрачивать ресурсы для его «консервации». Даже обратившись в суд за защитой своих интересов, высока вероятность остаться фактически с самовольной постройкой, в связи с отсутствием необходимой документации на данный объект.
Особенно остро ситуация стоит для непрофессиональных застройщиков, организаций – представителей малого и среднего бизнеса, не имеющих в штате специалистов в области градостроительной деятельности, и осуществляющих строительство для собственных нужд. Отмена ранее выданных разрешений может повлечь значительное ухудшение материального положения организаций или даже банкротство. Сложившаяся ситуация неблагоприятно влияет на развитие как градостроительной, так и экономической деятельности.
Не обнаружив достаточного количества работ, направленных на исследование данного вопроса, а также эффективных решений сложившейся ситуации автор считает необходимым изучить градостроительную процедуру и существующую судебную практику для обнаружения рисков, которые могут возникнуть у застройщика, а также способов их минимизации.
Кроме того, учитывая масштабные изменения, внесенные в градостроительное и земельное законодательство в 2022 году, автором настоящей работы также было осуществлено исследование, анализирующее такие изменения и определяющее круга проблем, на решение которых они направлены.
Цель исследования:
Изучение правовых аспектов градостроительной процедуры.
Предмет исследования:
Совокупность норм законодательства, регулирующих получение застройщиком разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, их особенности и проблемы применения, а также судебная практика по делам, возникающим из отказов в выдаче разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и отменам таких разрешений.
Задачи исследования:
1. Изучение нормативно-правовых актов, судебной практики и научной литературы, обобщение и анализ полученной информации.
2. Выявление проблем, с которыми сталкиваются Застройщики.
3. Установление причин, делающих невозможным выдачу разрешительной документации и ведущим к отзыву ранее выданных разрешений.
4. Определение условий, при которых застройщик может сохранить разрешительную документацию.
При этом существуют риски того, что выданные уполномоченными органами разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию будут отменены. К сожалению, невнимательное отношение к документам, предоставляемым застройщиками для получения таких разрешений, невключение в градостроительный план земельного участка зон с особыми условиями использования и прочие ошибки уполномоченных органов в итоге негативно сказываются на застройщиках.
Нередки ситуации, при которых, строительство практически окончено. При значительном количестве средств, затраченных на возведение такого объекта, застройщик не только не может получить на него право собственности, но и вынужден затрачивать ресурсы для его «консервации». Даже обратившись в суд за защитой своих интересов, высока вероятность остаться фактически с самовольной постройкой, в связи с отсутствием необходимой документации на данный объект.
Особенно остро ситуация стоит для непрофессиональных застройщиков, организаций – представителей малого и среднего бизнеса, не имеющих в штате специалистов в области градостроительной деятельности, и осуществляющих строительство для собственных нужд. Отмена ранее выданных разрешений может повлечь значительное ухудшение материального положения организаций или даже банкротство. Сложившаяся ситуация неблагоприятно влияет на развитие как градостроительной, так и экономической деятельности.
Не обнаружив достаточного количества работ, направленных на исследование данного вопроса, а также эффективных решений сложившейся ситуации автор считает необходимым изучить градостроительную процедуру и существующую судебную практику для обнаружения рисков, которые могут возникнуть у застройщика, а также способов их минимизации.
Кроме того, учитывая масштабные изменения, внесенные в градостроительное и земельное законодательство в 2022 году, автором настоящей работы также было осуществлено исследование, анализирующее такие изменения и определяющее круга проблем, на решение которых они направлены.
Цель исследования:
Изучение правовых аспектов градостроительной процедуры.
Предмет исследования:
Совокупность норм законодательства, регулирующих получение застройщиком разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, их особенности и проблемы применения, а также судебная практика по делам, возникающим из отказов в выдаче разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, и отменам таких разрешений.
Задачи исследования:
1. Изучение нормативно-правовых актов, судебной практики и научной литературы, обобщение и анализ полученной информации.
2. Выявление проблем, с которыми сталкиваются Застройщики.
