Ипотека является общепризнанным и наиболее эффективным рыночным инструментом содействия обеспечению жильем населения. Основным ее положительным моментом является возможность сразу начать жизнь в приобретенной квартире, не дожидаясь момента, когда семья сможет накопить всю сумму, необходимую для приобретения жилья.
Основным негативным моментом является дополнительная плата по процентам и затраты на ее страхования. Даже до начала финансового кризиса она превышала 100% стоимости квартиры.
В отечественных реалиях ипотека приобретает еще таких негативных сторон: доступна в современных условиях только наиболее обеспеченным семьям; поддержка государством ипотеки за счет своих средств, особенно путем компенсации части стоимости жилья, по сути, означает поддержку сравнительно обеспеченных слоев общества за счет более бедной его части; система ипотечного кредитования связана с высоким риском не только для участников, но и для всей экономической системы.
Финансовый кризис обострил проблему невозврата кредита и потери купленного в кредит жилья, высветила опасность ипотеки как магистрального пути решения жилищной проблемы. Незащищенным оказался многочисленный контингент людей, потерявших платежеспособность вследствие потери работы или резкого снижения доходов.
Рост ипотечного рынка сдерживается следующими факторами:
• неспособностью банков использовать международные схемы реинвестирования через существующее законодательство;
• неспособностью многих банков занимать средства на международных рынках капитала через их неполное соответствие требованиям международного законодательства;
• наличием других, более прибыльных направлений деятельности;
• общим недоверием населения банкам и опасения относительно потери своего жилья в случае банкротства банка-кредитора;
• отсутствием понимания населением процессов ипотечного финансирования.
Становление и развитие ипотечных отношений невозможно без создания экономических, правовых и институциональных предпосылок. К экономическим предпосылкам следует, прежде всего, отнести:
• стабильность цен и обменного курса национальной валюты, поскольку это является необходимым элементом в долгосрочном инвестировании;
• общий экономический рост, который приведет и к развитию ипотечного рынка.
Конкретные правовые предпосылки введения ипотечного кредитования следующие:
• правовые гарантии частной собственности на недвижимое имущество. Таким образом, кредитор будет иметь юридические гарантии однозначного установление права собственности заемщика и имеющихся обременений на недвижимое имущество, которое было предложено для передачи в ипотеку;
• правовое единство земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений и многолетних насаждений. Это необходимо, чтобы избежать проблем при передаче имущества в залог;
• правовое регулирование организации и деятельности ипотечных банков.
Ведь, когда будет установлено четкую схему деятельности таких банков, тогда и можно будет говорить о развитии ипотечного кредитования.
Необходимо также решить вопросы и процедуру выселения жителей из жилого помещения, на которое обращается взыскание по ипотечному договору. Здесь речь идет о защите прав, как кредитора, так и должника.
Решение этой проблемы должно носить комплексный характер потому, что осуществляя юридическое закрепление прав сторон ипотечных правоотношений, необходимо принять во внимание существующие социальные проблемы и пути их преодоления.
На сдерживание развития ипотечного кредитования влияет и ограниченный платежеспособный спрос населения. Денежные расходы и сбережения населения является чрезвычайно низким. Понятно, что при таких объемах расходов населения внутренний рынок страны остается очень узким. Однако, зарубежный опыт свидетельствует, что существует прямая зависимость между долей сбережений населения в их совокупных доходах и темпами экономического роста, поскольку сбережения, как правило, используются на инвестиционные цели.
Не менее важны психологические факторы, главным из которых является национальная ментальность значительной части населения, которая заключается в нежелании жить в долг. Поэтому практически не существует кредитных историй заемщиков. Также значительную роль играет доверие населения к банкам.
Учитывая сегодняшние события, можно с уверенностью сказать, что банки потеряли доверие большинства заемщиков страны.
Для повышения надежности ипотечного кредитования жилищного строительства, следует принять следующие решения в виде рекомендационных государством правил кредитования:
• выдачу кредитов осуществлять при уплате первоначального взноса не менее 30%;
• как условие выдачи кредита предоставление справки о доходах и определения размеров кредита с учетом официальных доходов заемщика;
• оказывать государственную поддержку только тем банкам, которые придерживаются строгих правил кредитования.
Как возможные меры по поддержке государством жилищного строительства за счет средств населения можно предложить:
• бесплатная или на льготных условиях, основанных на кадастровых оценках, раздача земли в сельской местности под жилищное строительство;
• поддержка льготного кредитования жилищного строительства в малых городах;
• организационная и финансовая поддержка государством малоэтажной стандартной застройки, предназначенной для семей со средним достатком;
• стимулирование строительства на долевых условиях и контроль над выполнением условий.

Купить