ВВЕДЕНИЕ 5
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ... 8
1.1. Определение, сущность ипотечного кредитования 8
1.2. Классификация ипотечного кредитования 16
1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
24
2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 33
2.1. Рынок ипотечного кредитования в РФ 33
2.2. Роль Агентства ипотечного жилищного кредитования в системе
ипотечного кредитования РФ 45
2.3. Сравнительный анализ ипотечного кредитования в РФ и за
рубежом 51
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 60
3.1. Проблемы ипотечного кредитования 60
3.2 Основные направления развития ипотечного кредитования в
России 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 83
ПРИЛОЖЕНИЯ
Острота жилищной проблемы в России в последние 5-6 лет тему ипотечного жилищного кредитования поставила в ряд чрезвычайно актуальных. Благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых институтов и инструментов на рынке ценных бумаг ипотечное кредитование становится основным финансовым механизмом решения жилищной проблемы в России. Процесс интеграции рынка очевиден: на современном этапе банки развивают ипотеку в тесном сотрудничестве с застройщиками, брокерами и риэлторами. Это помогает ускорить подготовку и проведение ипотечных сделок, даёт новые возможности привлечения клиентов для субъектов с обеих сторон. Предварительные работы брокеров и риэлторов с потенциальными ипотечными заёмщиками способствуют улучшению качества заявок по кредитам, и, соответственно, банки снижают свои затраты на отбор неподходящих клиентов.
Ипотека - самый долгосрочный из кредитных продуктов, условия кредитования по которому фиксируются от 5 до 30 лет. При этом банки выдают не свои деньги, потому что из собственных у кредитора только уставной капитал, остальные - привлечённые на различных площадках средства, будь то межбанковский рынок или депозиты населения. На сегодняшний день текущая средневзвешенная ставка по ипотеке составляет примерно 12,5%.
Проблему привлечения ресурсов для долгосрочных ипотечных кредитов можно выделить как наиболее значимую для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Несоответствия 4 активов и пассивов банков по объёмам, срокам и ставкам могут привести кредитную организацию к уменьшению ликвидности и даже к банкротству. Чтобы уйти от банкротства и потери ликвидности банк должен иметь возможность осуществить рефинансирование (перекредитование) ипотечных кредитов. Это привело бы к созданию системы фондирования активов, интегрирующей как ипотечные ценные бумаги, так и облигации государственного займа в качестве основы рыночных портфелей крупнейших инвесторов и банков, и обеспечивало бы финансовую стабильность на ипотечном рынке капитала.
«Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объём ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», - говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2030 г.
Многие отечественные авторы глубоко исследуют методологические основы и теории ипотечного жилищного кредитования как одного из главных инструментов решения жилищного вопроса. Среди них можно выделить: М. И. Каменецкого, С. Г. Гончарова, А. Н. Асаула, В. А. Горемыкина, Н. Б. Косареву, Л. В. Донцову, А. Б. Копейкина, Н. И. Куликова, И. В. Павлову, В. К. Селюкова, А. Н. Ужегова, Н. С. Пастухову, Н. Н. Рогожину и др.
Наиболее видными зарубежными экономистами, занимающимися вопросами ипотечного кредитования, являются: В. Маршалл, Дж. Фридман, Н. Ордуэй. Конкретные прикладные региональные и местные модели развития ипотечного жилищного кредитования разрабатывают такие авторы, как: В. Ю. Журов, М. И. Калинин, И. М. Никулин, В. В. Зыков, А. Н. Савруков, Р. Г. Хисамутдинов, Н. А. Щербаков, О. А. Туркова и др.
Необходимость совершенствования и развития управленческих, экономических, финансовых механизмов, применение наиболее эффективных моделей в практике ипотечного кредитования, организации ипотеки в Российской Федерации как целостной рыночной системы определило актуальность цель выбранной темы исследования.
Целью выпускной квалификационной работы является выявление тенденций развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и направлений его совершенствования.
Исходя из вышеизложенного, задачами данного исследования являются:
- рассмотреть теоретические особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации;
- провести анализ современного состояния и тенденций развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации;
- выявить проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации;
- предложить направления совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Объектом исследования в данной работе является рынок ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России.
Методологическую основу исследования составляют такие общенаучные методы познания, как системный подход к анализу изучаемых процессов и явлений, а также приемы и методы классификации, группировок, статистического и эконометрического анализа.
Информационную базу для написания выпускной квалификационной работы составили нормативно-правовые и законодательные акты; учебные пособия и периодические издания отечественных авторов, таких как Разумова И.А, Иванова В.В, Саркисяц А.Г, Фролова А, Логинова М.П., а также информационные, аналитические и статистические материалы Центрального Банка РФ, Федеральной службы государственной статистики.
