Аннотация 2
Введение 4
Глава 1 Возникновение и развитие права застройки в России как одной из современных тенденций развития законодательства о строительстве и его регулирование в зарубежном праве 7
1.1 Возникновение и развитие права застройки в России 7
1.2 Понятие, признаки и система ограниченных вещных прав на земельные участки и место права застройки в ней 22
1.3 Право застройки в зарубежном законодательстве 37
Глава 2 Право застройки в российской доктрине 42
2.1 Общая характеристика права застройки как ограниченного вещного права на землю и его содержание 42
2.2 Полномочие сторон по распоряжению своими правами в договоре о праве застройки и прекращение права застройки в рамках проект федерального закона N 47538-6 46
Глава 3. Актуальные проблемы и перспективы права застройки 59
3.1 Проблемные аспекты права застройки 59
3.2 Перспективы права застройки 61
Заключение 69
Список используемой литературы и используемых источников 74
Приложение А 83
Актуальность темы исследования. Институт права застройки имеет многовековую историю. Его прототип, институт римского частного права - суперфиций, был известен еще в период существования Республики (IV - I вв. до н.э.). Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации [34] и разработанным на ее основе Проектом изменений и дополнений в ГК РФ [55], принятым в первом чтении 27 апреля 2012 г. (далее - законопроект), где были определены основные направления модернизации гражданского законодательства РФ, были предусмотрены кардинальные изменения в регулировании вещных прав. Постановлением Государственной Думы РФ от 16 ноября 2012 г. [58] было установлено, что отдельные положения указанного проекта федерального закона должны рассматриваться и приниматься Государственной Думой в качестве самостоятельных законопроектов, но к настоящему времени предлагаемые законопроектом нормы раздела «Вещное право», несмотря на свое фундаментальное значение, до сих пор законодательно не введены в российское гражданское право.
В условиях современности актуализируется проблематика внедрения дополнительных правовых форм, которые касаются использования земельных участков с целью строительства. Уместно упомянуть о ряде ключевых факторов, которые существенно ограничивают возможности по приобретению данных участков в собственность: земельные участки характеризуются высокой рыночной стоимостью; статус земельных участков зачастую не соответствует требованиям, предъявляемым со стороны приобретателей [75, с. 4]. К базовому способу удовлетворения рассматриваемой потребности относится строительство в соответствии с условиями, излагаемыми в договоре аренды, однако актуализируется проблематика обеспечения защиты прав на строения, которые располагаются на чужих земельных участках. В данной связи право застройки (институт суперфиция) рассматривается в качестве инструментария, предоставляющего возможность разрешить существующие проблемы. В связи с этим, особого интереса заслуживает анализ положений данного законопроекта, в частности касающихся института права застройки, который ранее существовал в дореволюционном и советском отечественном гражданском праве, но до сих пор был неизвестен современному российскому законодательству.
Объектом работы выступают общественные отношения, которые складываются по поводу ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка.
Предметом исследования являются нормы российского законодательства, которые регулируют отношения, связанные с правом застройки, а также доктринальные источники по данной теме.
Цель написания работы - комплексное изучение и анализ норм о праве застройки, предложенных в законопроекте, изучение данного института в законодательстве Германии, а также сравнение указанных институтов в правовом и практическом аспектах.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи: рассмотреть возникновение и развитие права застройки в России; раскрыть понятие, признаки и система ограниченных вещных прав на земельные участки и место права застройки в ней; исследовать право застройки в зарубежном законодательстве; дать общую характеристику права застройки как ограниченного вещного права на землю и его содержания; исследовать полномочия сторон по распоряжению своими правами в договоре о праве застройки и прекращение права застройки в рамках проект федерального закона N 47538-6; выявить проблемные аспекты права застройки; исследовать перспективы права застройки.
