ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И КУЛЬТУРНОГО ВОЗРОЖДЕНИЯ МАЛЫХ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ГОРОДОВ НА ТЕРРИТОРИИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ВЕРХНЯЯ САЛДА
|
ВВЕДЕНИЕ 4
1 РЕКРЕАЦИЯ КАК ФАКТОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
РАЗВИТИЯ 9
1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ РЕКРЕАЦИИ 9
1.2 СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОЕ ПРОСТРАНСТВО И СОЗДАНИЕ
РЕКРЕАЦИОННЫХ ЗОН КАК ФАКТОР РАЗВИТИЯ МАЛЫХ ГОРОДОВ РОССИИ 11
1.3 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВЫГОДЫ ОТ СОЗДАНИЯ
ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ 16
2 АНАЛИЗ ВНЕШНЕГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОКРУЖЕНИЯ ПРОЕКТА 20
2.1 АНАЛИЗ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20
2.2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЗОНЫ
ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТА 22
2.3 АНАЛИЗ РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА 28
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО
ПРОЕКТА ПО СОЗДАНИЮ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ МУЗЕЙНОПАРКОВОЙ ЗОНЫ 40
3.1 ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 40
3.2 БЮДЖЕТИРОВАНИЕ ПРОЕКТА. ВЫХОД НА ПОЛНУЮ
МОЩНОСТЬ 55
3.3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТ 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 79
ПРИЛОЖЕНИЕ А 86
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 89
ПРИЛОЖЕНИЕ В 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 93
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Е 97
1 РЕКРЕАЦИЯ КАК ФАКТОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
РАЗВИТИЯ 9
1.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ РЕКРЕАЦИИ 9
1.2 СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОЕ ПРОСТРАНСТВО И СОЗДАНИЕ
РЕКРЕАЦИОННЫХ ЗОН КАК ФАКТОР РАЗВИТИЯ МАЛЫХ ГОРОДОВ РОССИИ 11
1.3 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ВЫГОДЫ ОТ СОЗДАНИЯ
ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ 16
2 АНАЛИЗ ВНЕШНЕГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОКРУЖЕНИЯ ПРОЕКТА 20
2.1 АНАЛИЗ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20
2.2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЗОНЫ
ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТА 22
2.3 АНАЛИЗ РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА 28
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО
ПРОЕКТА ПО СОЗДАНИЮ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ МУЗЕЙНОПАРКОВОЙ ЗОНЫ 40
3.1 ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 40
3.2 БЮДЖЕТИРОВАНИЕ ПРОЕКТА. ВЫХОД НА ПОЛНУЮ
МОЩНОСТЬ 55
3.3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТ 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 79
ПРИЛОЖЕНИЕ А 86
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 89
ПРИЛОЖЕНИЕ В 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 93
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Е 97
Актуальность диссертационного исследования. Проблема развития и недооценки социально-культурного пространства малых городов является объектом исследования в области статистики, культурологии, истории, социологии, экономики и др. Интерес к данной проблематике обусловлен тем, что в своем развитии многие малые города России претерпевают политические, социальные, экономические и др. трудности на фоне быстро развивающихся крупных городов страны. Серьезной проблемой является «исчезновение» малых городов в связи с оттоком жителей в мегаполисы.
К числу проблемных факторов существования малых индустриальных городов можно отнести:
• Низкий уровень диверсификации экономики;
• Снижение инвестиционной привлекательности;
• Отрицательные тенденции в сфере демографии, высокий уровень смертности, миграцию молодежи в крупные города;
• Слабое развитие социальной инфраструктуры, здравоохранения, образования;
• Низкое качество жизни населения;
• Незнание своей истории, влекущее недооценку потенциала города и пр.
Особенно остро вышеуказанные проблемы ощущаются в монопрофильных городах, зависящих от одного или нескольких градообразующих предприятий.
В свою очередь, малые города играют существенную роль в формировании территориального разделения труда и распределения населения. Они служат проводником между крупными экономическими центрами и сельской местностью. Вместе с тем, малый город отражает многие социокультурные реалии российской самобытности, в частности, социальные практики, нормы и правила, традиционные ремесла, обычаи, обряды и многое другое. Актуализация социально-культурного пространства и его включение в экономические процессы, благоприятно скажется на комплексном развитии малых городов и регионов.
