Введение 4
Глава 1 Правовая природа ипотеки 7
1.1 История возникновения и становление ипотеки в России 7
1.2 Источники правового регулирования ипотеки 14
Глава 2 Регулирование договора об ипотеке в гражданском праве Российской
Федерации 25
2.1 Виды ипотеки 25
2.2 Элементы договора ипотеки. Особенности заключения и регистрации
договоров об ипотеке 31
Глава 3 Проблемы совершенствования правовой регламентации ипотечных отношений 44
3.1 Признание договора ипотеки недействительным. Последствия
недействительности договора ипотеки 44
3.2 Пути совершенствования правового регулирования ипотеки 47
Заключение 53
Список используемой литературы и используемых источников 57
Каждый имеет право на жилище. Данная норма права закреплена в основном законе Российской Федерации - Конституции. Также указанная статья устанавливает обязанность для органов государственном власти и местного самоуправления способствовать реализации данного права путем поощрения жилищного строительства и способствования условий для его приобретения. Цены на жилье в России, особенно в Москве и Московской области, являются выше, чем стоимость аналогичного жилья в других странах.
Для жителей, которые не в состоянии самостоятельно внести единовременный платеж за жилье (квартиру, частный дом), предусмотрены специальные ссуды для удовлетворения такой потребности.
Государством регламентирована сфера ипотечного кредитования для физических лиц посредством некоторых законодательных актов, о которых речь пойдет ниже. Анализируя указанные нормативно-правовые акты, можно сделать вывод, что законодательство в данной сфере несовершенно и требует дополнительных изменений.
Наличие отдельного жилого помещения - всегда было актуальной проблемой как в Советском союзе, так и в современной России. Государственная поддержка в данной сфере осталась и в настоящее время, однако существует много специальных условий, чтобы иметь возможность претендовать на жилье. Как показывает современная статистика, количество семей, получивших помощь от государства с 2000 года значительно снизилось (253 тыс. семей в 2000 году/135 тыс. семей в 2020 году). Данная статистика свидетельствует о трудной экономической обстановке в России, в связи с чем преодолевать трудности с приобретением жилья придется большинству лиц самостоятельно.
Основную часть законодательства, регламентирующего ипотечные правоотношения, представляет собой отдельные главы Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Хотя в него неоднократно вносились различного рода изменения, он по сей день все еще содержит немало противоречий как внутри себя, так и с иными законами и подзаконными актами. Также немаловажное значение имеет Постановление Правительства РФ №о 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Также «ипотечное» законодательство представлено нормативно-правовыми актами субъектов РФ. Вопросы государственной регистрации ипотеки урегулированы в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Актуальность темы данного исследования обусловлена недостаточной разработанностью теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования. Задача реализации доступной и понятной системы ипотечного кредитования является одной из актуальнейших задач в условиях современного гражданско-правового регулирования. Успешное претворения такой программы в жизнь будет иметь огромные экономические последствия на всех уровнях экономики.
Объект исследования - общественные отношения по поводу ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются понятие и правовое регулирование ипотеки.
Целями данного исследования выступает комплексное изучение различных аспектов ипотечного кредитования, анализ нормативно-правовых актов, регламентирующих данные правоотношения, выявление основных проблем и возможных путей их решения.
Задачами при проведении исследования выступают:
- рассмотрение истории возникновения и становление ипотеки в России;
- анализ источников правового регулирования ипотеки;
- исследование видов ипотеки;
- изучение элементов договора ипотеки, а также особенностей заключения и регистрации договоров об ипотеке;
- рассмотрение субъектов договора ипотеки, их взаимные права и обязанности;
- исследование признания договора ипотеки недействительным, а также последствий недействительности договора ипотеки;
- предложение путей совершенствования правового регулирования ипотеки.
Методология. При написании работы использовались следующие методы научного познания: метод анализа и обобщения, исторический, логический, формально-юридический методы исследования.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав и шести параграфов, заключения и списка используемой литературы и используемых источников.
Подведем итоги исследования. Изменения, произошедшие в экономическом и социальном сферах Российской Федерации за годы реформ, открыли новые возможности для граждан, тем самым сделав актуальными ранее неиспользовавшиеся или запрещенные гражданско-правовые институты. Данные институты способствуют удовлетворению различных потребностей граждан, расширяя их социальные и экономические возможности. Одним из таких институтов является Постановление Правительства РФ №о 961 «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации» от 11 августа 2017 г. институт залога недвижимости (ипотеки), который является отличным средством для привлечения денежных средств в различные сферы (особенно жилищную) путем предоставления кредита.