Теоретическая основа исследования. При написании работы были исследованы научные труды, как отечественных авторов, так и зарубежных относительно указанной темы, среди которых: О. С. Иоффе, А. В. Копылов, Е. А. Леонтьева, О. А. Круглова М. И. Митилино, К. Е. Путря, Е. А. Суханов, Г. Ф. Шершеневич, A. Damaschke, J. Ingenstau, H. Knothe, H. F. Ofele, A. Fischer.
Кроме того, при написании работы изучались нормативные правовые акты отечественные: Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс РСФСР, Проект Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» № 47538-6/5, а также акты ряда зарубежных стран, в частности Федеральной Республики Германии, Швейцарии, Франции, Бельгии.
Методы, которые были использованы при написании данной работы: общие и специальные, в частности: диалектический, исторический, формально-логический, юридический или формально-догматический и сравнительно-правовой.
Структура работы обусловлена предметом, целью и непосредственно задачами проводимого исследования. Структурно работа состоит из: введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка используемой литературы. Каждая глава имеет свое теоретическое обоснование и необходимость для рассмотрения в данном исследовании.
Подводя итоги проведенного исследования, необходимо отметить наиболее значимые выводы.
Институт права застройки имеет многовековую историю своего становления и дальнейшего развития. Свои истоки указанный институт берет из римского права, где уже во втором веке до н. э. активно применялся его прототип, право суперфиция. Благодаря последующему развитию данного института, отделению его от права аренды, суперфиций по своей природе стал относиться к вещному праву. В современное время существует множество вариантов правовой модели института права застройки, которые в зависимости от конкретной правовой семьи и конкретного правопорядка имеют свои особенности.
Право застройки отнесено к категории ограниченных вещных прав и соответствует всем признакам последних, а именно: предполагает право на чужую индивидуально-определенную вещь, ограничено по содержанию, производно от права собственности, характер и содержание определяются непосредственно законом, при этом имеет и свои особенности, такие как, узкоспециальное назначение в виде строительства здания или сооружения для последующей эксплуатации, возможность изменения свойств и качеств земельного участка в виде обязанности застроить его, кроме того, специфичным является свободная неограничиваемая волей сторон отчуждаемость права.
Указанный институт, в отличие от права аренды, создает более благоприятные и защищенные условия для реализации, казалось бы, одинаковых целей, возведение постройки, поскольку, предоставленные вещно-правовые средства защиты позволяют защищать лицу, которое имеет право застройки, свои права не только от третьих лиц, но и от собственника.
Большое значение в развитии данного института сыграли германские пандектисты. В настоящее время германское наследственное право застройки отличается своей самостоятельной моделью права застройки со своими особенностями. Наследственное право застройки (das Erbbaurecht) явилось результатом соединения и переработки двух, в основе своей принципиально разных правовых институтов: германского die Erbleihe и римского суперфиция (superficies). В Германии оно активно используется в настоящее время для решения социальных проблем, в частности, жилищного вопроса и коммерческого оборота.
Немецкий институт права застройки имеет свои специфичные черты, среды которых:
• преобладание договорного регулирования, что отличает данный институт от других ограниченных вещных прав. В рамках такого регулирования, конечно же, воспроизводятся нормы, указанные в Законе (de lege lata), а также предлагаются необходимые новые положения о права застройки (de lege ferenda), насколько это представляется возможным;
• отсутствие в национальном законодательстве о праве застройки публично-правовых норм, что способствует реализации общественных задач;
• высокая результативность «исключительной» цивилистической конструкции, которая легла в основу наследственного права застройки. Благодаря применению правовой фикции право застройки было объявлено юридическим земельным участком - das grundstucksgleiches Recht. Поэтому в соответствии с § 12 ErbbauRG здание или иное сооружение, которое возведено на основании наследственного права застройки является существенной составной частью наследственного права застройки. Однако если наследственное право застройки прекращается или теряет силу, то составляющие части наследственного права застройки становятся составляющими частями земельного участка. Собственность при этом на возведенную постройку остается за собственником земельного участка, поскольку действует концепция единого объекта недвижимости;
• двойственная природа права застройки влечет одновременное внесение двойной записи об установлении права застройки в Поземельную книгу.