3. Установление причин, делающих невозможным выдачу разрешительной документации и ведущим к отзыву ранее выданных разрешений.
4. Определение условий, при которых застройщик может сохранить разрешительную документацию.
По результатам проведенного комплексного исследования градостроительной процедуры, стали очевидны риски застройщиков. К ним можно отнести как административные барьеры, усложняющие деятельность застройщиков, так и риски, влекущие невозможность осуществления градостроительной деятельности, и, как результат, невозможность получения права собственности на возводимый объект.
По мнению автора, изменения, внесенные в законодательство в 2022 году, направлены именно на устранение административных барьеров, и, представляется, что с этой задачей они справятся вполне успешно. Продление сроков действий разрешений и градостроительных планов, упрощение процедуры принятия и внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования, допущение строительства ОКС на двух земельных участках и прочие изменения позволят осуществлять процедурную часть строительства значительно быстрее и проще. К сожалению, данные изменения никак не коснулись рисков, возникающих при градостроительной деятельности.
Рассмотрев в настоящей работе основные причины отказов в выдаче РнС и РнВ, а также отмен ранее выданных РнС иРнВ, было обнаружено, что сделанные автором настоящей работы выводы во многом совпадают с выводами, сделанными Бетхер В.А. в монографии «Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)». Данная ситуация подтверждает правильность сделанных мной выводов, а также указывает, что существующие проблемы обнаружены исследователями, работа над ними ведется, что, хотелось бы верить, должно привести к большей прозрачности и понятности градостроительной процедуры.
Таким образом, можно сказать следующее. Для осуществления строительства необходимо совпадение трех условий: наличие земельного участка, допускающего строительство на нем данного объекта недвижимости, получение необходимых разрешений, соблюдение строительных норм и правил. Как, верно, указывает в своей монографии Бетхер В.А., отсутствие любого из этих условий приводит к самовольному строительству. Действительно, в основной массе исследованных судебный дел превалирует именно такой подход. Представляется, что данный вывод не должен вызывать дополнительных вопросов, так как полностью согласуется с законодательством и судебной практикой.
Проблемными же оказываются ситуации, когда при соблюдении всех норм и требований законодательства, объект строительства подпадает под признаки самовольности. Яркий пример, отраженный в настоящей работе – выявление или возникновение ЗОУИТ. В таком случае выполнение всех требований законодательства вовсе не гарантирует завершение строительства получением РнВ и регистрацией права собственности на такой объект. Как, верно, указывает Бетхер В.А., возможно отсутствие прямой связи между действиями лица по строительству объекта недвижимости (законностью его создания) и правовым режимом самого объекта, полученного в результате осуществления таких действий . Данный вывод представляется болезненным и подтверждает высокую рискованность осуществления строительства на данном этапе.
Абсолютно выигрышными в суде делами являются лишь споры, возникшие в связи с совершенными уполномоченными органами ошибками, заключающимися в неправомерном отказе в выдаче РнС и РнВ. При этом дела, в которых, напротив, разрешения были выданы ошибочно оспорить оказывается невозможно. Также достаточно успешно, хоть и не в абсолютном большинстве рассмотренных дел, выигрываются застройщиками дела об отмене ранее выданных РнВ, при условии, что на такой объект уже было регистрировано право собственности.
При этом подобные споры, как и прочие, отнимают у собственника земельного участка и Застройщика и время и денежные средства. Взыскать понесенные вследствие таких действий уполномоченного органа убытки достаточно сложно. Учитывая отсутствие эффективного и работающего механизма наказания уполномоченных лиц за подобные действия, открывается обширное поле для злоупотреблений.
Представляется, что ведущаяся, хоть и значительно медленнее запланированного, работа по внесению в ЕГРН данных о ЗОУИТ позволит несколько снизить высокую рискованность градостроительной деятельности. Тем не менее представляется, что необходимо вводить более жесткий контроль за действиями уполномоченных органов в сфере выдачи и отмен РнС и РнВ в целях уменьшения совершения такими органами ошибок, риск которых в настоящий момент практически полностью ложится на застройщика.
