Тема: Управление многоквартирными домами

Состояние жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время является одной из наиболее острых и социально-значимых проблем, в связи с чем, повышение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг одно из приоритетных направлений социально-экономической политики Российской Федерации.
Проблемы в сфере управления многоквартирными домами (МКД) можно соотнести с социально-экономическим аспектом современных проблем управления жилыми домами. Актуальность темы определена отнесением сферы управления многоквартирными домами к основному жизнеобеспечивающему сектору экономики, который выступает как объективный индикатор, отражающий уровень и качество жизни территории, а также является фактором, обусловливающим состояние региональной безопасности. Управление многоквартирным домом является одним из условий реализации конституционного права граждан на жилище. А в условиях реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства особенно обострилась проблема поиска эффективных способов управления общим имуществом многоквартирных домов. На современном этапе, трансформация системы управления в жилищной сфере требует более скрупулезного отношения к определению и формулированию прав и обязанностей, мер ответственности, правил и порядка взаимодействия субъектов, что обеспечивается через процедуру заключения договоров между собственниками жилья и управляющими компаниями по поводу предоставления жилищно-коммунальных услуг и выполнения работ, связанных с содержанием жилого фонда. В то же время, многие вопросы правового регулирования договора управления многоквартирным домом остаются неразрешенными до конца, в связи с чем, видится необходимость их рассмотрения.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере управления многоквартирным домом.
Предметом исследования служат нормы гражданского и жилищного законодательства, научная доктрина и правоприменительная практика в сфере управления многоквартирным домом.
Цель исследования: проведение комплексного анализа управления многоквартирными домами.
Задачи исследования:
• рассмотреть становление и развитие отношений по управлению многоквартирным домом;
• изучить содержание управления многоквартирным домом;
• определить объект управления многоквартирным домом и условия договора по его управлению;
• рассмотреть правовой статус сторон договора управления многоквартирным домом;
• изучить проблемы ненадлежащего выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома;
• выделить проблемы способов управления многоквартирным домом: управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управление управляющей компанией.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы: сравнительно-правовой метод применялся при изучении практики регулирования управления многоквартирными домами в субъектах РФ; частно-научные методы: статистический (применялся при анализе судебной практики), формально-юридический (применялся при анализе норм права, регулирующих вопросы управления многоквартирными домами).
Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ, федеральные законы.
Теоретической базой работы послужили труды ученых-правоведов в исследуемой сфере, таких как: Д.А. Топоров, Ю.П. Свит, С.В. Тарадонов, А. Тарасова, Л.Г. Руденко. М.Н. Романовская и других.
Эмпирическую базу исследования составили постановления Пленумов Верховного Суда РФ и другие акты судебной практики по теме исследования.
По структуре работа состоит из введения, трех разделов, заключения, списка используемой литературы и используемых источников.
Во введении обоснована актуальность темы, определены объект, предмет, цель, задачи, методы исследования.
В первом разделе «Управление многоквартирным домом: понятие и правовая природа» раскрыты такие вопросы как: становление и развитие отношений по управлению многоквартирным домом, содержание управления многоквартирным домом.
Во втором разделе раскрыты такие вопросы как: объект управления многоквартирным домом и условия договора по его управлению, правовой статус сторон договора управления многоквартирным домом.
В третьем разделе раскрыты такие вопросы как: проблемы ненадлежащего выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, проблемы способов управления многоквартирным домом: управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управление управляющей компанией.
В заключении сформулированы выводы и предложения.
Купить

Управление многоквартирным домом - комплексное, многоаспектное явление, которое в своем развитии в России прошло достаточно длительный исторический пусть, начиная с 1917 по настоящее время. В то же время, управление многоквартирными домами в России, можно назвать новым относительно развития этого института в зарубежных странах, которое началось еще в XIX веке. Несмотря на то, что понятие договора управления многоквартирным домом дано в ЖК РФ, определение его правовой природы носит дискуссионный характер в плане отнесения данного договора к самостоятельным. Считаем, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным, организационным договором.
Объектом управления многоквартирным домом является многоквартирный дом и общее имущество собственников многоквартирного дома. Договор управления многоквартирным домом - это непоименованный договор, прямо не указанный в ГК РФ. Ввиду наличия самостоятельного предмета, который не свойственен иным видам договоров, считаем договор управления многоквартирным домом самостоятельным видом договора и не поддерживаем представление об отнесении его к смешанным соглашениям.
Субъектный состав договора управления многоквартирным домом представлен управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны, выступающих в форме общего собрания собственников жилья. Когда общее собрание принимает решение об избрании управляющей компании, такое решение распространяется на всех собственников, даже на тех, кто не участвовал в собрании по каким-либо соображениям, и на проголосовавших против избрания данной компании. В данном случае значение имеет тот факт, что в собрании приняли участие более половины собственников помещений и тот факт, что из участников собрания половина проголосовала за управляющую компанию. Остальным собственникам приходится подчиняться решению общего собрания. Нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников помещений решению, принятому на общем собрании и равенство условий договора управления для всех собственников помещений (п.5 ст. 46 ЖК РФ). Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников помещений.
Собственники помещений, имеющие больше половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, - это одна сторона подписываемого соглашения. Договор не подписывается с каждым в отдельности, он единый для всех собственников. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Права и обязанности по договору управления принадлежат совместно всем собственникам, но не всякому и каждому из собственников в отдельности. Заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно происходить гласно. В данном случае гласность представлена закреплением обязанности управляющей организации по публикации информации о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.
В результате исследования, можно сделать следующие выводы: ненадлежащее выполнение работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома может происходить как по вине самих собственников, так и со стороны управляющей компании или товарищества собственников жилья. Важным вопросом остается проживание в многоквартирных домах лиц по договору социального найма, которые в силу закона освобождаются от уплаты рассматриваемых взносов.
Таким образом, проведенный анализ позволяет констатировать, что в отечественных условиях преимущественным способом управления многоквартирным домом является выбор профессиональной управляющей компании, что, однако, сопровождается рядом проблем, возникающих при ее взаимодействии с собственниками жилья и поставщиками жилищно­коммунальных услуг, основные причины которых, кроме вышеперечисленных аспектов, связаны, с одной стороны, с правовой неграмотностью населения, а с другой, несовершенством правового регулирования деятельности управляющих компаний и их взаимодействия с собственниками жилья и поставщиками услуг жилищно-коммунального хозяйства.
К числу основных направлений решения указанных проблем можно отнести:
Во-первых, повышение эффективности взаимодействия между органами государственного управления и местного самоуправления, в части совершенствование законодательного регулирования деятельности управляющих компаний;
Во-вторых, повышение профессионализма участников системы оказания жилищно-коммунальных услуг населению, проведение просветительской и информационной работы, разъясняющей направления расходования управляющими компаниями денежных средств;
В-третьих, развитие в рамках сферы жилищно-коммунального хозяйства инструментария муниципально-частного партнерства, как формы построения взаимоотношений между управляющими компаниями, собственниками жилья многоквартирных домов и органами власти, а также повышение прозрачности реализуемой тарифной политики.
В целом, управление многоквартирным домом достаточно динамичное и перспективное явление, которое требует правового совершенствования.
Купить