Ипотека является важным финансово-экономическим инструментом рыночной экономики, который способствует повышению инвестиционной активности субъектов хозяйствования, а также обеспечивает надежную защиту кредиторов.
Анализ литературы свидетельствует о том, что под ипотекой чаще всего понимают залог недвижимого имущества; залог на недвижимость; кредит под залог недвижимого имущества; долг по ипотечному кредиту. По своей экономической сущностью ипотека - это способ обеспечения исполнения обязательств, по которым недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в пользовании залогодателя или третьего лица. Несмотря на разную трактовку термина, наиболее распространенным является использование «ипотеки» для обозначения обеспечения обязательств должника для получения займа.
Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платность, целевое использование средств, обеспеченность, возвратность, срочность.
Ипотечному жилищному кредиту характерны все риски, присущие любому виду кредитования. Однако ипотечный кредит имеет ряд особенностей, поэтому также присутствуют специфичные риски и требуют отдельного исследования и особых методов управления. Все риски, характерные для данного вида кредитования связаны с самим процессом проведения ипотечной сделки.
Основной и самый главный риск для заемщика связан с утратой платежеспособности. Безусловно, сохраняются риски, связанные с долевым строительством, но это скорее риски не ипотечного кредитования, а строительного рынка. Что касается опасности того, что кредитные договоры могут содержать какую-то скрытую информацию — о том, что есть кредитный договор, где мелким шрифтом написаны какие-то ужасы, которые не дадут спокойно жить дальше — то это на самом деле чушь! В случае с ипотечными сделками такого сокрытия информации я уже давно не встречал. Ипотечные договоры сейчас достаточно стандартизованы. Здесь рисков практически не наблюдается. Риски с сокращением платежеспособности, потери дохода, безусловно, есть. Существует и риск утраты собственно жилья, которое ты купил. Здесь единственный совет - соизмерять свои возможности со своими желаниями. Наверное, этот совет приемлем для всех жизненных поступков.
На сегодняшний день ипотечные программы банков различаются не так сильно, как в 2005-2006 годах. Тогда это был новый продукт, и у каждого банка было свое видение в отношение того, какие риски за собой тянет ипотечный портфель. Сейчас стандартные кредиты, по которым будет наименьшая ставка, это первоначальный взнос не менее 30%, вторичный рынок и застрахованная жизнь. Любые отклонения от этого стандарта приведут к увеличению процентной ставки, хотя и незначительно. Понятно, что первичный рынок будет кредитоваться дороже, уменьшение первоначального взноса тоже будет давать увеличение ставки. Страхование ипотеки - это комплексный страховой продукт, который предусматривает страхование заемщика на полную сумму кредита с учетом процентов, страхование предмета залога на случай утраты или повреждения (конструктивные обрушения, поломки дома или квартиры) и страхование риска потери права собственности (титульное страхование).
Заемщик обязан страховать предмет залога в соответствии с Законом об ипотеке. Остальные виды страхования являются требованием банков, в случае если клиент выбирает наиболее выгодные условия кредитования. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен один вид страхования — страхование объекта залога от рисков его физического уничтожения, на практике же на заемщика ложиться обязательства по страхованию других, сопутствующих рисков.
2006 год стал ключевым в развитии рынка ипотеки в нашей стране. До глобального мирового кризиса в 2008 году такие ссуды набирали все больше популярности, хотя процентные ставки и жесткие условия банков не позволяли многим рассчитывать на такой вариант улучшения жилищных условий. Следующие два года в сфере финансовых услуг царило затишье, и лишь с конца 2010 года ипотечное кредитование снова начало набирать уверенных оборотов.
В 2010-2014 годах все больше людей обращалось в банковские учреждения для получения ссуды на покупку жилья. Количество выданных кредитов увеличивалось с каждым годом. Темпы роста, хотя и снижались постепенно, но все равно впечатляли. При этом процентные ставки менялись не очень существенно — в 2013 году они снизились, но дальше снова начали подниматься
В 2015 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2013 г., сообщает журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru». «Было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1 354 млрд руб., что превышает уровень 2014 года — в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза в денежном. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в прошлом году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения с 2005 года», — говорит Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.
