Аннотация 2
Введение 4
Глава 1 Недвижимость как объект гражданских правоотношений 6
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества 6
1.2 Виды объектов недвижимости 14
Глава 2 Договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве 21
2.1 Понятие, признаки и существенные условия договора купли-продажи недвижимости 21
2.2 Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости 27
Глава 3 Особенности иных сделок с недвижимостью в гражданском праве 33
3.1 Сделки, влекущие переход права собственности на недвижимое имущество 33
3.2 Сделки, влекущие переход права пользования недвижимым имуществом 43
Заключение 51
Список используемой литературы и используемых источников 55
Актуальность темы исследования заключается в том, что недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому, оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет гражданско- правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время, недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социальнополитического развития.
Таким образом, актуальность данной темы исследования обусловлена противоречивостью законодательства, наличием дискуссий по важным вопросам, а также противоречивостью судебной практики. В теории гражданского права нет единства мнений по поводу определения предмета сделок с недвижимостью, вопросов исполнения данных договоров, последствий нарушения сторонами обязательств, и т.д.
Целью исследования данной выпускной квалификационной работы является изучение понятия, особенностей и проблем правового регулирования сделок с недвижимостью в гражданском праве Российской Федерации, а также разработка предложений по совершенствованию законодательства в области правового регулирования данного института.
Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:
• охарактеризовать недвижимость как объект гражданских правоотношений;
• рассмотреть договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве;
• проанализировать особенности иных сделок с недвижимостью в гражданском праве.
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные со сделками с недвижимостью в гражданском обороте Российской Федерации.
Предмет исследования составляют нормы гражданского права в отношении сделок с недвижимостью, практика их применения и выводы представителей цивилистической доктрины в сфере оборота недвижимого имущества.
Теоретической основой данного исследования являлись научные труды авторов, изучавших вопросы сделок с недвижимостью, таких, как Э.И. Мадатов, А.В. Малиновская, А.В. Маренин, С.М. Марков, К.А. Медведева, М.Ш. Мукаева, В.С. Налимова, А.М. Оганова, М.Ю. Осетров, Ю.О. Пронина, А.Ю. Пилипенко, Л.А. Руднева, Т.С. Саяпина, Ю.А. Самсонова, Я.Г. Тур, С.Ю. Стародумова, и других авторов.
Нормативную основу исследования составили положения Конституции РФ [22], ГК РФ [11, 12], ЖК РФ [15], ЗК РФ [19], иного федерального законодательства в сфере оборота недвижимости.
Основными методами исследования стали общенаучные методы, такие как анализ, синтез, исторический метод, изучение и обобщение, дедукция, индукция, классифицирование. Также, в ходе работы был использован часто-научный метод, а именно сравнительно-правовой и другие традиционные методы исследования.
Структура выпускной квалификационной работы включает введение, три главы, заключение, список используемой литературы и используемых источников по теме исследования.
Проведенное в данной выпускной квалификационной работе исследование позволяет сформулировать следующие выводы:
Действующее законодательство содержит следующее определение понятия «недвижимое имущество и недвижимость»: в соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, согласно вышеуказанной статье закона, к объектам недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, то есть объекты, которые по сути являются движимыми. То есть, «приравнивание такого движимого имущества к недвижимому, обусловлено его значимостью и дороговизной, а, следовательно, необходимостью соблюдения порядка регистрации, предусмотренного для недвижимого имущества» [56, с. 331]. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
«Несмотря на то, что понятие недвижимости, на первый взгляд, кажется простым и разработанным наукой гражданского права, наличие судебной практики подтверждает необходимость корректировки определение понятия «недвижимое имущество». В гражданско-правовом обороте может участвовать только то недвижимое имущество, которое поставлено на кадастровый учет и в отношении, которого зарегистрированы права. Возможно ст. 130 ГК РФ изложить следующим образом: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, а также прочно связанные с землей объекты капитального строительства, при условии, что объект капитального строительства является самостоятельным объектом, т.е. не используется для эксплуатации иных объектов». [4]
К основным видам сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество, можно отнести куплю-продажу, мену, дарение, ренту, наследование.
Критерием (признаком) разграничения договора купли-продажи недвижимости как отдельного вида купли-продажи следует считать объект продажи, предмет договора, а именно - недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости является возмездным, двусторонним и взаимным.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются: предмет договора и его цена. В отношении цены договора продажи недвижимости не применяются нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть цена договора может меняться после его заключения только в случаях, которые были предусмотрены договором, законом либо в установленном законом порядке. Представляется, что эта норма направлена на защиту интересов покупателя как менее защищенной стороны.
Также, важным существенным условием, присущим только разновидности - договора продажи недвижимости - для договора купли- продажи жилых помещений, является перечень лиц, сохраняющих право пользоваться жилым помещением (в случае наличия таких лиц), после приобретения покупателем такого жилья и указанием прав, которыми они вправе пользоваться.
Содержание договора купли-продажи недвижимости составляют права и обязанности сторон данного договора, которые в общем виде можно представить как взаимно корреспондирующие обязанности - с одной стороны, продавец недвижимого имущества обязан передать в собственность покупателю определенный данным договором объект недвижимого имущества, с другой стороны, покупатель этого недвижимого имущества обязан заплатить за него обусловленную данным соглашением сторон цену.
Важнейшей особенностью содержания договора купли-продажи недвижимости можно назвать порядок исполнения данного договора, а именно, осуществляемая по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче обязанность по передаче и принятию недвижимого имущества соответствующей стороной договора. При этом, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от подписания акта о передаче согласно условиям договора, то факт такого уклонения будет расцениваться как отказ от исполнения обязанности передать или принять недвижимое имущество.
К особенностям ренты можно отнести то, что постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации. Особенность пожизненного содержания с иждивением, в том, что это единственный вид сделки с недвижимым имуществом, где помимо оплаты ренты сторона принимает на себя еще и расходы на содержание получателя ренты или другого лица указанного им в договоре.
При наследовании, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя имеют право на обязательную долю в наследуемом имуществе, при этом совсем не имеет значения изменено ли наследство завещанием или же имущество наследуется по закону. Наследуя жилые помещения обремененные ипотекой, следует помнить, что наследуется не только сама недвижимость, но и долг по ипотеке. Совместное нажитое имущество супругов наследуется по следующему принципу. Независимо от того в какой форме собственности находилось недвижимое имущество (общая долевая или общая совместная) переживший супруг сохраняет право на 1/2 часть недвижимости, а 1/2 часть принадлежавшая умершему супругу будет наследоваться в порядке установленным законом или завещанием. Завещательный отказ также можно отнести к особенностям наследования недвижимости, так как он может выступать в качестве обременения на недвижимое имущества, а все обременения переходят вместе с наследуемым имуществом.
К сделкам, влекущим переход права пользования недвижимым имуществом, можно отнести аренду, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, сервитут.
Особенностью найма жилого помещения является ограниченный круг лиц, который может участвовать в данной сделке. В роли нанимателя, могут выступать только граждане. Также особенностью договора найма жилого помещения является ограниченный круг объектов недвижимости, который может участвовать в данной сделке (только жилые помещения).
Особенность сервитута заключается в том, что в большинстве случаев сервитут устанавливается соглашением сторон, но если стороны не пришли к соглашению, независимо от желания собственника недвижимого имущества, сервитут будет установлен судом.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