Рассматривается множество различных подходов и методов, которые направлены на решение задач по развитию территории. Такая тенденция говорит о том, что городу и его жителям нужны принципиально новые зоны для удовлетворения своих культурно-социальных потребностей.
Цели и задачи диссертации. Целью диссертационного исследования является анализ ситуации и прогноз перспектив социально-экономического развития и культурного возрождения малых индустриальных городов путем разработки девелоперского проекта по созданию многофункциональной музейно-парковой зоны. В рамках диссертационной работы рассмотрен малый индустриальный город Верхняя Салда. Предполагается, что реализация данного проекта повлияет на развитие инфраструктуры города, повышение инвестиционной привлекательности, улучшение качества городской среды. И как следствие - позволит привлечь жителей и гостей города.
В диссертационной работе поставлены следующие задачи по реализации девелоперского проекта:
• Изучить основные понятия и виды рекреации;
• Проанализировать рыночные условия: макроэкономический анализ,
социально-экономическая составляющая зоны обслуживания объекта;
• Оценить состояние и перспективы развития прилегающей территории к объекту недвижимости;
• Определить потенциальных потребителей и конкурентов;
• Составить SWOT-анализ;
• Разработать девелоперский проект по созданию
многофункциональной музейно-парковой зоны;
- Оценить эффективность вложения инвестиций в девелоперский проект. Расчет интегральных показателей.
Подготовка инфраструктурного девелоперского проекта по благоустройству территории требует овладения не только профессиональными знаниями и навыками, но и формирования научных представлений о рекреационном освоении пространства. Это связано с тем, что происходящие в современном обществе социально-экономические изменения предъявляют все более высокие требования к грамотно выработанной рекреационнотуристической политике, без которой устойчивое развитие, как многих регионов, так и оздоровление населения такой высоко урбанизированной страны, как Россия, невозможно.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются малые города и уровень их социально-культурного развития. Примером выступает бывшая промышленная территория, прилегающая к Верхнесалдинскому пруду в малом индустриальном городе Верхняя Салда.
Предметом исследования является формирование новых социальноэкономических отношений в процессе реализации девелоперского проекта по созданию многофункциональной музейно-парковой зоны площадью 24 га. Предполагается получение прибыли за счет арендных площадей трех зданий и площадок парка: инновационный музейно-выставочный центр (909,1 кв. м); развлекательное кафе (558 кв. м); центр спортивных занятий и групповых программ (801,56 кв. м), а также за счет привлечения денежных средств путем создания различных развлекательных мероприятий, предоставления различных услуг и досуга.
Теоретическая и методологическая основа диссертации. В качестве теоретической базы использовалась справочная и научная литература, периодические издания, материалы интернет-ресурсов, а также действующие законодательные и нормативно-правовые документы в сфере градостроительства.
В качестве методологической основы в работе использовался метод социологического опроса в виде анкетирования. Путем сбора первичных данных по исследуемой проблематике диссертационной работы были проанализированы результаты социологического опроса среди горожан ряда малых городов Свердловской области.
Степень изученности проблемы исследования. В отечественных и зарубежных научных исследованиях все больше внимания уделяется проблемам развития малых городов, поиска пути их развития и процветания...
К числу проблемных факторов существования малых индустриальных городов можно отнести:
• Низкий уровень диверсификации экономики;
• Снижение инвестиционной привлекательности;
• Отрицательные тенденции в сфере демографии, высокий уровень смертности, миграцию молодежи в крупные города;
• Слабое развитие социальной инфраструктуры, здравоохранения, образования;
• Низкое качество жизни населения;
• Незнание своей истории, влекущее недооценку потенциала города и пр.
Особенно остро вышеуказанные проблемы ощущаются в монопрофильных городах, зависящих от одного или нескольких градообразующих предприятий.
В свою очередь, малые города играют существенную роль в формировании территориального разделения труда и распределения населения. Они служат проводником между крупными экономическими центрами и сельской местностью. Вместе с тем, малый город отражает многие социокультурные реалии российской самобытности, в частности, социальные практики, нормы и правила, традиционные ремесла, обычаи, обряды и многое другое. Актуализация социально-культурного пространства и его включение в экономические процессы, благоприятно скажется на комплексном развитии малых городов и регионов.
