Управление многоквартирным домом - комплексное, многоаспектное явление, которое в своем развитии в России прошло достаточно длительный исторический пусть, начиная с 1917 по настоящее время. В то же время, управление многоквартирными домами в России, можно назвать новым относительно развития этого института в зарубежных странах, которое началось еще в XIX веке. Несмотря на то, что понятие договора управления многоквартирным домом дано в ЖК РФ, определение его правовой природы носит дискуссионный характер в плане отнесения данного договора к самостоятельным. Считаем, что договор управления многоквартирным домом является самостоятельным, организационным договором.
Объектом управления многоквартирным домом является многоквартирный дом и общее имущество собственников многоквартирного дома. Договор управления многоквартирным домом - это непоименованный договор, прямо не указанный в ГК РФ. Ввиду наличия самостоятельного предмета, который не свойственен иным видам договоров, считаем договор управления многоквартирным домом самостоятельным видом договора и не поддерживаем представление об отнесении его к смешанным соглашениям.
Субъектный состав договора управления многоквартирным домом представлен управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны, выступающих в форме общего собрания собственников жилья. Когда общее собрание принимает решение об избрании управляющей компании, такое решение распространяется на всех собственников, даже на тех, кто не участвовал в собрании по каким-либо соображениям, и на проголосовавших против избрания данной компании. В данном случае значение имеет тот факт, что в собрании приняли участие более половины собственников помещений и тот факт, что из участников собрания половина проголосовала за управляющую компанию. Остальным собственникам приходится подчиняться решению общего собрания. Нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников помещений решению, принятому на общем собрании и равенство условий договора управления для всех собственников помещений (п.5 ст. 46 ЖК РФ). Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников помещений.
Собственники помещений, имеющие больше половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, - это одна сторона подписываемого соглашения. Договор не подписывается с каждым в отдельности, он единый для всех собственников. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Права и обязанности по договору управления принадлежат совместно всем собственникам, но не всякому и каждому из собственников в отдельности. Заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно происходить гласно. В данном случае гласность представлена закреплением обязанности управляющей организации по публикации информации о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.
В результате исследования, можно сделать следующие выводы: ненадлежащее выполнение работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома может происходить как по вине самих собственников, так и со стороны управляющей компании или товарищества собственников жилья. Важным вопросом остается проживание в многоквартирных домах лиц по договору социального найма, которые в силу закона освобождаются от уплаты рассматриваемых взносов.
Таким образом, проведенный анализ позволяет констатировать, что в отечественных условиях преимущественным способом управления многоквартирным домом является выбор профессиональной управляющей компании, что, однако, сопровождается рядом проблем, возникающих при ее взаимодействии с собственниками жилья и поставщиками жилищно­коммунальных услуг, основные причины которых, кроме вышеперечисленных аспектов, связаны, с одной стороны, с правовой неграмотностью населения, а с другой, несовершенством правового регулирования деятельности управляющих компаний и их взаимодействия с собственниками жилья и поставщиками услуг жилищно-коммунального хозяйства.
К числу основных направлений решения указанных проблем можно отнести:
Во-первых, повышение эффективности взаимодействия между органами государственного управления и местного самоуправления, в части совершенствование законодательного регулирования деятельности управляющих компаний;
Во-вторых, повышение профессионализма участников системы оказания жилищно-коммунальных услуг населению, проведение просветительской и информационной работы, разъясняющей направления расходования управляющими компаниями денежных средств;
В-третьих, развитие в рамках сферы жилищно-коммунального хозяйства инструментария муниципально-частного партнерства, как формы построения взаимоотношений между управляющими компаниями, собственниками жилья многоквартирных домов и органами власти, а также повышение прозрачности реализуемой тарифной политики.
В целом, управление многоквартирным домом достаточно динамичное и перспективное явление, которое требует правового совершенствования.

Купить