В действующем законодательстве под залогом понимается правоотношение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Основное отличие ипотеки от других способов обеспечения обязательств - специальный объект, а также широкий круг предмета договора об ипотеке. В связи с растущей потребностью общества в области жилищного кредитования необходимо уделять больше внимания ипотеке, так как далеко не все лица знакомы с данным правовым институтом, его последствиях. Данная некомпетентность зачастую приводит к конфликтам между заемщиками и кредиторами.
Суть современной ипотеки изложена в Гражданском кодексе РФ и в федеральном законе «Об ипотеке».
Выделяют две разновидности ипотеки - ипотека в силу закона - основные положения отражаются в ФЗ от 16.07.1998 №о 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом залога является приобретаемая на заемные средства недвижимость. Особенность данного вида ипотеки выражается в том, что регистрация ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности; ипотека в силу договора - возникает на основании соглашения сторон, вследствие заключения договора ипотеки, в качестве обеспечения основного обязательства. Предметом залога может выступать кредитуемая недвижимость и другая принадлежащая заемщику на праве собственности недвижимость. Основные положения о договорной ипотеке содержатся в ст. ст. 334.1, 339 ГК РФ. Особенность данного вида ипотеки выражается в том, что государственная ипотека выступает как отдельное условие на основании договора ипотеки и, как следствие, происходит только регистрация ипотеки, так как недвижимое имущество уже находится в собственности.
Существуют различные программы кредитования: ипотека на вторичное жилье, ипотека на строящуюся недвижимость, ипотека под строительство частного дома, ипотека на приобретение земельного участка.
Помимо базовых ипотечных программ, существуют социальные виды ипотеки (молодой семье, учителям, военнослужащим, молодым специалистам, работникам РЖД, семьям с детьми), для которых характерно одновременное использование ипотечного кредитования и государственная финансовая поддержка.
Главной особенностью этого вида кредита является то, что средства выдаются на приобретение жилплощади только в новостройках, которые были построены при участии финансирования со стороны государства.
Договор об ипотеке (он же договор залога недвижимого имущества) должен содержать описание закладываемой недвижимости, ее оценку и сведения об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой. Чаще всего договор не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Помимо условий, необходимых для любого договора залога, в договоре об ипотеке нужно отразить оценку предмета ипотеки и факт выдачи закладной, если она выдается
К существенным условиям договора ипотеки относятся: предмет ипотеки, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре необходимо указать, на каком праве принадлежит предмет ипотеки залогодателю. Таковыми являются право собственности, в определенных случаях право хозяйственного ведения.
Отличие ипотеки от залога движимых вещей состоит в следующем: ее нужно регистрировать как обременение недвижимости (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).
Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества по общему правилу возможна, но не обязательна (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ); залогодатель продолжает владеть и пользоваться заложенной недвижимостью, и это нельзя изменить (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Движимая вещь по общему правилу тоже остается у залогодателя, но стороны могут договориться об ином (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
В договоре с «пороком» содержания цели совершаемых сделок изначально противоречат основам правопорядка и нравственности. Также, сюда относят сделки, не отвечающие требованиям закона, мнимые и притворные. Порок формы. Ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 №о 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет форму договора: письменная форма, выражающаяся в составлении единого документа, который подлежит государственной регистрации.
В абзаце 2 пункта 1 статьи 10 ФЗ от 16.07.1998 №о 102-74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится, что если в договоре не отражены все существенные условия, то такой документ не подлежит регистрации. Однако, в п. 2 ст. 10 того же закона отмечено, что договор ипотеки является заключенным только после государственной регистрации, и, как следствие, если в нем не отражены все необходимые существенные условия, тогда договор не заключен, то есть не порождает никаких обязанностей.
Актуальным остается вопрос обеспечения социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательно решен вопрос о возможности выселения несостоятельного заемщика даже из единственного жилья. Но при этом, до сих пор отсутствует закон о том, куда производить выселение жильцов, оказавшихся несостоятельными для оплаты банковских кредитов. В законодательстве должно также присутствовать положение о распределении ипотечных рисков между участниками.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
