В заключение следует сказать, что земельно-имущественный комплекс – комплекс
взаимосвязанных элементов и отношений между ними, образованный в определенных
пространственно-временных условиях, в основе которого лежит территория (земельный
участок) с экономическими и юридически привязанными к ней улучшениями,
функционирующий под руководством людей для удовлетворения жизненных,
производственных потребностей и развития территорий. Для полноценной работы, эффективное
местное самоуправление должно обладать соответствующей экономической основой, которую
составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных
бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. Управление земельно-
имущественным комплексом является совокупностью функций органов управления, которые
направлены на рациональное использование земельных ресурсов, т. е. удовлетворение
потребностей общества за счет использования свойств земли. Каждая функция несет в себе
важную составляющую рационального управления муниципальным образованием в целом.
Привлечение инвестиций на региональном уровне является первостепенной задачей.
Однако, инвестиции, как и любой другой ресурс, ограничены, поэтому потенциальные
инвесторы оценивают объекты инвестирования довольно тщательно. Следовательно, основной
целью каждого отдельного региона становится повышение своей инвестиционной
привлекательности. Инвестиционный потенциал региона (инвестиционная емкость) – это
способность всех имеющихся в распоряжении региона экономических ресурсов (как
собственных, так и привлеченных извне) обеспечивать поддержание на должном уровне
благоприятного инвестиционного климата и реализацию инвестиционной деятельности исходя
из социально-экономической политики региона
Рассматривая роль инвестиционного потенциала в управлении земельно-имущественных
комплексов, отметим, что земельная и имущественная политика в крупном городе способна
быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал городских земельных и
имущественных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции. Количественным
выражением этой политики является увеличение рентных доходов территории; кроме того, в
результате меняется структура использования земельных и имущественных ресурсов города.
Проведенный анализ экономической ситуации в регионах за 2019 и 2020 года показывает,
что основными направлениями поддержки перечисленных регионов должны стать
стимулирование роста экономической активности за счет реализации ключевых
инвестиционных проектов с высоким мультипликативным эффектом.
Отметим, что анализируя способы улучшения инвестиционного потенциала земельно-
имущественного комплекса Санкт-Петербурга, нами рассмотрены направления развития
концепции управления недвижимостью и инструменты земельной политики.
Нами предложены следующие рекомендации:
1.По совершенствованию управления государственным имуществом:
В РФ и Санкт-Петербурге необходима актуализация Концепций управления недвижимостью
• В Концепции СПб целесообразно сместить акценты на эффективное управление
оставшимся государственным имуществом
• Провести стратегический экономический аудит эффективности использования всеми
государственными предприятиями и учреждениями Санкт-Петербурга переданного им
недвижимого имущества
• Провести обследование и подготовку обоснования для введения в оборот
неиспользуемого имущества с учетом общественной эффективности, расходов за период неиспользования
• Предусмотреть передачу в оперативное управление специализированным городским
структурам временно свободных и неиспользуемых объектов для их содержания и ремонта
Предложить формировать текущие и перспективные портфели объектов из казны Санкт-Петербурга для:
• осуществления государственных функций (размещение государственных учреждений и организаций)
• социальных нужд (льготное предоставление социально ориентированным организациям)
• коммерческого использования (рыночные условия предоставления на общих
основаниях) Методики расчета стоимости должны быть дополнены критериями категорий
состояния зданий, полезности для общества с учетом общественной (социальной)
эффективности Разработку проекта Концепции... с учетом факторов общественной
эффективности могут выполнять некоммерческие организации, заинтересованные в
качественном учете пользы для общества
2.Инструменты земельной политики, создающие определенные условия для привлечения
инвестиций в земельный, а также имущественный комплекс в городе.
Среди данных инструментов нами отмечены:
1. Землеустройство;
2. Кадастр;
3. Ипотечное кредитование;
4. Зонирование городских территорий;
5. Земельный девелопмент.