Рассматривается множество различных подходов и методов, которые направлены на решение задач по развитию территории. Такая тенденция говорит о том, что городу и его жителям нужны принципиально новые зоны для удовлетворения своих культурно-социальных потребностей.
Цели и задачи диссертации. Целью диссертационного исследования является анализ ситуации и прогноз перспектив социально-экономического развития и культурного возрождения малых индустриальных городов путем разработки девелоперского проекта по созданию многофункциональной музейно-парковой зоны. В рамках диссертационной работы рассмотрен малый индустриальный город Верхняя Салда. Предполагается, что реализация данного проекта повлияет на развитие инфраструктуры города, повышение инвестиционной привлекательности, улучшение качества городской среды. И как следствие - позволит привлечь жителей и гостей города.
В диссертационной работе поставлены следующие задачи по реализации девелоперского проекта:
• Изучить основные понятия и виды рекреации;
• Проанализировать рыночные условия: макроэкономический анализ,
социально-экономическая составляющая зоны обслуживания объекта;
• Оценить состояние и перспективы развития прилегающей территории к объекту недвижимости;
• Определить потенциальных потребителей и конкурентов;
• Составить SWOT-анализ;
• Разработать девелоперский проект по созданию
многофункциональной музейно-парковой зоны;
- Оценить эффективность вложения инвестиций в девелоперский проект. Расчет интегральных показателей.
Подготовка инфраструктурного девелоперского проекта по благоустройству территории требует овладения не только профессиональными знаниями и навыками, но и формирования научных представлений о рекреационном освоении пространства. Это связано с тем, что происходящие в современном обществе социально-экономические изменения предъявляют все более высокие требования к грамотно выработанной рекреационнотуристической политике, без которой устойчивое развитие, как многих регионов, так и оздоровление населения такой высоко урбанизированной страны, как Россия, невозможно.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются малые города и уровень их социально-культурного развития. Примером выступает бывшая промышленная территория, прилегающая к Верхнесалдинскому пруду в малом индустриальном городе Верхняя Салда.
Предметом исследования является формирование новых социальноэкономических отношений в процессе реализации девелоперского проекта по созданию многофункциональной музейно-парковой зоны площадью 24 га. Предполагается получение прибыли за счет арендных площадей трех зданий и площадок парка: инновационный музейно-выставочный центр (909,1 кв. м); развлекательное кафе (558 кв. м); центр спортивных занятий и групповых программ (801,56 кв. м), а также за счет привлечения денежных средств путем создания различных развлекательных мероприятий, предоставления различных услуг и досуга.
Теоретическая и методологическая основа диссертации. В качестве теоретической базы использовалась справочная и научная литература, периодические издания, материалы интернет-ресурсов, а также действующие законодательные и нормативно-правовые документы в сфере градостроительства.
В качестве методологической основы в работе использовался метод социологического опроса в виде анкетирования. Путем сбора первичных данных по исследуемой проблематике диссертационной работы были проанализированы результаты социологического опроса среди горожан ряда малых городов Свердловской области.
Степень изученности проблемы исследования. В отечественных и зарубежных научных исследованиях все больше внимания уделяется проблемам развития малых городов, поиска пути их развития и процветания...
На современном этапе развития экономики поддержание конкурентоспособности территорий является одной из приоритетных задач территориального управления. Обеспечение долгосрочной
конкурентоспособности территории требует разработки стратегии ее развития с учетом специфики территории, ее сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, акцентирующей внимание на основных стратегических ориентирах и «точках роста».
В рамках работы предложена концепция по реализации социального объекта, позволяющего повысить уровень социально-экономического развития и эстетической привлекательности малого города путем привлечения процессов преобразования городского пространства с актуализацией культурноисторического наследия. Рассмотрен также вопрос редевелопмента бывших промышленных территорий, суть которого заключается в перепрофилировании территории под новое направление, при этом сохраняя идентичность места.
Объектом исследования выступают малые индустриальные города и их социально-культурное развитие. В работе рассмотрена бывшая промышленная территория, прилегающая к Верхнесалдинскому пруду (г. Верхняя Салда). Предмет исследования - формирование социально-экономических отношений в процессе реализации девелоперского проекта по созданию общественного пространства.
