ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 11
1.1 ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНЫ 11
1.2. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ, МАРКЕТИНГОВОЕ И ФИНАНСОВО-
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ 23
1.3. СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ КОМФОРТНОЙ
ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА И ИХ ОБОСНОВАНИЕ 32
2. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 38
2.1. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА 38
2.2. КОНЦЕПЦИЯ И ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 56
2.3. МАРКЕТИНГ И ПОЗИЦИОНИРОВАНИЕ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА В ГОРОДЕ ЕКАТЕРИНБУРГЕ 61
3. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ
РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА 64
3.1. СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 64
3.2. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 72
3.3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ
ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 84
ПРИЛОЖЕНИЕ А 90
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 91
ПРИЛОЖЕНИЕ В 92
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 94
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 96
Актуальность темы исследования обусловлена Указом Президента России «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» по улучшению качества городской среды. Екатеринбург - один из городов-миллионников в РФ с большим количеством промышленных предприятий и недостаточным числом зеленых зон. Стратегической задачей Екатеринбурга в настоящее время является создание комфортной и безопасной городской среды для жителей, что может быть осуществлено через разработки девелоперских проектов жилых комплексов, отвечающих современным требованиям. Согласно концепции улучшения качества городской среды - это экологичность, энергоэффективность, эргономичность, экономичность, шаговая доступность объектов инфраструктуры. Причем инфраструктура для жителей есть одна из первостепенных задач в девелоперском проекте жилого комплекса. Кроме того, значимы и текущие проблемы, которые имеют место при застройке в стеснённых условиях.
Уходят на второй план или даже практически исчезли проблемы, связанные с признаками полного непрофессионализма субъектов девелопмента, но сохраняются такие проявления невысокой девелоперской квалификации, как однотипность проектов, несоответствие параметров созданного объекта характеристикам.
Среди показателей комфорта городской среды, оказывающих существенное влияние на уровень человеческого потенциала и качество жизни, можно назвать следующие: климатические условия, географическое положение, ресурсная обеспеченность, использование «зеленых» технологий, обеспеченность социальной инфраструктурой, благоустройство территории, транспортная доступность, плотность застройки, состояние окружающей среды (экология).
Рабочая гипотеза: для успешного развития девелоперского проекта необходимо избежать однотипности проектов и для этого необходимо сформировать комфортность проживания в жилых комплексах посредством соблюдения требований комфортной городской среды.
Цель данной магистерской диссертации - является разработка и оценка девелоперского проекта жилого комплекса, отвечающего требованиям комфортной городской среды в городе Екатеринбурге.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить основные термины девелопмента жилой недвижимости;
- описать особенности прогнозирования, маркетингового и финансового планирования девелоперских проектов жилых комплексов;
- выявить современные подходы в формировании комфортной городской среды жилого комплекса и их оценку;
- произвести анализ рынка жилой недвижимости;
- выявить макроэкономические показатели проекта;
- проанализировать предпосылки для разработки девелоперского проекта и разработать концепцию, охарактеризовать проект жилого комплекса;
- обосновать маркетинг и позиционирование жилого комплекса в городе Екатеринбурге;
- произвести финансово-экономическое обоснование эффективности реализации девелоперского проекта жилого комплекса.
Объектом магистерской диссертации является жилищная сфера в городе Екатеринбурге.
Предметом - социально-экономические взаимоотношения участников девелоперского проекта жилого комплекса.
Методологическую основу исследования представляют аналитический и табличный методы, методы группировки и сравнения. При написании работы применялись диалектический подход, методы системного подхода, методы количественного и структурного анализа.
Теоретико-методологическую основу составляют взгляды достаточно широкого круга ученых прикованы к его исследованию. Среди них как зарубежные, так и отечественные исследователи, а именно: Платонов А.М., Ларионова В.А., Караваева Н.М., Долматов А.С., А.Н. Асаул, Пейзер Р., Гамильтон Д., Шарова О.С., Максимов С.Н., Алексеев В.Ю., Мазур И.И., Шапиро В.Д. и другие.
Информационную базу исследования составили законодательные акты и государственные программы развития в строительства жилой недвижимости, учебники и учебно-методические пособия, научные публикации (монографии, статьи в периодических изданиях), официальная статистическая отчетность, информация, представленная на официальных сайтах министерств, ведомств и иных государственных структур.
Теоретическая значимость работы состоит в систематизации теоретических знаний по проблеме исследования разработки девелоперских проектов жилой недвижимости.
