Введение 4
Глава 1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права 7
1.1 Правовой режим недвижимого имущества в российском праве 7
1.2 Особенности правового регулирования института продажи
недвижимости в РФ 16
1.3 Недвижимость как особый объект правового регулирования 19
Глава 2 Общие положения договора купли-продажи недвижимости 30
2.1 Понятие и порядок заключения договора купли-продажи
недвижимости 30
2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи
недвижимости 35
2.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним 41
2.4 Расторжение договора купли-продажи недвижимости 44
Глава 3 Особенности правоприменительной практики по договорам купли- продажи отдельных видов недвижимости 47
3.1 Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости 47
3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости ... 53
Заключение 59
Список используемой литературы и используемых источников 62
Купля-продажа недвижимого имущества как разновидность договорных обязательств является одним из распространенных договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества - это когда одна сторона (продавец) передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (покупателю), а вторая сторона (покупатель) принимает или обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Актуальность данной темы не вызывает сомнений, так как заключение таких договоров является для граждан и юридических лиц важным и сложным юридическим фактом. Одна сторона теряет право собственности на имущество, а вторая приобретает.
При заключении этих договоров лица реализуют свои права и охраняемые законом интересы, а также выполняют свою юридическую обязанность.
Этот договор направлен на безвозвратное отчуждение продавцом имущества и переход его в собственность покупателя и является юридическим основанием возникновения таких обязательственных правоотношений, которые обусловливают появление у покупателя абсолютного вещного права.
Особенность сделок купли-продажи с недвижимым имуществом обусловлена значимостью недвижимого имущества для экономики государства, предпринимательской деятельности и для каждого человека. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом, в истории новой России, связано с многочисленными изменениями, которые были призваны создать законодательство, наиболее адекватно регулирующее данную сферу экономических отношений.
До сих пор остаются как законодательные пробелы, так и противоречивость в системе правового регулирования. К примеру, российское законодательство содержит множество видов недвижимого имущества, классифицируя их на основании свойств, предназначения, функциях, но при этом необходима разработка детальной классификации отдельных элементов недвижимого имущества. Также на практике наиболее частыми являются споры о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца. Помимо этого, часто имеют место споры о регистрации права собственности.
Целью работы выступает рассмотрение особенностей правового регулирования договора купли -продажи недвижимого имущества.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России;
- охарактеризовать недвижимость как особый объект правового регулирования;
- определить понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;
- изучить права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- проанализировать процесс расторжения договора купли -продажи недвижимости;
- изучить особенности договора купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.
Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регламентирующие договор купли-продажи недвижимого имущества.
Методологической основой исследования выступают как общенаучные методы познания, применявшиеся автором настоящей работы на всех стадиях исследования: анализ, синтез, индукция, дедукция, так и специальные научные методы: формально-логический, историко-правовой, сравнительно-правовой; структурно-системный, комплексный анализ и другие методы.
Теоретическую основу исследования составили работы российских ученых-цивилистов, таких как: В.А. Белов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.Н. Булышева, Е.А. Волкова, Л.Р. Барашян, А.И. Ворошилова, Н.М., Р.Р. Ленковская, А.А. Лихолетов, Э.И. Мадатов, Т.Ю. Майборода, С.В. Миронов, А.А. Молчанов, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, А.Н. Ногин, А.В. Панишева, А.Н. Юсупова, И.В. Пархоменко, Д.В. Пятков, П.В. Савицкая, К.В. Родина, Ю.В. Романец, С.Ю. Стародумова, С.А. Степанов, Н.Н. Сухорукова, З.А. Сыргакова, Т.З. Орозгожоева, Н.Ю. Шеметова, Н.Д. Эриашвили, А.И. Юняткина.
Структурно настоящая работа включает в себя введение, три главы, заключение, а также список используемой литературы и используемых источников.
Рассматриваемая в настоящем исследовании тема: договор купли - продажи недвижимости». Целью исследования ставилось - рассмотрение особенностей правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества. В начале исследования были поставлены задачи, рассмотрим их выполнение.
