Введение 3
1 Исторический процесс становления института договора купли- продажи недвижимости в законодательстве РФ 10
1.1 Понятие и сущность недвижимости в доктрине юридической науки 10
1.2 Исторический аспект возникновения института договора купли-продажи недвижимости в законодательстве РФ 28
2 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 43
2.1 Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды 43
2.2 Особенности правового статуса субъектов договора купли- продажи недвижимости 51
2.3 Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости 55
3 Проблемные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 70
3.1 Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости 70
3.2 Пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 79
Заключение 83
Список используемой литературы и используемых источников 88
Приложение А Недвижимое имущество и его характеристики 94
Приложение Б Схема государственной регистрации сделок с недвижимостью 98
Купить

Актуальность темы исследования. Актуальность исследования договора купли-продажи видится в том, что, во-первых, современное общество с развитой экономикой просто не может существовать без договорных отношений. На сегодняшний момент понятие «договор купли - продажи известно практически каждому. В России договор купли-продажи широко используется и в повседневной жизни, и в предпринимательстве. К договорам купли-продажи прибегают и простые граждане, и предприниматели, и крупные организации. Важность договора купли- продажи в современном обществе обусловлена не только его распространенностью, а в основном именно его значением для экономики любой страны. В рыночных условиях именно договор купли-продажи выступает единственным способом доведения товара до потребителя (покупателя). Развитие производства и потребления в большой степени зависит от договора купли-продажи и его эффективного регулирования договора купли-продажи.
Актуальность исследования договора купли-продажи видится в том, что, во-первых, современное общество с развитой экономикой просто не может существовать без договорных отношений. На сегодняшний момент понятие «договор купли-продажи известно практически каждому. В России договор купли-продажи широко используется и в повседневной жизни, и в предпринимательстве. К договорам купли-продажи прибегают и простые граждане, и предприниматели, и крупные организации. Важность договора купли-продажи в современном обществе обусловлена не только его распространенностью, а в основном именно его значением для экономики любой страны. В рыночных условиях именно договор купли-продажи выступает единственным способом доведения товара до потребителя (покупателя). Развитие производства и потребления в большой степени зависит от договора купли-продажи и его эффективного регулирования договора купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимого имущества как правовой институт имеет особую практическую значимость. Так, планируя совершить гражданско-правовую сделку с недвижимостью, гражданину нужно обладать хотя бы базовыми знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи.
Поэтому вопросы юридической безопасности договоров купли- продажи недвижимого имущества были и будут постоянно актуальны и злободневны. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью.
«Договоры купли-продажи недвижимости составляют одну из массовых категорий сделок в гражданском обороте. Институт недвижимости известен человечеству много тысячелетий. В зависимости от определенных обстоятельств, носящих как объективный, так и субъективный характер, менялся правовой механизм оформления сделок с недвижимостью - договор мены, договор продажи, договор купли-продажи и др. Подобное разнообразие объясняется тем, что до сих пор нет единого подхода в определении того, что считать недвижимым имуществом» [14, С. 51].
В статье 130 Гражданского кодекса РФ установлен перечень недвижимого имущества, исходя каких физических особенностей объекта, так и из позиции законодателя, который ряд объектов причислил к недвижимому имуществу императивом закона [19]. Тем не менее на практике возникают споры о признании того или иного объекта недвижимом имуществом, что объясняется динамикой правоотношений, техническим прогрессом во многих сферах жизни человечества, а также увеличением производственной деятельности [38].
Кроме того, с учетом возникающих рисков в наступлении неблагоприятных последствий при заключении сделок, направленных на отчуждение имущества, обсуждаются и принимаются законопроекты, способные их минимизировать.
«Гражданское законодательство зарубежных стран в аспекте определения недвижимости во многом отличается от нашего понимания, что будет подтверждаться конкретными примерами в работе. Стоит отметить, что некоторые положения закона иностранных государств довольно прогрессивны, отвечают современным потребностям как общества, так и государства в целом» [39].