Научная новизна магистерской диссертации:
1) осуществленная на основе анализа оценки современных подходов по формированию комфортной городской среды жилых комплексов, включает в себя процессы прогнозирования и финансового планирования, отличается учётом требований по формированию комфортной городской среды, что позволяет проектировать разнотипные жилые комплексы, отвечающие возросшим требованиям населения;
2) сформированное маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта жилого комплекса, включающее в себя уточнение понятийного аппарата, анализ рынка жилой недвижимости и предпосылок разработки девелоперского проекта жилого комплекса, отличающееся учетом позиционирования жилого комплекса в городе Екатеринбурге, позволяет определить основные направления успешной реализации проекта;
3) разработанное финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта жилого комплекса, включающее в себя финансово-экономические показатели и их эффективность к окупаемости проекта, отличающееся разнотипностью объектов жилого комплекса, что позволяет решить задачи формирования комфортной городской среды.
Научные результаты магистерской диссертации:
1) осуществлена оценка современных подходов по формированию комфортной городской среды жилых комплексов;
2) сформировано маркетинговое обоснование концепции
девелоперского проекта жилого комплекса;
3) Разработано финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта жилого комплекса.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов обоснования девелоперского проекта жилого комплекса, отвечающим требованиям создания комфортной городской среды в районах города Екатеринбурга и в других субъектах РФ, а также определяется возможностью применения результатов исследования в разработке девелоперских проектов жилых комплексов.
Обоснование девелоперского проекта жилого комплекса в городе Екатеринбурге, отвечающего требованиям комфортной городской среды имеет реальное практическое значение для девелоперов.
Структура и объем работы. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений. Работа содержит рисунки и таблицы.
Во введении отражается актуальность работы, цели и задачи исследования, объект и предмет исследования, теоретическая и практическая значимость работы, научная новизна и научные результаты.
В первой главе рассмотрены актуальные теоретические основы девелопмента жилой недвижимости, принципы прогнозирования, маркетингового и финансового планирования девелоперского проекта, а также современные подходы по формированию комфортной городской среды.
Во второй главе произведен анализ состояния рынка жилой недвижимости и макроэкономических показателей; представлена концепция и характеристика проекта; маркетинг и позиционирование жилого комплекса.
В третьей главе заключается финансово-экономическое обоснование эффективности реализации девелоперского проекта.
В заключении представлены основные выводы по выполненной магистерской диссертации.
В результате выполнения работы нами достигнута цель работы и решены поставленные задачи.
Во-первых, рассмотрены теоретические основы девелопмента жилой недвижимости. Девелопмент недвижимости является разносторонним и многогранным видом бизнеса, который охватывает многие категории деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду уже построенных помещений до приобретения необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Это процесс создания стоимости путем внесения ощутимых улучшений в недвижимость. Это процесс, посредством которого физические места, где мы живем и работаем, концептуализируются, проектируются, конструируются и управляются. Успешная реализация этого процесса имеет решающее значение для экономики наряду с качеством повседневной жизни.
Во-вторых, разработана концепция девелоперского проекта жилого комплекса в городе Екатеринбурге.
Украшением района застройки станет концептуальный урбан-парк площадью 1 гектар, с прогулочными бульварами и спортивными артериями, велосипедными дорожками и зонами отдыха.
В-третьих, произведена финансово-экономическое обоснование эффективность реализации девелоперского проекта в городе Екатеринбурге.
Девелоперский проект финансово-экономически обоснован и имеет хорошую прогнозируемую эффективность:
При использовании модели 100% СК: Чистый дисконтированный денежный поток (ЧДДПни) становится положительным к II кварталу 2022 году, ведет себя равномерно. К концу прогнозного периода ЧДДП положительный и равен 1 975 997 тыс. рублей. Индекс доходности равен 2,1 %, что является показателем прибыльности ЖК, так как проект считается успешным при превышении индекса равному единице, а ВНД 25,58 %.
При использовании модели смешанного финансирования: Чистый дисконтированный доход накопленным итогом становится положительным к 2¬му кварталу 2022 года и продолжает увеличиваться после в пределах прогнозного периода. Он равен 1 960 164 тыс. руб., что на 15 833 тыс. рублей меньше, чем при использовании первой модели. Индекс доходности, как и в первой модели, равен 2,1%. ВНД составляет 21,17 % разница данного показателя с расчетом в первой модели составляет 4,41 %.
Прогноз основных финансовых результатов реализации проекта строительства ЖК «Екатерининский Парк» показал, что при заданном уровне материальных, операционных, административных и коммерческих затрат, цен и объемов реализации квартир и помещений под коммерцию обеспечивается формирование чистой прибыли со второго года реализации проекта, что свидетельствует о возможности компании осуществлять рентабельную деятельность.
Финансово-экономическое обоснование эффективности данного проекта осуществлена с использованием метода дисконтирования, позволяющего разновременные денежные потоки привести к единому моменту времени (дисконтирование денежных потоков). В качестве точки приведения принят момент времени, соответствующий началу реализации проекта. В целом проект представляется экономически привлекательным.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