Первой задачей являлось изучение особенностей правового регулирования института продажи недвижимости в России. Рассматривая правовой режим недвижимого имущества в РФ и особенности его регулирования можно отметить, что отечественными и зарубежными учеными предложено множество классификаций недвижимого имущества, основанных на разных признаках. По результатам исследования было уточнено, что все недвижимое имущество можно классифицировать на четыре крупные подгруппы, то есть нежилая недвижимость, жилая, недвижимость в силу закона и земельные участки.
При изучении правового регулирования института продажи недвижимости было уточнено, что абсолютным приоритетом среди всех правовых документах обладает Гражданский Кодекс, на другие источники следует обратить внимание, при расхождении норм. В процессе правоприменения необходимо учитывать юридическую силу конкретного акта, специфику и содержание конкретных обязательственных отношений по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости. Хотелось бы также отметить, что в качестве таковых можно использовать и материалы правоприменительной практики.
Следующей задачей исследования было охарактеризовать недвижимость как особый объект правового регулирования. Как правило «недвижимое имущество» следует рассматривать в качестве объекта гражданской собственности, подлежащей государственной регистрации в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Однако «недвижимое имущество» необходимо рассматривать в более широком смысле, чем «недвижимая вещь».
Разделение вещей на две основные категории: движимые и недвижимые основано, прежде всего, на положениях ст. 130 ГК РФ, в которых рассматриваются физические свойства всех объектов. В литературных источниках дается определение признаку отсутствия перемещения недвижимых объектов с учетом его оценки, поскольку техника и оборудование могут перемещаться в пространстве, тем самым не причинять им никакого ущерба. Данное обстоятельство говорит о том, что все предпринятые попытки относить «недвижимую вещь» к физическому объекту на сегодняшний день необоснованно. Таким образом, все особенности недвижимых вещей от прочих объектов, которые находятся на земельном участке, в настоящее время на законодательном уровне недостаточно целесообразны, поскольку все они не затрагивают правовый аспект и действительность. В связи с чем, следует придерживаться мнения о том, что определение недвижимой вещи отражает не только физические, но и юридические свойства.
Далее задачей ставилось определить понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества - договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру либо другое недвижимое имущество. Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В качестве прав и обязанностей сторон договора купли-продажи недвижимости было выделено, что продавец имеет следующие обязанности по такому договору: передать объект недвижимости покупателю; передать объект надлежащего качества (если это жилое помещение, то пригодное для проживания); предупредить покупателя о правах третьих лиц на объект. В свою очередь, покупатель обязан оплатить передаваемое имущество. На покупателя могут возлагаться и иные обязанности, в частности, страхование объекта в случае с ипотечными сделками. В исследовании рассмотрены проблемы правоприменения с таких позиций как идентификация вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Актуализирована проблематика, связанная с ответственностью сторон. Так между сторонами возникает ответственность в рамках договора купи-продажи недвижимых имущественных объектов в случае полного неисполнения или неверного исполнения сторонами такого договора своих обязательств. Резюмируя, можно говорить о том, что до сих пор в Российской Федерации нарушения в сфере купли-продажи недвижимых имущественных объектов имеют массовый характер.
Далее задачей ставилось рассмотреть процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь важно обратить внимание на то, что регистрация перехода права собственности на недвижимость носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Изучая процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости, можно отметить, что после регистрации это возможно только в судебном порядке. При этом существуют проблемы правоприменения при признании основания решения продавца отменить сделку существенным.
И последней задачей исследования ставилось изучение особенностей договора купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. Делая выводы по рассмотренным особенностям договора купли-продажи жилой недвижимости, можно отметить, что основными требованиями в судебной практике являются споры о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца. При изучении правоприменительной практики договора купли -продажи нежилого помещения можно отметить факт того, что основными исками являются вопросы того, когда договор считается заключенным и выполнение обязательств по нему, а также вопросы расторжения договора.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
