Проведен анализ рынка жилой недвижимости Москвы за 2018-2021 годы.
Введение 3
Глава 1. Роль инвестиций в системе рыночных отношений 6
1.1 Понятие, классификация и экономическая сущность инвестиций 6
1.2 Анализ особенностей недвижимости как объекта инвестирования 8
1.3 Нормативно-правовая база инвестирования в недвижимость 13
Глава 2. Анализ методов и инструментов оценки инвестиций на примере жилой недвижимости 16
2.1 Методы оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость 16
2.2 Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов жилой недвижимости 20
2.3 Проблема применимости показателей общественной (социально-экономической) и коммерческой эффективности при вложении средств в жилую недвижимость частным инвестором 24
Глава 3. Исследование практического опыта применения методов и инструментов оценки инвестиций в недвижимость 30
3.1 Анализ рынка жилой недвижимости Московской области 30
3.2 Оценка эффективности инвестиций при сравнении вариантов вложения средств в недвижимость частным инвестором 36
3.3 Результаты анализа эффективности инвестиций при сравнении вариантов вложения средств в недвижимость частным инвестором 45
Заключение 55
Список использованной литературы 57
Инвестиционная деятельность тесно связана с такой чертой любого экономического субъекта, как рациональность – то есть поиск наиболее безопасного и выгодного варианта вложения имеющихся средств. Недвижимость, в силу ее отличительных особенностей таких как длительный жизненный цикл, стабильность потока доходов и устойчивость к инфляции, является одним из распространенных объектов инвестирования.
Актуальности темы выпускной квалификационной работы объясняется тем, что можно с уверенностью прогнозировать увеличение интереса к инвестициям именно в недвижимость. Так, В начале 2020 года мировая экономика столкнулась с той же проблемой, что и 90 лет назад в самом начале Великой депрессии. Эпидемия коронавируса, которая началась в Китае в конце 2019 года и распространилась на весь мир, поражает все сферы экономической деятельности. В Китае впервые с 1992 года произошел экономический спад, 21 января объемы торгов на биржах в Гонконге, Шанхае и Шэньчжэне снизились на 2–3,5 процента, неделю спустя, когда число случаев продолжило расти, вирус отразился и на ведущем индексе Британской фондовой биржи FTSE 100 и мировых ценах на нефть. Практически вся экономическая активность остановилась под влиянием распространения коронавируса — от потребительских покупок до производства товаров и услуг. В странах на фоне обширного охвата населения новой коронавирусной инфекцией правительством вводятся различные ограничительные меры деятельности предприятий, что продуцирует резкое падение производства и снижение прибыли, а соответственно, уменьшение штата сотрудников, приводящее к безработице и потере дохода у населения. Тем не менее, очевидно, что COVID-19 будет иметь неравномерные экономические последствия в разных странах и внутри них.
Представленные факторы говорят о необходимости оценки недвижимости как одного из наиболее стабильных объектов в текущей экономической ситуации, а также с точки зрения потребности данного направления в инвестициях в условиях экономического кризиса. Все это позволяет говорить об актуальности темы «методы и инструменты оценки инвестиций в недвижимость».
Цель работы – провести анализ инструментария оценки инвестиций в недвижимость.
Представленная проблематика и цель работы позволила сформировать ряд исследовательских задач:
− рассмотреть понятие, классификацию и экономическую сущность инвестиций ;
− проанализировать особенности недвижимости как объекта инвестирования;
− изучить нормативно-правовую базу инвестирования в недвижимость;
− проанализировать методы оценки эффективности инвестиций ( на примере в жилой недвижимости);
− выявить факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов жилой недвижимости;
− исследовать проблему применимости показателей общественной (социально-экономической) и коммерческой эффективности при вложении средств в жилую недвижимость частным инвестором;
− провести анализ рынка жилой недвижимости Московской области; применить изученные ранее методы и инструменты оценки эффективности инвестиций при сравнении вариантов вложения средств в недвижимость частным инвестором;
− провести исследование эффективности инвестиций при сравнении вариантов вложения средств в недвижимость частным инвестором.
Объектом исследования выступает недвижимость, как инструмент для инвестирования, а предметом исследования будет влияние текущей ситуации, целей инвестора и характеристик объекта недвижимости на выбор инструментов оценки эффективности инвестирования.
Методы исследования в работе преимущественно использовались общенаучные: анализ и синтез статистической и нормативной информации, научной литературы, систематизацией и интерпретацией данных в рамках темы. Также в работе применялись математико-статистические методы и метод оценки денежных потоков.
В работе рассматриваются условия и возможности реализации различных стратегий приобретения объектов жилой недвижимости. Анализируется выбор показателей, применяемых для оценки эффективности инвестиций в зависимости от инвестиционных или потребительских интересов субъектов рынка жилой недвижимости. Определяется возможность использования термина «частный инвестор» применительно к рынку жилой недвижимости при совершении наиболее распространенных операций. Исследуется вопрос применимости показателей экономической эффективности инвестиций для оценки частных вложений в жилую недвижимость. Анализируются различные варианты решения жилищной проблемы с позиции частного инвестора с использованием показателей экономической эффективности инвестиционных проектов. Определяются условия и границы применимости данного подхода для проведения оценки эффективности приобретения объектов жилой недвижимости.
Таким образом, по результатам исследования можно выявить следующее:
− необходимость учитывать многовариантность постановки задачи в зависимости от размера первоначальных инвестиций, который, с одной стороны, ограничен финансовыми возможностями частного инвестора, с другой стороны, при расчетах бюджетной эффективности зависит от потребности или норматива обеспечения жилья на одного человека;
− сложность обеспечения сопоставимости условий сравнения вариантов;
− сложность проведения абсолютной и сравнительной оценки вариантов;
− зависимость полученных результатов расчетов от сделанных предположений, а также от исходных данных, которые характеризуют текущее состояние рынка жилой недвижимости, поэтому полученные результаты могут существенно изменяться при изменении ситуации на рынке жилья;
− необходимость принятия перечисленных выше допущений и соблюдения ряда условий при проведении расчетов общепринятых показателей оценки инвестиций (NPV, PI, IRR, DPP), которые не всегда точно отражают задачу оценки для индивидуального инвестора, поскольку основаны на расчете денежных потоков от функционирования объекта реальных инвестиций.
Описанный подход к расчету показателей эффективности может быть использован для подбора вариантов определения наиболее эффективного для инвестора с точки зрения затрат по величине первоначального взноса, срока ипотеки (привлечения кредита) и величины процентной ставки. При выборе ипотеки данный подход позволит определить наиболее приемлемый вариант погашения ипотечных платежей.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