По результатам маркетингового анализа и социально-экономической ситуации города Верхняя Салда было принято решение создать на территории многофункциональную музейно-парковую зону, включающую в себя 4 зоны: зону отдыха, музейную зону, зону развлечений и зону спорта. Последние три включают в себя соответствующие здания: инновационный музейновыставочный центр; развлекательное кафе; центр спортивных занятий и групповых программ.
Предполагается реализация Концессионного соглашения между муниципалитетом г. Верхняя Салда и частным лицом. Частная территория, рассматриваемая в работе, будет передана Верхнесалдинскому городскому округу для создания парковой зоны. В свою очередь Верхнесалдинский ГО обязуется разрешить частному лицу строительство предполагаемых зданий с последующим получением прибыли от арендных площадей зданий и территории парка. Обслуживание музейно-парковой зоны берет на себя частное лицо.
В рамках работы достигнуты следующие задачи:
• Разработана концепция по созданию музейно-парковой зоны;
• Определена необходимость создания общественных пространств;
• Представлена динамика макроэкономических показателей и их прогноз;
• Изучен уровень социально-демографического и экономического развития города Верхняя Салда;
• Проведена оценка месторасположения объекта: описание участка, анализ застройки в районе, прилегающем к объекту, оценка имиджа района, анализ пешеходной и транспортной доступности, потенциал и перспективы развития;
• Произведен анализ конкурентной среды и составлен SWOT-анализ.
• Разработан девелоперский проект по созданию
многофункциональной музейно-парковой зоны;
• Проведена оценка эффективности инвестиций в девелоперский проекта и развитие территории путем расчета интегральных показателей.
Оценка эффективности инвестиционных проектов является одним из наиболее важных этапов в процессе управления реальными инвестициями. От того, насколько качественно выполнена такая оценка, зависит правильность принятия окончательного решения.
В связи с разделением источников финансирования инфраструктурного проекта представлены две сметы: по отдельным зданиям и благоустройству парка.
Стоимость строительства зданий составила 122 420 646 руб. Стоимость благоустройства парка площадью 24 га составила 528 439 486 руб. Общая стоимость девелоперского проекта составляет 650 860 133 руб. Согласно
графику работ срок строительства составляет 4 года.
Методом имитационного моделирования проведены расчеты операционной деятельности проекта. Расчеты показали, что проект является не окупаемым, поэтому была учтена стоимость реверсии через 20 лет эксплуатации. Стоимость реверсии на конец прогнозного периода составляет 635 401 619 руб.
Используя два метода финансирования: 100% собственного капитала и смешанный тип финансирования (70% - собственный капитал, 30% - заемный) была определена эффективность реализации девелоперского проекта.
Оценка эффективности с учетом реверсии показала, что проект является эффективным при модели смешанного финансирования, так как ЧДДП при 100% СК имеет отрицательное значение, ИД < 1, а значит, проект не окупается. В модели смешанного финансирования размер чистого дисконтированного дохода составляет почти 4 млн. руб. Срок окупаемости - 20 лет. Индекс доходности равен 1,453%, что больше 1. Внутренняя норма доходности составляет 12,49%.
Разработанный проект доказывает эффективность создания общественных пространств не только с точки зрения выгод городской экономики, но и с точки зрения выгоды для инвестора, путем получения определенного уровня чистой прибыли.
Между тем, проект, направленный на синтез «нового и старого», может стать первым толчком к культуральной регенерации и создать комфортную городскую среду, повысить инвестиционную привлекательность с дальнейшим социально-экономическим и пространственным развитием, что в свою очередь 77
скажется на улучшении качества жизни и снижении оттока трудового населения из малых городов.
конкурентоспособности территории требует разработки стратегии ее развития с учетом специфики территории, ее сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, акцентирующей внимание на основных стратегических ориентирах и «точках роста».
В рамках работы предложена концепция по реализации социального объекта, позволяющего повысить уровень социально-экономического развития и эстетической привлекательности малого города путем привлечения процессов преобразования городского пространства с актуализацией культурноисторического наследия. Рассмотрен также вопрос редевелопмента бывших промышленных территорий, суть которого заключается в перепрофилировании территории под новое направление, при этом сохраняя идентичность места.
