Введение 4
Глава 1: Природа недвижимости и ее влияние на ликвидность 8
1.1: Свойства недвижимости как актива 8
1.2: Реализация недвижимости 17
Глава 2: Недвижимость в процедуре банкротства 22
2.1: Несостоятельность как правовой институт 23
2.2: Особенности реализации недвижимости в конкурсном процессе 29
Глава 3: Роль информации и регистрации в процессе реализации недвижимости 35
3.1: Централизованные и децентрализованные информационные системы о недвижимости 36
3.2: Совершенствование регистрации недвижимости как фактор повышения её ликвидности 42
Заключение 46
Список источников 48
Земля — составляющая материального мира, необходимое условие частных производственный и торговых отношений. Являясь одним из трёх факторов производства, наряду с трудом и капиталом, земля при необходимых инвестициях может стать основой предприятия: при объёмных финансовых и временных инвестициях земля может преобразиться в доходную недвижимость или в промышленное предприятие, принося доход главным образом благодаря расположенным на ней зданиям, сооружениям и прочим улучшениям. Или же, при должных свойствах почвенного покрова и погодных условиях, земля может выполнять и производящую роль, помимо пространственно-базисной. Известный пример — сельскохозяйственное производство, которое исторически требовало минимум инвестиций, соответственно являлось основным видом производства в прошлом, определяя аграрный этап развития общества.
Однако, с развитием промышленного производства (начало XX века), сельское хозяйство также стало пригодным для инвестиций предприятием, за счёт изобретения и распространения тракторов, комбайнов и прочих сельскохозяйственных машин — при инвестировании в покупку данного капитала объём аграрного производства вырастал в разы.
Соответственно, перед предпринимателями и производителями встаёт резонный вопрос, заключающийся в том, где взять инвестиции для многократного усиления своего предприятия.
Универсальный и доступный ответ (в отличие от наследства, договора дарения или нахождения клада) кроется в кредите, виде правоотношений, заключающемся в предоставлении одним субъектов ресурсов в обмен на обязательства со стороны второго субъекта вернуть эти ресурсы и (зачастую) плату за пользование в будущем. Именно этот ответ кажется наиболее привлекательным: мгновенное получение ресурсов позволит существенно увеличить прибыль с производства, которая и сможет покрывать платежи кредитору в будущем.
Логичным следствием распространения данного типа отношений является появление обязательственной отрасли права, которая и рассматривает этот тип правоотношений, в том числе обеспечивает выполнение обязательств в случае невыполнения заёмщиком обязанностей по платежам, например путём наложения ареста и получения средств с активов должника (исполнительное производство). С развитием общества обязательственные отношения становятся всё более обширными и всеобъемлющими, среди субъектов экономики создаётся настоящая «паутина» обязательств, появляются отдельные предприятия, существующие за счёт переплетения обязательств (банки). Вполне нормальным явлением становится наличие у субъекта сразу нескольких кредиторов.
Однако, всякая предпринимательская деятельность сопряжена с рисками (упомянутыми, в т.ч. , в п.1 ст. 2 ГК РФ), соответственно, есть вероятность возникновения ситуации, в которой субъект попросту не сможет рассчитываться по своим обязательствам (станет несостоятельным по платёжной неспособности). При этом, из-за тесной обязательственной связи между субъектами экономики, он может «потянуть» за собой другие субъекты экономики («принцип домино»).
Один из наиболее известных примеров — Великая депрессия в США. США 1920-х годов является яркой иллюстрацией пика развития кредитных отношений: появился общественный ассортимент товаров, как потребительских, так производственных, которые можно было приобрести в кредит. Даже акции компаний можно было купить в кредит. Однако, из-за событий на бирже, упала стоимость акций, за ней упала стоимость товаров, мелкие производители из-за этого не могли платить по своим кредитным обязательствам, в результате чего банкротились целые банки. Это и привело к тяжёлым 1930-м годам не только в истории США, но и всего мира.
На данной стадии развития кредитных отношений в обществе, в ситуациях когда у несостоятельного лица имеются сразу несколько кредиторов, нормы обязательного права являются непригодными. Как отмечал Габриэль Феликсович Шершеневич в своём труде «Конкурсный процесс» (часть курса торгового права), применение обычного исполнительного порядка со стороны кредиторов к должнику влечёт за собой неблагоприятные последствия как для должника, хозяйство которого может быть полностью разрушено несогласованными взысканиями, так и для кредиторов, которые обратят взыскание позже остальных (необоснованное преимущество кредиторов, успевших раньше других обратить взыскание).
