Аннотация 2
Введение 5
Глава 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 8
1.1 Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости 8
1.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости 15
Глава 2. Содержание и исполнение договора купли-продажи недвижимости 22
2.1 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 22
2.2 Исполнение договора купли-продажи недвижимости 25
Глава 3 Проблемы ответственности за нарушение сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости 37
3.1 Ответственность за нарушение обязательств по договору купли - продажи недвижимости продавцом 37
3.2 Ответственность за нарушение обязательств по договору купли - продажи недвижимости покупателем 50
Заключение 53
Список используемой литературы и используемых источников 55
Актуальность темы исследования заключается в том, что недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому, оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет гражданско- правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом.
Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения.
В то же время, недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Вместе с тем, в науке, законодательстве, правоприменительной практике не решены многие проблемы сделок с недвижимостью, в том числе, в отношении наиболее распространенной - купли-продажи. Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок купли-продажи недвижимости и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Целью исследования данной выпускной квалификационной работы является изучение понятия, особенностей и проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации, а также разработка предложений по совершенствованию законодательства в области правового регулирования данного института.
Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:
• дать общую правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости;
• рассмотреть содержание и исполнение договора купли-продажи недвижимости;
• проанализировать проблемы ответственности за нарушение сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости.
Объект исследования - правоотношения, которые складываются между сторонами (продавцом и покупателем) в процессе надлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования - нормативные правовые акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости, цивилистическая доктрина по изучению данной темы и правоприменительная практика.
Теоретической основой данного исследования являлись научные труды авторов, изучавших вопросы договора купли-продажи недвижимости, таких как Д.А. Грешнов, Л.Б. Ситдикова, О.Г. Григорьева, Д.В. Жимирова, Е.Е. Журавский, В.А. Королева, М.А. Курильная, К.С. Куропятникова, Э.И. Мадатов, А.В. Малиновская, С.М. Марков, К.А. Медведева, М.Ш. Мукаева, В.С. Налимова, Э.О. Осадченко, Е.И. Рябова, Е.Г. Семенова, М.В. Сербин, О.А. Собчак, Н.В. Солодухина, С.Ю. Стародумова, Р.Р. Ленковская, Е.И. Сычкова, А.В. Тацкая, В.Р. Фассалов, А.Ю. Шубин, Х.А. Эркенов, и других авторов.
Нормативную основу исследования составили положения Конституции Российской Федерации [12], части 1 и 2 ГК РФ [4, 5], СК РФ [35], ЖК РФ [8], ЗК РФ [11], иного федерального законодательства в сфере оборота недвижимости.
Методологию исследования составили общенаучные методы: диалектико-материалистический, метод системного анализа, а также специальные методы, такие, как сравнительно-правовой, формально-юридический.
Структура выпускной квалификационной работы включает введение, три главы, заключение, список используемой литературы и используемых источников.
Проведенное в данной выпускной квалификационной работе исследование позволяет сформулировать следующие выводы и предложения по совершенствованию законодательства в данной сфере:
В отношении недвижимости как предмета договора купли-продажи предложено следующее определение: недвижимое имущество - это земля, в том числе находящийся в гражданском обороте поверхностно-почвенный слой, континентальный шельф, недра, а также объекты, имеющие индивидуально-определенные признаки и неразрывно связанные с землей.
В отношении цены договора продажи недвижимости не применяются нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть цена договора может меняться после его заключения только в случаях, которые были предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке. Представляется, что эта норма направлена на защиту интересов покупателя как менее защищенной стороны.
Содержание договора купли-продажи недвижимости составляют права и обязанности сторон данного договора, которые в общем виде можно представить как взаимно корреспондирующие обязанности - с одной стороны, продавец недвижимого имущества обязан передать в собственность покупателю определенный данным договором объект недвижимого имущества, с другой стороны, покупатель этого недвижимого имущества обязан заплатить за него обусловленную данным соглашением сторон цену.
Важнейшей особенностью содержания договора купли-продажи недвижимости можно назвать порядок исполнения данного договора, а именно, осуществляемая по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче обязанность по передаче и принятию недвижимого имущества соответствующей стороной договора. При этом, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от подписания акта о передаче согласно условиям договора, то факт такого уклонения будет расцениваться как отказ от исполнения обязанности передать или принять недвижимое имущество.
Как показало исследование, действующее законодательство достаточно полно регулирует отношения, возникающие договора купли-продажи недвижимости. Вместе с тем, был выделен ряд нерешенных, а также дискуссионных вопросов как в науке, так и в практике правоприменения:
Так, несмотря на подробное описание процесса купли-продажи недвижимости, в судебной практике продолжает оставаться значительное количество споров в сфере государственной регистрации данного договора. Для решения выявленных проблем рекомендуется следующее:
• дополнить ч. 1 ст. 551 ГК РФ нормой, которая бы устанавливала, что «государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости должен предшествовать акт отчуждения продаваемого объекта, оформляемый документом о его передаче в собственность покупателя, подписываемый обеими сторонами договора и являющийся его неотъемлемой частью»;
• дополнить п. 1 ст. 556 ГК РФ следующей фразой: «Если иное не установлено договором, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется после передачи имущества покупателю»;
• дополнить ст. 556 ГК РФ п. 3: «До государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество продавец не вправе распоряжаться проданной недвижимой вещью».
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
