Самовольная постройка: правовая сущность и проблемы применения ст. 222 ГК РФ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Для самовольной постройки присуща двойственность правовой природы: во-первых, это все же правонарушение, и во-вторых, это способ возникновения права собственности на определенную вещь.
На основании ст. 222 ГК РФ можно сформулировать базовые признаки самовольной постройки, лежащие в основе правового регулирования данного института.
В первую группу следует включить признаки, на основе которых можно будет определить, какой конкретно объект можно относится к самовольной постройке. Указанная группа включает в себя следующие признаки:
• капитальность, поскольку этот признак является признаком, объединяющим понятия здание, сооружение и строение и обязательным для данных объектов;
• относимость к объектам недвижимого имущества, что означает прочную связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
• относимость к понятию «здание» или «сооружение», или «строение»;
• обладание самостоятельными полезными свойствами, которые могут быть использованы в независимости от других объектов.
Вторая группа признаков касается юридических критериев отнесения построек к самовольным. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков второй группы:
• самовольной постройкой может считаться только объект гражданских прав, обладающий признаками недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ;
• возведение объекта на земельном участке, который не был предоставлен для целей строительства;
• отсутствие необходимых разрешений при создании объекта самовольного строительства;
• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, которое было совершено при создании объекта.
Проведенное исследование позволило определить виды объектов самовольной постройки, в отношении которых могут быть предъявлены иски о признании их самовольными постройками либо иски о признании на них права собственности. Среди объектов самовольной постройки есть традиционные, к которым относятся здания, сооружения, другие строения, в том числе объекты незавершенного строительства. К нетрадиционным объектам следует относить объекты недвижимости, которые появились как результат развития отдельных отраслей экономики, в частности, линейные объекты, многоквартирные жилые дома, искусственные земельные участки, машино-места и т.д. Надо полагать, все объекты, в отношении которых могут быть заявлены иски о самовольности постройки, относятся к недвижимому имуществу и этот их статус должен быть закреплен в ст. 130 ГК РФ.
Предложено в абзаце 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ уточнить, каким установленным требованиям должна соответствовать постройка: требования пожарной безопасности, санитарные нормы и правила, градостроительные требования в части процентной застройки земельного участка, соответствия документам территориального планирования и градостроительного зонирования. Лицо должно четко понимать, при каких условиях возможно приобретение права собственности.
Снос самовольной постройки возможен двумя способами, один из которых состоит в обращении в суд с соответствующим иском, второй заключается в осуществлении сноса объекта самовольного строительства без решения суда, на основании решения, принятого органом местного самоуправления.
В ст. 222 ГК РФ описана процедура принятия решения уполномоченного органа о сносе, предусмотрены сроки, порядок извещения лица, осуществившего самовольное строительство, а также порядок действий, в случае если лицо не выявлено.
С иском о сносе самовольной постройки в частных интересах может обратиться любое заинтересованное лицо, прокурор и другие контрольные, надзорные органы. В качестве ответчика по иску о сносе самовольной постройки, как правило, выступает лицо, осуществившее строительство, или заказчик.
При осуществлении сноса в административном порядке установлению подлежат иные обстоятельства - это: возведение самовольной постройки на земельном участке, относящемся к зоне с особыми условиями использования территорий, на территории общего пользования, или в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Признание права собственности на самовольную постройку возможно только по решению суда в рамках предметной компетенции судов судебной системы Российской Федерации. Юридические лица обращаются с соответствующими исками в арбитражные суды субъектов РФ, физические лица - в районные городские суды; иски подаются по месту нахождения самовольной постройки.
Условия легализации самовольной постройки: наличие у объекта признаков самовольной постройки, отведение земельного участка в установленном законом порядке, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; отсутствие изменения целевого назначения земельного участка; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.
У потенциального истца существует два способа (на практике применяемых одинаково часто) доказывать наличие условий легализации самовольной постройки: получив соответствующие заключения в уполномоченных государственных и муниципальных органах и учреждениях либо путем назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Целесообразно дополнить ст. 222 ГК РФ пунктом 3.3, изложенным в следующей редакции: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за арендатором земельного участка, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
• участок предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости;
• спорный объект построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, целевого назначения земельного участка;
• сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан».
Оценивая возможность легализации самовольной постройки как гражданско-правового последствия самовольного строительства, думается, что нельзя игнорировать правовую природу самовольного строительства. Самовольная постройка - это правонарушение, которое является основанием для привлечения к юридической ответственности, результат такого правонарушения не должен быть социально желаем, носить массовый характер, даже вопреки его экономической эффективности. В противном случае будет иметь место противопоставление целесообразности и законности, что абсолютно недопустимо.
Наследование самовольной постройки тесно связано с наследованием земельного участка. Относительно наследования незаконно реконструированных строений следует отметить, что такое наследование возможно только после выдачи судебного решения о включении соответствующих строений в состав наследства.
Гражданско-правовой институт самовольной постройки выступает критерием оценки законности строительной деятельности, направленной на обеспечение баланса прав и интересов отдельных граждан, общества и государства.

Купить