В России договор найма жилого помещения получил свое развитие и правовое закрепление с момента принятия в 1961 году Основ гражданского законодательства. Была выделена отдельная глава «Наем жилого помещения». Дореволюционная России не отличалась значительным развитием правового регулирования договора найма жилого помещения. В дореволюционной России преобладала частная собственность и заключался имущественный договор. Основу экономической системы СССР составляла государственная и колхозно-кооперативная собственность. Это потребовало развития правовой базы регулирования найма жилых помещений. Советское законодательство внесло существенный вклад в развитие правового регулирования договора найма жилого помещения. Самостоятельное закрепление на законодательном уровне найма жилого помещения получило с момента принятия в 1961 году Основ гражданского законодательства. Жилищный кодекс РСФСР (24 июня 1983) разграничил понятия коммерческий найм жилого помещения и социальный. Данные понятия были закреплены на законодательном уровнем. С 1983 года уместно говорить о фактическом существовании законодательного термина – «договор социального найма жилого помещения».
Договор социального найма жилого помещения представляет собой разновидность административных договоров в РФ. Договор социального найма имеет четкую социальную направленность и предполагает решение жилищной проблемы путем предоставления жилого помещения нуждающимся гражданам. Заключению договора социального найма предшествует ряд обязательных процедур и действий, целью которых является доказательство факта нуждаемости граждан. Для данного договора не свойственен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ. Стороны не имеют право самостоятельно выбрать ряд условий договора (например, размер и месторасположение жилого помещения). Договора социального найма заключаются для удовлетворения общественного и государственного интереса. Особенностью договора является и субъектный состав. В качестве наймодателя выступает дирекция единого заказчика. Нанимателем может быть только физическое лицо.
Порядок заключения и применения на практике договора социального найма жилого помещения урегулирован нормами Конституции РФ, ГК РФ и ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения является безвозмездным, двусторонними и консенсуальным. Предметом договора выступает жилое помещение, которое передается в пользование нанимателю на определенных условиях. Плата за пользование помещением не взымается. Договор заключается бессрочно. Право получение жилья по договору социального найма возникает в случае нуждаемости стороны.
ЖК РФ устанавливает права и обязанности сторон, регламентирует взаимодействие нанимателя и наймодателя. В настоящий момент в отношении наймодателя практически не закреплен перечень прав, перечень обязанностей также регламентирован крайне размыто. На практике возникает большое число спорных ситуаций, которые возникают в силу отсутствия конкретизации перечень прав и обязанностей наймодателя.
Права и обязанности нанимателя также закреплены в ЖК РФ. На практике часто проблемой выступает признание права пользования жилым помещением. На сегодняшний день требуется в отношении наймодателя определить обязанность передачи в пользование помещения, которое отвечает санитарным требованиям и нормам, определить распределение ответственности о выполнении ремонтных работ. В отношении нанимателя требуется конкретизировать право пользования жилым помещением с учетом того факт, что в данном помещении имеет право проживать вся семья нанимателя.
На сегодняшний день применение договора социального найма жилого помещения сталкивается с большим число проблем. Во-первых, требуется решить проблемы определения объем прав и обязанностей сторон, требуется конкретизировать нормы ЖК РФ. Во-вторых, требуется уточнение право пользования жилым помещением, полученным по договору социального найма. В-третьих, достаточно много спорных моментов возникает в части определения порядка уплаты взносов на капитальный ремонт и прочих обязательных платежей. В настоящий момент институт правого регулирования договора социального найма требует комплексного подхода к решению правовых проблем.


Купить