Объектом исследования выступают малые индустриальные города и их социально-культурное развитие. В работе рассмотрена бывшая промышленная территория, прилегающая к Верхнесалдинскому пруду (г. Верхняя Салда). Предмет исследования - формирование социально-экономических отношений в процессе реализации девелоперского проекта по созданию общественного пространства.
По результатам маркетингового анализа и социально-экономической ситуации города Верхняя Салда было принято решение создать на территории многофункциональную музейно-парковую зону, включающую в себя 4 зоны: зону отдыха, музейную зону, зону развлечений и зону спорта. Последние три включают в себя соответствующие здания: инновационный музейновыставочный центр; развлекательное кафе; центр спортивных занятий и групповых программ.
Предполагается реализация Концессионного соглашения между муниципалитетом г. Верхняя Салда и частным лицом. Частная территория, рассматриваемая в работе, будет передана Верхнесалдинскому городскому округу для создания парковой зоны. В свою очередь Верхнесалдинский ГО обязуется разрешить частному лицу строительство предполагаемых зданий с последующим получением прибыли от арендных площадей зданий и территории парка. Обслуживание музейно-парковой зоны берет на себя частное лицо.
В рамках работы достигнуты следующие задачи:
• Разработана концепция по созданию музейно-парковой зоны;
• Определена необходимость создания общественных пространств;
• Представлена динамика макроэкономических показателей и их прогноз;
• Изучен уровень социально-демографического и экономического развития города Верхняя Салда;
• Проведена оценка месторасположения объекта: описание участка, анализ застройки в районе, прилегающем к объекту, оценка имиджа района, анализ пешеходной и транспортной доступности, потенциал и перспективы развития;
• Произведен анализ конкурентной среды и составлен SWOT-анализ.
• Разработан девелоперский проект по созданию
многофункциональной музейно-парковой зоны;
• Проведена оценка эффективности инвестиций в девелоперский проекта и развитие территории путем расчета интегральных показателей.
Оценка эффективности инвестиционных проектов является одним из наиболее важных этапов в процессе управления реальными инвестициями. От того, насколько качественно выполнена такая оценка, зависит правильность принятия окончательного решения.
В связи с разделением источников финансирования инфраструктурного проекта представлены две сметы: по отдельным зданиям и благоустройству парка.
Стоимость строительства зданий составила 122 420 646 руб. Стоимость благоустройства парка площадью 24 га составила 528 439 486 руб. Общая стоимость девелоперского проекта составляет 650 860 133 руб. Согласно
графику работ срок строительства составляет 4 года.
Методом имитационного моделирования проведены расчеты операционной деятельности проекта. Расчеты показали, что проект является не окупаемым, поэтому была учтена стоимость реверсии через 20 лет эксплуатации. Стоимость реверсии на конец прогнозного периода составляет 635 401 619 руб.
Используя два метода финансирования: 100% собственного капитала и смешанный тип финансирования (70% - собственный капитал, 30% - заемный) была определена эффективность реализации девелоперского проекта.
Оценка эффективности с учетом реверсии показала, что проект является эффективным при модели смешанного финансирования, так как ЧДДП при 100% СК имеет отрицательное значение, ИД < 1, а значит, проект не окупается. В модели смешанного финансирования размер чистого дисконтированного дохода составляет почти 4 млн. руб. Срок окупаемости - 20 лет. Индекс доходности равен 1,453%, что больше 1. Внутренняя норма доходности составляет 12,49%.
Разработанный проект доказывает эффективность создания общественных пространств не только с точки зрения выгод городской экономики, но и с точки зрения выгоды для инвестора, путем получения определенного уровня чистой прибыли.
Между тем, проект, направленный на синтез «нового и старого», может стать первым толчком к культуральной регенерации и создать комфортную городскую среду, повысить инвестиционную привлекательность с дальнейшим социально-экономическим и пространственным развитием, что в свою очередь 77
скажется на улучшении качества жизни и снижении оттока трудового населения из малых городов.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И КУЛЬТУРНОГО ВОЗРОЖДЕНИЯ МАЛЫХ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ГОРОДОВ НА ТЕРРИТОРИИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ВЕРХНЯЯ САЛДА