Отметим, что Российская практика претворения в жизнь проектов комплексного
освоения территорий в основном, и в Санкт-Петербурге в частности, указывает, что имеется
определенный ряд различий между российским, а также западным подходами к комплексному
развитию территорий для создания комплексов земельных, а также имущественных в сфере жилья.
1) В РФ и Санкт-Петербурге преимущественно основой проектов комплексного
освоения территорий выступает жилье, и хотя инфраструктурным аспектам уделяется внимание,
этого явно недостаточно.
2) В Европейских государствах муниципальные власти прилагают усилия для
подготовки всех коммуникаций на выбранном ими участке для строительства, и только после
выполненных подготовительных работ приглашают девелопера. В РФ задача оказания
инженерных услуг на инвестируемом участке, как правило, решается застройщиком.
3) В зарубежных государствах, особенно в Европе, существенное влияние на
создание стандартов комплексного развития территорий при создании комплексов земельных, а
также имущественных в жилом секторе оказывают негосударственные фонды и местные
попечительские советы, система городского мониторинга. В РФ комплексным развитием
территории является, выполнение застройки жилого района в соответствии с государственными
стандартами. Если эти нормы соблюдаются, территория считается освоенной комплексно.
Основным направлением развития недвижимости в иностранных государствах - это отказ
от монофункциональности территории. Особое внимание акцентируется на разработке, а также
детальному планированию проектов, чтобы локальные проекты комплексного освоения
территорий изначально вписывались в глобальные проекты развития территорий большого
города. Сегодняшней российской особенностью является дисбаланс проектов комплексного
освоения территорий по функциональным зонам без учета нынешней ситуации с технической, а
также транспортной инфраструктурой. Например, не полностью претворенные в жизнь проекты
комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге значительно увеличили нагрузку на
дороги. По экспертным оценкам, к 2020-2021 году во всех зонах, предназначенных для
комплексного развития, может быть возведено в общей сложности более 20 миллионов
квадратных метров жилья, что позволит увеличить численность населения в этих зонах более
чем на 1 миллион человек и увеличить нагрузку на имеющиеся дороги приблизительно на 450
тысяч автомобилей. Если не произвести строительство дополнительных автомагистралей, то
неизбежен транспортный коллапс.
Практика зарубежных государств по комплексному развитию территорий показывает, что
для эффективного осуществления таких проектов нужно отступить от типовой застройки.
Напротив, в данных проектах должно быть предусмотрено большое разнообразие городской
среды. В РФ данный подход не применяется. В то же время, необходимо, чтобы проекты
комплексного освоения территорий стали самостоятельными комплексами земельных, а также
имущественных в жилом секторе с собственной инфраструктурой.
Особого внимания заслуживают проблемы комплексного развития территорий в Санкт-
Петербурге, как одного из ярких представителей крупных городов РФ, а именно:
• имеется потенциал свободных участков земли, однако отсутствуют
подготовленные участки земли, а также отсутствуют инженерные сетей;
• требуется создать сети улиц и дорог, а также транспортную инфраструктуру;
• достаточная и четкая законодательная база, а также государственные нормативные
акты при подготовке и реализации комплексного освоения территорий;
• отсутствие апробированных, а также четких механизмов сотрудничества
правительства и частных инвесторов, инициаторов проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом в целях содействия результативному претворению в жизнь проектов
комплексного освоения территорий как основы для формирования земельных, а также
имущественных комплексов в Санкт-Петербурге, правительство должно осуществить
конкретные меры: синхронизировать программы развития территории, муниципальные,
транспортные, таможенные, а также логистические программы развития инфраструктур,
инвестиционные программы развития города. Лишь при выполнении этих условий в процессе
развития комплексного освоения территорий будут сформированы комплексы земельные, а
также имущественные в жилой застройке, которые отвечают требованиям экономики, экологии,
а также социальной жизни Санкт-Петербурга.

Купить