Под ипотечным жилищным кредитованием необходимо понимать рыночные инструменты оборота имущественных прав на объекты недвижимости между отдельными субъектами (такими как заёмщики, банки- кредиторы, финансово-кредитные учреждения) по предоставлению специальных кредитов населению и юридическим лицам на покупку, новое строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретающегося или имеющегося жилья, либо незавершенного строительства недвижимого имущества и находящихся в собственности заёмщика материалов, оборудования, предназначенных для строительства, включая также особую систему необходимых мер государственной поддержки, позволяющих привлекать дополнительные финансовые средства для реализации программы «Жильё».
Сегодня понятия «ипотека», «ипотечное кредитование» часто присутствуют во множестве публикаций, выступлений в средствах массовой информации, в интернете. Саму же возможность ипотечного кредитования каждое финансово-кредитное учреждение неразрывно связывает с вопросом рефинансирования денежных средств, отданных в качестве ипотечных кредитов, с использованием в виде основы по привлечению долгосрочных ссудных ресурсов, возникающих у этих учреждений после предоставления кредитов под залог недвижимости.
В российском федеральном законодательстве не существует конкретного определения ипотечного кредитования и можно найти только определение понятие договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырёх типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.
Формирование современной системы ипотечного кредитования можно считать одним из приоритетных вопросов всей государственной жилищной политики. Нынешняя государственная жилищная политика, вместе с ориентацией на проблемы самых социально незащищенных категорий граждан, должна делать акцент на решении жилищных проблем большей части работающего населения, имеющего средние доходы и накопления и получившего жильё в собственность по итогам процесса приватизации. Главным методом регулирования жилищных проблем этой части граждан является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Основополагающим законом, регулирующим отношения по залогу недвижимости, является ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон, регулирующий базовые ипотечные правоотношения, имеет ряд недостатков, которые не позволяют субъектам ипотечного рынка активно развивать свою деятельность в связи с существующими высокими рисками.
Отчётливо виден рост интереса россиян и количества сделок с недвижимостью в тех странах, банки которых в условиях мирового финансового кризиса сохранили для россиян привлекательные ставки и доступность ипотеки, - это Франция, Кипр, Германия, Турция. Наличие ипотечных программ в условиях кризиса свидетельствует об устойчивости банковской системы и экономики этих стран и, как следствие, о стабильности рынка недвижимости.
Нельзя не отметить, что россияне все больше походят на англичан, французов и скандинавов - «законодателей мод» в области инвестиций в недвижимость, которые уже давно большинство сделок по покупке зарубежной недвижимости совершают с использованием ипотеки. Даже в тех случаях, когда у них в наличии достаточно собственных средств на покупку объекта недвижимости. Ведь покупка недвижимости по ипотеке - это не только экономическая выгода в условиях низких ставок по кредитам, но и минимизация рисков покупателя, поскольку ипотечный банк выдаст кредит только после проверки застройщика и объекта недвижимости.
В работе выделены существующие общероссийские и региональные проблемы, осложняющие развитие ипотечного кредитования. К ним относятся: недостаточная отлаженность государственными структурами
системы ипотечного кредитования; недостаточная развитость региональной банковской системы; отсутствие необходимого опыта по долгосрочному кредитованию; неразвитость местных риэлторских, оценочных и страховых организаций; отсутствие у граждан стабильных схем кредитного и сберегательного поведения; проблемы, связанные с неполнотой местной жилищно-инвестиционной нормативно-правовой базы, которые не позволяют успешно взаимодействовать всем субъектам ипотечного кредитования; недоступность высоких процентных ставок по кредитам при низкой платёжеспособности граждан; наличие высокого уровня кредитных рисков, выражающееся в нежелании банков использовать долгосрочные ресурсы для работы ипотечной системы.
Учитывая, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в стадии становления, государству необходимо создавать определённые стимулирующие условия и взять на себя ряд рисков.
Для этого необходимо:
- совершенствование нормативно-правовых основ реализации ипотечных прав;
- регулирование механизмов по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов;
- создание благоприятной налоговой среды, способствующей ипотечному жилищному кредитованию населения;
- организация эффективных условий функционирования кредитных организаций на ипотечном рынке;
- организация эффективной на законодательном и исполнительном уровне работы по оценке стоимости недвижимости;
- обеспечение эффективной системы страхования на рынке ипотечного кредитования.
Все вышеописанные схемы и подходы по решению проблем привлечения денежных средств граждан в жилищную сферу являются переходными и соответствуют нынешней ступени развивающейся российской экономики. Активизируя жилищный рынок, они являются важным этапом по пути построения целостной системы ипотечного кредитования, функционирующей, в основном, на рыночных механизмах. Сегодня на Федеральном уровне созданы нужные нормативно- правовые, социальные, экономические, финансовые и другие предпосылки для распространения и работы этого механизма.
Задачу совершенствования рынка ипотечного кредитования в нашей стране можно решить только применяя комплексный подход. В настоящее время ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители нашей страны могут приобрести собственное жильё.
Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого есть все перспективы и возможности: растёт конкуренция между банками в этой сфере, ежегодно растёт число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