Большая часть ипотечных кредитов в России так или иначе выдается под контролем государства. Эксперты компании «Русипотека» составили рейтинг крупнейших ипотечных банков по итогам 2015 года.
В рамках данной работы рассмотрен опыт работы банка АО «Россельхозбанк» на рынке ипотечного кредитования России.
Для долгосрочного ипотечного кредита лучше выбирать государственный банк, который на протяжении длительного времени зарекомендовал себя, как надежный кредитор. Одним из таких банков является АО «Россельхозбанк». Банк предлагает разные виды ипотечных кредитов, в том числе и социальные.
Ипотечный кредит является долгосрочным целевым кредитом, который может составлять от 5 до 30 лет. АО «Россельхозбанк» предлагает наиболее выгодные условия ипотечного кредита, сюда входит - максимальная продолжительность кредита и широкие возрастные рамки заемщика. Еще одной особенностью получения ипотечного кредита в АО «Россельхозбанк», является минимальная сумма первого взноса, которая составляет 10%, она может быть и выше, в зависимости от желания заемщика и конкретного вида ипотечного кредита.
Залогом является недвижимость, на покупку которой оформляется данный ипотечный кредит. После подписания кредитного договора и проведения всех кредитных посреднических операций, приобретаемая недвижимость оформляется как собственность заемщика, и как залоговый предмет в банк. То есть, заемщик, становится хозяином недвижимости до того, как погасит 100% кредит. Но, так как, эта недвижимость является залогом, на время кредитного периода, то права на эту недвижимость ограничены.
В перечень этих запретов входит: продажа недвижимости; сдача недвижимости в аренду; участие данной недвижимости в других сделках.
После 100% выплаты кредита, все ограничения снимаются, таковы особенности получения стандартного ипотечного кредита во всех банках.
В большинстве случаев, используется аннуитентный вид выплаты по кредиту, это когда, выплата производятся ежемесячно равными суммами, разрешается досрочное погашение кредита.
Анализ показал, что АО «Россельхозбанк» является одним из ведущих российских банков на рынке ипотечного кредитования, его доля в 2016 г. составила 7,47%. В настоящее время АО «Россельхозбанк» предлагает 3 базовые программы ипотечного кредитования и 6 специальных программ. Так же в процессе исследования нами рассмотрена схема получения ипотечного кредита в АО «Россельхозбанк» .
Отмечено, что банк постоянно ведет активную работу по оптимизации структуры ипотечного кредитного портфеля.
В качестве рекомендаций по оптимизации системы ипотечного кредитования в АО «Россельхозбанк» предложено:
• индивидуальный подход к каждому клиенту;
• возможность учета доходов, не отраженных в налоговых декларациях;
• проводить активный мониторинг предложений банков-конкурентов с целью разработки более привлекательных вариантов ипотечного кредитования;
• сокращение сроков рассмотрения заявок на ипотечное кредитование.
Реализация подобных рекомендаций позволит увеличить спрос на услуги ипотечного кредитования. Тем не менее не следует забывать о рисках, в связи с чем предлагается заключить договора с рядом агентств по оценки имущества и обязать клиентов проводить оценки именно в этих агентствах.
Ожидаемый эффект от реализации предложенных в данной главе рекомендаций:
• рост спроса на ипотечное кредитование;
• снижение рисков ипотечного кредитования;
• повышение конкурентоспособности банка на рынке ипотечного кредитования;
• снижение уровня просрочек по платежам;
• уменьшение сроков рассмотрения заявок с помощью внедрения ИБС «БИСквит». Эта программа зарекомендовала себя в потребительском кредитовании и, тем самым уменьшила сроки рассмотрения заявки до двух дней;
• увеличение количество строительных организаций;
• уменьшение долга по ипотечному кредиту, посредством предоставления банком поддержки в управлении собственными средствами клиента. Если заемщик будет вкладывать собственные временно свободные деньги, то сможет получить возможность оплачивать прибылью, полученной от проводимых с ними действий банком на рынке ценных бумаг, ипотечный кредит.
Таким образом, реализация данных рекомендаций способствует повышению эффективности системы ипотечного кредитования в банке АО «Россельхозбанк», а так же окажет положительное влияние на показатели деятельности банка в целом.

Купить