Таким образом, наследственное право застройки (das Erbbaurecht) - это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка.
Относительно становления и развития данного института в отечественном праве, необходимо отметить, что данный институт уже был известен ранее нашему праву. Существовавший в дореволюционный и советский период времени институт права застройки был обязан своим возникновением также ряду социальных проблем, аналогичных возникновению данного института в Германии, и его прототипа, суперфиция, в целом. Институт права застройки в указанные периоды имел больше сходств с римским институтом суперфиция, чем немецкий вариант. В советский период времени категория вещных прав вовсе была упразднена, а, следовательно, развитие указанных прав было приостановлено.
В современном российском законодательстве развитию категории вещных прав, в том числе ограниченных прав уделяются особое внимание. В Концепции развития гражданского законодательства, предложенной еще в 2008 году, были заложены идеи выработки отечественной системы вещных прав, где отдельное внимание было уделено разработке праву застройки. Однако на данный момент положения о вещных правах, в том числе ограниченных вещных правах, вынесенные в отдельный проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», так и остаются в виде Законопроекта. Остается неясным последовательное игнорирование законодателем вопроса легитимации данного права.
Исходя из положений Законопроекта указывается, что под правом застройки следует понимать вещное право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем и эксплуатации зданий и сооружений за плату, передаваемое в порядке правопреемства. Важно отметить, что согласно положениям Законопроекта, право застройки устанавливается только на основании договора, как и по законодательству Германии.
Договор об установлении права застройки является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным. В отношении срока законодатель в отдельном Законопроекте указал, что право может быть установлено как на определенный срок, так и без указания такового, в отличие от германского института.
Относительно возникновении права собственности в соответствии с положениями указанного Законопроекта вопрос решается неоднозначно, законодатель предлагает два варианта: во-первых, согласно п. 3 ст. 300 постройка будет принадлежать лицу на праве собственности, однако только в течение срока действия права застройки, то есть речь идет о так называемом «временном праве собственности» и, во-вторых, согласно п. 4 этой же статьи постройка будет являться составной частью права застройки, права на которое возникают у застройщика, при этом регистрации подлежит как право застройки, так и постройка, как объект недвижимости.
Компенсация за возведенную постройки, которая предусмотрена по законодательству Германии, в отечественном Законопроекте на данный момент отсутствует, несмотря на то, что в первоначальном общем проекте Федерального закона № 47538-6 такие положения содержались.
Последовательно, возникает вопрос, могут ли стороны самостоятельно предусмотреть условия о компенсации, или это существенно противоречит природе ограниченных вещных, согласно которой характер и содержание указанных прав устанавливается только законом? Ответ на указанный вопрос остается без ответа.
В заключении отметим, что несмотря на то, что с момента разработки проекта федерального закона № 47538-6 прошло уже 12 лет - он до сих пор не принят и вопрос о праве на застройку не решен. В связи, с чем считаем, что данный вопрос стоит все-таки урегулировать и разработать проект федерального закона, учитывая настоящие реалии времени. Ведь право застройки является востребованным и актуальным для современного российского правопорядка. Указанное право позволило бы активно застраивать чужие земельные участки на основе вещного ограниченного права, а не на праве аренды, которое используется в современном отечественном праве для указанных целей. При этом право застройки, как уже отмечалось, имеет больше преимуществ и является более эффективным. Именно благодаря данному институту удастся решить такие социальные проблемы, как жилищный вопрос и вопрос коммерческого оборота, положительно влияя на экономику и удовлетворяя потребности населения, при этом право собственности как на земельные участки, так и на объекты права застройки останутся у собственников: физических или юридических лиц, или публичных образований.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