По мнению автора, изменения, внесенные в законодательство в 2022 году, направлены именно на устранение административных барьеров, и, представляется, что с этой задачей они справятся вполне успешно. Продление сроков действий разрешений и градостроительных планов, упрощение процедуры принятия и внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования, допущение строительства ОКС на двух земельных участках и прочие изменения позволят осуществлять процедурную часть строительства значительно быстрее и проще. К сожалению, данные изменения никак не коснулись рисков, возникающих при градостроительной деятельности.
Рассмотрев в настоящей работе основные причины отказов в выдаче РнС и РнВ, а также отмен ранее выданных РнС иРнВ, было обнаружено, что сделанные автором настоящей работы выводы во многом совпадают с выводами, сделанными Бетхер В.А. в монографии «Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)». Данная ситуация подтверждает правильность сделанных мной выводов, а также указывает, что существующие проблемы обнаружены исследователями, работа над ними ведется, что, хотелось бы верить, должно привести к большей прозрачности и понятности градостроительной процедуры.
Таким образом, можно сказать следующее. Для осуществления строительства необходимо совпадение трех условий: наличие земельного участка, допускающего строительство на нем данного объекта недвижимости, получение необходимых разрешений, соблюдение строительных норм и правил. Как, верно, указывает в своей монографии Бетхер В.А., отсутствие любого из этих условий приводит к самовольному строительству. Действительно, в основной массе исследованных судебный дел превалирует именно такой подход. Представляется, что данный вывод не должен вызывать дополнительных вопросов, так как полностью согласуется с законодательством и судебной практикой.
Проблемными же оказываются ситуации, когда при соблюдении всех норм и требований законодательства, объект строительства подпадает под признаки самовольности. Яркий пример, отраженный в настоящей работе – выявление или возникновение ЗОУИТ. В таком случае выполнение всех требований законодательства вовсе не гарантирует завершение строительства получением РнВ и регистрацией права собственности на такой объект. Как, верно, указывает Бетхер В.А., возможно отсутствие прямой связи между действиями лица по строительству объекта недвижимости (законностью его создания) и правовым режимом самого объекта, полученного в результате осуществления таких действий . Данный вывод представляется болезненным и подтверждает высокую рискованность осуществления строительства на данном этапе.
Абсолютно выигрышными в суде делами являются лишь споры, возникшие в связи с совершенными уполномоченными органами ошибками, заключающимися в неправомерном отказе в выдаче РнС и РнВ. При этом дела, в которых, напротив, разрешения были выданы ошибочно оспорить оказывается невозможно. Также достаточно успешно, хоть и не в абсолютном большинстве рассмотренных дел, выигрываются застройщиками дела об отмене ранее выданных РнВ, при условии, что на такой объект уже было регистрировано право собственности.
При этом подобные споры, как и прочие, отнимают у собственника земельного участка и Застройщика и время и денежные средства. Взыскать понесенные вследствие таких действий уполномоченного органа убытки достаточно сложно. Учитывая отсутствие эффективного и работающего механизма наказания уполномоченных лиц за подобные действия, открывается обширное поле для злоупотреблений.
Представляется, что ведущаяся, хоть и значительно медленнее запланированного, работа по внесению в ЕГРН данных о ЗОУИТ позволит несколько снизить высокую рискованность градостроительной деятельности. Тем не менее представляется, что необходимо вводить более жесткий контроль за действиями уполномоченных органов в сфере выдачи и отмен РнС и РнВ в целях уменьшения совершения такими органами ошибок, риск которых в настоящий момент практически полностью ложится на застройщика.
Подобные работы
- Управление денежными средствами долевого строительства на основе страхования
Магистерская диссертация, финансовый менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2018 - Правовые проблемы банкротства отдельных субъектов предпринимательской деятельности
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4940 р. Год сдачи: 2021 - Гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5600 р. Год сдачи: 2021 - Обеспечение интересов частных собственников при установлении зон с особыми условиями использования территории
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4865 р. Год сдачи: 2022