ВВЕДЕНИЕ 4
1 АНАЛИЗ ВНЕШНЕГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОКРУЖЕНИЯ ПРОЕКТА 8
1.1 АНАЛИЗ ВНУТРЕННИХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ
РАЗВИТИЯ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА 8
1.2 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 15
1.3 ХАРАКТЕРИСТИКА ВЫБРАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА 16
1.4 ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА 17
1.5 ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И
ПРОГНОЗ 18
1.6 ЕВРОПЕЙСКИЙ ОПЫТ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММ
РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
МЕГАПОЛИСОВ 24
2 ТЕХНИКО- ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА 33
2.1 ОФОРМЛЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА...33
2.2ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ
ДОКУМЕНТАЦИИ, РЕЗУЛЬТАТОВ ИНЖЕНЕРНЫХ
ИЗЫСКАНИЙ 37
2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 40
3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТ 43
3.1 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ ПРОДАЖ 43
3.2 ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ВЫРУЧКЕ 47
3.3 РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ 50
3.4 РАСЧЕТ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 62
ПРИЛОЖЕНИЯ 68
За последнее десятилетие в России появилась тенденция реорганизации промышленных образований и переход к их новым формам существования. На смену эпохе индустриального развития, сопровождающегося ростом числа промышленных зон в черте городов, пришла эпоха рационального использования земельных ресурсов. В связи с этим проблема вывода промышленных предприятий из центральной части города и последующего эффективного использования освобождающихся территорий приобрела особую актуальность в условиях дефицита незастроенных земельных участков. Приоритетными направлениями в развитии городской среды российских городов становятся общественные пространства, торгово-деловые зоны, транспортная и социальная инфраструктуры.
Актуальность исследования. Основополагающая цель реорганизации промышленных территорий заключается в «возрождении» депрессивных зон и ликвидации «серых поясов» в центральных частях города. При этом важно, чтобы полезный эффект был гарантирован как городу в целом, так и конкретной девелоперской компании.
Преобразование и развитие проблемных деградирующих пространств-одна из важнейших задач градостроительной деятельности городов. Редевелопмент промышленных зон позволяет выводить из центра города вредные производства, снизить долю депрессивных территорий, создать новые общественно- деловые и жилые зоны.
Сегодня всем участникам градостроительной отрасли понятно, что заброшенные промзоны не только нуждаются в санации, но и представляют серьезный ресурс для развития городов и обновления жилого фонда. Площадь таких участков позволяет реализовывать масштабные комплексные проекты редевелопмента промышленной территории, а расположение внутри активного городского пространства позволяет вписать проект в сложившуюся инфраструктуру.
Научная новизна диссертационной работы заключается заключается в разработке научных принципов и методических положений по эффективности реализации проектов комплексной реконструкции промышленных территорий, предполагающих комплексную оценку коммерческого потенциала территории и разработку предложений по выбору рационального варианта инвестиционно-строительного проекта при планировании стратегии обновления.
Целью магистерской диссертации является разработка алгоритма управления развития девелоперского проекта реорганизации промышленной территорий.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• рассмотреть европейский опыт реализации программ редевелопменте промышленных территорий мегаполисов;
• рассмотреть наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал земельного участка;
-провести расчет интегральных показателей эффективности
девелоперского проекта в модели «100% собственный капитал»;
-провести расчет интегральных показателей эффективности
девелоперского проекта в модели смешанного финансирования.
• провести сравнение моделей финансирования.
Объектом исследования являются редевелоперский проект по реорганизации промышленной территории в строительство жилого дома с подземной парковкой в квартале улиц Азина-Свердлова-Шевченко- М.Сибиряка.
Предмет исследования - выступают процедуры системного управления и регулирования процессами осуществления комплексной реконструкции промышленной территории.
Теоретической и методологической основой исследования служат: разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений, информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной политики.
Методологической основой диссертации послужил системный подход, накопленный в рамках научных исследований, опыт применения соответствующего методологического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований.
Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых, таких как Платонова А.М., Ларионовой В.А., Бочкова П.В., Р.Гровера, Д. Котса, Р Пейзера, Д. Рипкема, А. Фрея, А. Шмитца, С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.Д. Шапиро.
Результат магистерской работы является сравнение интегральных показателей эффективности девелоперского проекта в модели «100% собственный капитал» и интегральных показателей эффективности девелоперского проекта в модели смешанного финансирования.
Степень изученности проблемы исследования. Проблемы
редевелопмента промышленных зон с постоянной периодичностью освещаются в средствах массовой информации, в специализированных изданиях, на тематических «круглых столах». Вопросы, касающиеся
реорганизации промышленных образований, затрагивают в научных статьях д.э.н., профессор, ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова» Кещян В.Г., к.э.н., доцент Высшей школы туризма, индустрии гостеприимства и дизайна ФГБОУ ВО «Российский государственный университет туризма и сервиса» Илькевич С.В., д.ф.н., профессор Уральского Федерального Университета им.
первого Президента России Б.Н. Ельцина Быстрова Т.Ю., Платонов А.М., Ларионова В.А., Караваева Н.М., Бочков П.В.
Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 43 источников. Основная часть диссертационной работы изложена на 77 страницах, содержит 38 таблиц, 14 рисунков.
В работе будет рассмотрено финансирование реализации проекта строительства жилого дома площадью 68833,00 м.кв. расположенного на бывшей промышленной площадке в центральных районах города в квартале улиц Азина - Свердлова - Шевченко - М.Сибиряка.
В первой главе рассмотрен анализ показателей социальноэкономического развития региона.
Во второй главе проведено технико-экономическое обоснование проекта. Получение разрешения на строительство. Определение сметной стоимости строительства объекта недвижимости.
В третьей главе произведена оценка эффективности инвестиций в проект, его экономическое обоснование и расчет эффективности проекта.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования.
Основополагающая цель редевелопмента промышленных территорий заключается в «возрождении» депрессивных зон и ликвидации «серых поясов» в центральных частях города. При этом важно, чтобы полезный эффект был гарантирован как городу в целом, так и конкретной девелоперской компании.
На примере строительства жилого дома на месте завода «Трансмаш» можно отметить, что девелопер при относительно не больших затратах и небольшом сроке реализации проекта, достаточно быстро получает доходы. Основная польза для города заключается в создании новой, комфортной среды обитания, сокращении отходов и вредных выбросов в атмосферу. Для местных жителей подобные проекты - возможность проживания в развивающемся районе города, в котором вместе с обновлением жилого фонда, как правило, развивается инфраструктура, становится более комфортным проживание.
В работе был проведен анализ цены за квадратный метр жилой недвижимости и предложены цены продажи применительно к Железнодорожному району, в котором будет располагаться объект. Опираясь на статистические данные о распределении объемов продаж, представленные в аналитических отчетах Уральской палаты недвижимости, были спрогнозированы квартальные объемы продаж.
При проведении анализа эффективности проекта было выявлено, что наиболее рациональной для данного инвестиционного проекта является модель смешанного финансирования с привлечением заемных средств.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