Именно для этих ситуаций существует отдельная отрасль права, которую можно считать логичным продолжением обязательственного права — банкротная.
При этом особенную сложность, как для обязательственного, так и для банкротного права, представляет собой получение средств с недвижимого имущества должника: данное имущество является одним из наименее ликвидных товаров на рынке. И если в обязательственном праве допускается покрытие долга путём передачи имущества должника кредитору (при согласии последнего), то в банкротном процессе это невозможно (недвижимость это неделимое имущество), а попытка распределить различные объекты недвижимости между кредиторами бесперспективна из-за проблем с оценкой недвижимости и случайности соотношения сумм требований всех кредиторов.
Из-за этого в банкротных делах, в которых у должника в собственности находится недвижимость, подлежащая реализации (в большинстве случаев это банкротство застройщиков или сельскохозяйственных производителей), проблема низкой ликвидности недвижимости встаёт наиболее остро.
Объект исследования настоящей работы — земельно-имущественные отношения, предмет исследования — проблемы реализации недвижимости в рамках конкурсного процесса. Основная проблема — низкая ликвидность недвижимости, препятствующая скорейшей реализации недвижимого имущества должника для удовлетворения требований кредиторов. Цель работы — предложить способы решения, учитывающие особенности данной проблемы. Для достижения цели составлены следующие задачи, соответствующие главам:
1) Систематизировать информацию об основных естественных и правовых свойствах недвижимости, влияющих на её низкую ликвидность
2) Выявить основные особенности и специфику банкротного права, их влияние на земельно-имущественные отношения в рамках банкротных дел
3) Предложить способы решения основной проблемы (низкая ликвидность недвижимости в конкурсном процессе), основываясь на современных тенденциях развития регистрации сделок с недвижимым имуществом
В ходе настоящего исследования была рассмотрена проблема низкой ликвидности недвижимости, которая наиболее остро встаёт именно в конкурсном производстве, требующем максимальной скорости реализации имущества должника для удовлетворения требований кредиторов.
Низкая ликвидность недвижимости основана на её неотъемлемых свойствах и не может быть полностью искоренена: невозможно разделить право собственности на недвижимость и необходимость официального признания этого права со стороны государства.
При этом нормы банкротного права имеют одной из своих целей искусственное повышение ликвидности недвижимости путём создания института управления, представленного конкурсным управляющим, с предоставлением ему особых прав, дающих дополнительные преимущества как новому субъекту земельно-имущественных отношений (участнику рынка недвижимости). Наиболее яркий пример — право поддерживать договор аренды для получения периодических доходов с недвижимости должника, при этом имея возможность расторгнуть договор аренды для снятия обременения объекта недвижимости при его продаже.
Однако наиболее актуальными и стремительно развивающимися являются информационные инструменты повышения ликвидности недвижимости. Уже проработанным, но всё ещё подверженным совершенствованию является путь централизованного сбора, изменения и предоставления сведений о недвижимости — кадастр недвижимости. Проделав путь от сразу нескольких различных кадастров с отдельным реестром прав на недвижимость к Единому государственному реестру недвижимости, При этом предлагаемой мной в рамках данной работой альтернативой является децентрализованный подход к работе с информацией о недвижимости. Поскольку поставленная проблема затрагивает именно правовой статус недвижимости, а точнее собственника и действующие временные ограничения по типу ареста, то для её решения уместно будет применить метод хранения транзакций (смены статуса чего-либо), основанный на технологии блокчейна. Кроме того, данная технология идеально подходит для хранения всех договоров купли-продажи объекта недвижимости за всю его историю, что может стать ценным инструментом для оспаривания сделок должника в ходе процедуры банкротства. В реальности это может выглядеть как возрождение ЕГРП или же, учитывая современную тенденцию развития кадастра недвижимости, созданием отдельной децентрализованной системы хранения данных уже внутри ЕГРН. При этом ключевым фактором для этого нововведения является пока что нестабильная ситуация с аппаратным обеспечением (центральные процессоры, видеокарты), необходимым для вычислений, на которых базируется технология блокчейна.
В ходе исследования, сочетающего экономический, правовой и информационный подходы к работе с проблемой низкой ликвидности недвижимости, были выполнены все поставленные задачи, что стало основой для достижения поставленной работой цели.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