Следовательно, актуальность выбранной темы обусловлена социальным значением объектов недвижимого имущества, поскольку большую часть составляют жилые помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения договора купли-продажи недвижимости, а также отношения, связанные с осуществлением продавцом и покупателем своих прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
«Предметом исследования являются положения ранее действовавшего и современного отечественного и зарубежного законодательства, правоприменительная практика, научные работы по проблемам купли - продажи недвижимости» [21].
Целью настоящей работы является исследование проблем, которые возникают при заключении, исполнении и расторжении договоров купли - продажи недвижимости, их правовая оценка и формулирование направлений их решения. В соответствии с обозначенной целью задачами данной работы выступает:
• изучение исторического аспекта становления сделок по отчуждению недвижимого имущества;
• исследование многоаспектности понятия «недвижимость»;
• анализ международного законодательства в этом направлении;
• обобщение судебной практики;
• получение статистических данных;
• анализ и оценка выявленной ситуации.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи недвижимости посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других. Среди ученых, посвятивших свои труды исследованию указанной проблематике по договору купли - продажи недвижимого имущества, являются Агарков М.М., Васьковский Е.В., Витрянский В.В., Крашенниников П.В., Илюшина М.Н., Левушкин А.Н., Долганова И.В., Рудоквас А.Д., Уруков В.Н., Урукова А.В., Егорова М.А., Махмутов Ф., Ленковская Р.Р., Кузнецов А., Липски С.А.,Незнамова А.А., Гонгало Б.М., Скловский К.И., Гницевич Г.В., Брагинский М.И. и другие.
Нормативную базу данной работы составляет Конституция Российской Федерации, международные правовые акты (Всеобщая декларация прав человека 1948 года, Резолюция Совета Европы от 18 февраля 1976 года «О правовой помощи по гражданским, коммерческим и административным делам» (принята на 254-ом заседании Представителей Министров), Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
Для сравнительного анализа использовалось ранее действовавшее законодательство СССР.
В целях исследования проблем, возникающих в практической деятельности, приведено большое количество примеров из судебной практики различных регионов.
Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в обобщении существующих знаний и расширении современных представлений о проблемах, которые возникают в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости. Сформулированные предложения по их решению могут способствовать повышению качества правового регулирования указанных сделок и минимизировать риск наступления негативных правовых последствий.
Данная работа состоит из введения, трех глав, которые включают в себя параграфы с учетом особенностей содержания каждого из них, заключения и списка использованной литературы и источников.
На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации:
• пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ изложить в следующей редакции: «недвижимое имущество - это земля, в том числе находящийся в гражданском обороте поверхностно-почвенный слой, континентальный шельф, недра, а также имущественные объекты, имеющие индивидуально-определенные признаки и неразрывно связанные с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»;
• в целях устранения двоякого понимания и применения норм о сущности предварительного договора в пункте 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ закрепить следующее: «предварительные договоры купли-продажи недвижимости не могут обеспечиваться задатком»;
• доказывается, что государственная регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права собственности на приобретенную недвижимость;
• поскольку продавец гарантирует не только «чистоту права» покупателя, но и спокойное владение, то он отвечает за любое нарушение такого владения по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, если покупатель не знал о нём или не должен был знать. Поэтому продавец отвечает перед покупателем за публично-правовое вмешательство во владение или пользование покупателя;
• доказывается, что в случае изъятия вещи о покупателя целиком и (или) навсегда продавец обязан вернуть покупателю уплаченную денежную сумму не смотря на то, что стоимость вещи уменьшилась, а также разницу между стоимостью на момент предъявления иска об убытках и уплаченной ценой, если стоимость вещи с момента продажи увеличилась;
• обоснована необходимость дополнения ст. 292 ГК РФ текстом следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения лицам, не проживающим и не имеющим права на проживание в жилом помещении, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи сособственника данного жилого помещения, может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы указанных лиц»;
• обоснована необходимость внесения дополнений в ч.1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ, изложив ее в следующей редакции: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Право собственности на земельный участок переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи»;
• обоснована необходимость в закреплении в ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли при любой форме ее отчуждения, оговорив, что сособственник имеет право приобрести ее по цене, согласованной с собственником доли, а при отсутствии соглашения - по цене, определенной по результатам независимой оценки.
Купить